Что такое конвертируемый ARM
Конвертируемая ARM - это ипотека с регулируемой ставкой (ARM), которая дает заемщику возможность перейти на ипотеку с фиксированной ставкой. Конвертируемые ARM продаются как способ воспользоваться снижением процентных ставок и обычно включают в себя конкретные условия. Финансовое учреждение обычно взимает плату за переход ARM на ипотеку с фиксированной ставкой.
НАРУШЕНИЕ ВНИЗ
Конвертируемые ARMS представляют собой гибрид двух типов ипотеки: обычная 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой и ипотека с регулируемой ставкой (ARM). Ипотека с фиксированной ставкой дает заемщику уверенность в том, что его ежемесячный платеж никогда не изменится, даже если ставки возрастут; со временем платежи фактически снижаются относительно инфляции. Ипотека с регулируемой ставкой начинается с гораздо более низкой вводной ставки «тизер», но после определенного периода (обычно пять лет) ставка корректируется в соответствии с индексом, таким как LIBOR, плюс маржа. Ставка обычно корректируется каждые шесть месяцев и может увеличиваться или уменьшаться (в пределах, указанных в договоре).
С конвертируемым ARM ипотека начинается с 30-летней регулируемой ставки, то есть с тизером ниже среднего по рынку. Но в течение определенного периода, часто после первого года, но до пятого, заемщик имеет возможность пересмотреть фиксированную ставку. Новая процентная ставка обычно является самой низкой ставкой, предлагаемой в течение семи дней до фиксации. Таким образом, если процентные ставки снижаются, заемщик может получить более низкую фиксированную ставку, чем он мог получить изначально.
Конвертируемые руки могут иметь смысл, когда цены высоки
Введенные в начале 1980-х годов, конвертируемые ARM появились на сцене во время периода ипотеки с фиксированной процентной ставкой. Теория заключалась в том, что, поскольку исторически маловероятно, что процентные ставки будут намного выше (за исключением чрезвычайной инфляции), заемщики конвертируемых ARM могли по существу делать ставку на большую вероятность более низких ставок в будущем. Ранние конвертируемые ARM были дорогими и содержали обременительные ограничения. Но в 1987 году финансируемые правительством ипотечные предприятия Fannie Mae и Freddie Mac начали покупать конвертируемые ARM на вторичном рынке; Поскольку большинство коммерческих банков продают свои ипотечные кредиты на вторичном рынке, принятие конвертируемых ARM двумя ипотечными гигантами привело к их быстрому расширению. Конкуренция, в свою очередь, принесла более низкие сборы и менее ограничительные условия.
Обратная сторона
Основным недостатком конвертируемой ARMS является то, что они заставляют заемщика отслеживать процентные ставки и прогнозировать будущие изменения - что даже эксперты не могут сделать надежно. Кроме того, процентные ставки по конвертируемой ARMS - как начальная, так и более поздняя фиксированная ставка - обычно немного выше рыночных. И хотя заемщики не оплачивают заключительные расходы при конвертации ипотеки, кредиторы взимают комиссию. Между тем, если процентные ставки повышаются в течение вводного периода, преимущество конвертируемой ARM теряется. Наконец, ежемесячный платеж после преобразования почти наверняка будет выше, чем тот, который домовладелец платил по ставке тизера, хотя и с гарантией того, что он останется фиксированным.
