Содержание
- 1. Ущерб от термитов
- 2. Оценка слишком низкая
- 3. На заголовке есть облака
- 4. Домашний осмотр показывает дефекты
- 5. Одна партия получает холодные ноги
- 6. Ваше финансирование проваливается
- 7. Дом находится в зоне повышенного риска
- 8. Дом не застрахован
- 9. Различия в GFE и HUD-1
- 10. Ошибки предотвращают закрытие вовремя
- Суть
Принятие вашего предложения о покупке дома походит на то, чтобы получить высокий уровень этого бегуна во время марафона. Но держи шампанское - собственность пока не твоя. В течение примерно 30 дней между тем, как ваше предложение о покупке принимается и ключи передаются вам - обычно это называется условным депонированием, - нужно преодолеть множество препятствий. Если вы наткнетесь на любой из них, покупка может провалиться и вернуть вас на стартовую линию.
Так же, как спортсмен, который готовится к гонке, вы можете подготовиться к сложным последним шагам в покупке дома. Процедуры и правила условного депонирования варьируются в зависимости от штата, но вот 10 наиболее распространенных проблем, с которыми сталкиваются в этот период, и что, если что-нибудь, можно сделать, чтобы предотвратить или смягчить их.
Ключевые вынос
- Процедуры и правила условного депонирования варьируются в зависимости от штата, но существуют проблемы, которые могут помешать покупателям закрыть сделку в течение этого периода. Ущерб от вредителей, низкие оценки, претензии на право собственности и дефекты в инспекции дома могут замедлить закрытие. Могут быть случаи, когда покупатель или продавец могут замерзнуть, или финансирование может потерпеть неудачу. Другие проблемы, которые могут задержать закрытие, включают дома в районах повышенного риска или неплатежеспособность. Могут быть проблемы с добросовестной оценкой, или другие ошибки могут помешать закрытию.
1. Инспекция по термитам показывает ущерб
Кредитор будет иметь проверку на наличие вредителей на дому. Это делается за ваш счет - обычно менее 100 долларов - чтобы убедиться, что нет серьезных повреждений, вызванных насекомыми, которые жуют дерево, такими как термиты или муравьи-плотники. Эта проверка защищает интерес кредитора в собственности. Домовладельцы, которые обнаруживают проблемы с термитами после переезда, часто оставляют имущество, оставляя кредитора в руках. Некоторым кредиторам может не потребоваться проверка термитов, но в любом случае это может быть в ваших интересах.
Если инспекция обнаруживает какие-либо признаки видимого заражения, проблемные области, возможно, придется устранить, прежде чем закрыть сделки. Если проблемы слишком серьезные и / или продавец не заплатит за их устранение, у вас есть возможность уйти, если в вашем договоре купли-продажи имеются соответствующие непредвиденные обстоятельства.
2. Оценка слишком низкая
Оценки - это оценки имущества, проводимые уполномоченным лицом. Они обычно делаются для целей налогообложения, как часть процесса, чтобы получить финансирование дома или продать дом. Оценщики используют различные методы для определения стоимости имущества, такие как текущая рыночная стоимость сопоставимых домов.
Банк оценит дом. Опять же, это за ваш счет. Эта оценка сделана, чтобы защитить ее интерес к дому. Банк хочет убедиться, что дом стоит, по крайней мере, столько, сколько вы заплатите за него, поэтому в случае потери права выкупа он может возместить свои убытки. Если оценка слишком низкая, продавцу придется снизить цену продажи, или вам придется заплатить наличными за разницу. Может быть возможно получить более благоприятное второе мнение от другого оценщика.
3. На заголовке есть облака
Титульное страхование защищает вас и кредитора от любых будущих претензий на имущество. Если есть какое-либо залоговое удержание или претензия к собственности, проблема должна быть решена, прежде чем транзакция может быть продолжена. Для продолжения сделки с недвижимостью должен быть четкий заголовок. Титульное страхование распространяется на такие вещи, как право собственности третьей стороны, подделка и мошенничество, а также любые залоги или судебные решения в отношении собственности.
Во время процесса условного депонирования вы должны нанять титульную компанию для поиска и страхования титул. Поиск по названию гарантирует, что никто другой - Служба внутренних доходов (IRS), штат или родственник продавца - не будет иметь законных прав на собственность, которую вы хотите купить.
4. Домашний осмотр показывает дефекты
В большинстве предложений о покупке прописано непредвиденное обстоятельство при осмотре дома, поэтому, если осмотр дома выявит серьезные проблемы, покупатель может отказаться без штрафа. Если вы не включите это непредвиденное обстоятельство в свой контракт, вы можете потерять свои серьезные деньги - обычно несколько тысяч долларов - если вы решите не покупать дом на основании проверки. Помните, что реальные деньги - это залог, который вы вносите, чтобы проявить интерес к дому и добросовестность при совершении покупки.
5. Одна партия получает холодные ноги
В контракте будут изложены обоснованные причины, по которым покупатель или продавец должны отказаться без штрафных санкций, например, не отказываясь от непредвиденных обстоятельств или не соблюдая крайний срок. Однако, если после отказа от непредвиденных обстоятельств вы решите отказаться от покупки - возможно, вы нашли другой дом, который вам больше нравится - вы потеряете свои серьезные деньги.
Причина в том, что это имеет финансовые последствия для продавца. Добросовестные деньги помогают компенсировать продавцу время, в течение которого дом находился вне рынка, что приведет к задержке времени, которое в конечном итоге ему или ей придется продать. И наоборот, если продавец решит отступить из-за изменения своего мнения или из-за более выгодного предложения, у вас будет законное право взыскать убытки с продавца.
6. Ваше финансирование проваливается
Опытные покупатели не делают предложений по домам без предварительного одобрения, что означает получение в банке письменного обязательства по кредиту, в котором говорится, что он предоставит вам залог на определенную сумму. И, в свою очередь, опытные продавцы не принимают предложения от покупателей, которые не были предварительно одобрены. Однако есть вещи, которые могут помешать закрытию кредита, например, если вы лгали в заявлении, процентные ставки резко возрастают, ваша ситуация на работе меняется или ваш кредитный рейтинг падает. Спросите своего кредитора, как вы можете избежать подобных проблем. И если вы продавец, помните, что предварительная квалификация не совпадает с предварительно утвержденной.
Предварительные утверждения - это предварительные оценки кредиторов, которые определяют, может ли заемщик получить предварительное предложение.
7. Дом находится в зоне повышенного риска
Вы получите документ с изложением стихийных бедствий, которые могут повлиять на жилище - наводнения, землетрясения, сейсмические опасности, пожары - во время условного депонирования в штатах, где требуется отчет о раскрытии стихийных бедствий. Кредитор может потребовать, чтобы вы приобрели страховку от несчастного случая сверх страховки вашего домовладельца, если дом находится в зоне повышенного риска. Этот вид страхования может быть очень дорогим. Это также стоимость, которую вы должны будете платить каждый месяц, пока не будет погашена ипотека или пока вы не продадите дом.
Чтобы предотвратить неприятные сюрпризы во время условного депонирования, спросите своего агента, потенциальных новых соседей или отдел городского планирования, какие опасные природные явления существуют в вашем районе, какой тип дополнительной страховки вам, возможно, придется покупать, и сколько это может стоить, прежде чем вы положите в предложение на дом.
8. Дом не застрахован
Если предыдущий домовладелец предъявил основную страховую претензию по дому, например, о повреждении водой или плесени, это будет отражено в страховых отчетах, и компании могут отказать в покрытии, поскольку дом может быть слишком рискованным. Если дом не подлежит страхованию, вы не сможете купить его, если вы не являетесь полностью покупателем, поскольку кредиторы требуют, чтобы вы сохраняли страховку домовладельца до тех пор, пока ипотека не будет погашена. Конечно, даже если вы являетесь покупателем за наличные, не стоит покупать дом, который не подлежит страхованию.
9. Различия между оценкой добросовестности и HUD-1
Когда вы получаете предварительное одобрение кредита - и снова, когда вы выставляете предложение на конкретную недвижимость - ваш кредитор должен дать вам добросовестную оценку с подробным описанием затрат на закрытие, связанных с получением финансирования дома. Добросовестная оценка - это, в основном, примерный набросок информации в форме HUD-1, которую вы получите как минимум за 24 часа до закрытия. Как следует из названия, оценка добросовестности должна быть близка к тому, что вы фактически платите, в идеале в пределах 10%. Имейте в виду, что некоторые недобросовестные кредиторы будут пытаться привлечь клиентов с нереально низкими оценками.
Если это произойдет, и вы не сможете заставить кредитора отказаться от чрезмерных расходов, лучшим вариантом может быть обращение к продавцу с просьбой продлить дату закрытия и попытаться получить альтернативное финансирование. Это позволит вам по-прежнему покупать недвижимость, не отрываясь.
10. Ошибки предотвращают закрытие вовремя
Есть много разных сторон, участвующих в закрытии сделки. Если кто-либо из них совершит ошибку, ваше закрытие может быть отложено. В зависимости от условий, изложенных в вашем договоре купли-продажи, и по чьей вине возникла задержка, если вы не закрываете вовремя, вам, возможно, придется платить продавцу штраф за каждый день, когда закрытие задерживается.
Продавец также может отказаться продлить дату закрытия, и вся сделка может провалиться. В лучшем случае продавец может просто согласиться продлить дату закрытия без штрафа. В конце концов, если сделка не закроется, продавцу тоже придется начинать все сначала.
Суть
Передача права собственности на дом является стрессом для всех сторон. Много вещей должно произойти за короткий промежуток времени, и могут быть серьезные последствия, если что-то провалится. Этот процесс может быть особенно напряженным для покупателей, которые должны пройти сложный, иногда незнакомый процесс и принять множество весомых решений, связанных с тем, что, вероятно, является самой дорогой покупкой в их жизни. Если вы потратите время, чтобы заранее ознакомиться с процессом условного депонирования и его потенциальными ошибками, вы будете эмоционально, интеллектуально и финансово подготовлены к тому, чтобы закончить гонку и завершить сделку.
