Что такое скупка?
Скупка - это тип скидки, связанный с ипотечными кредитами. Он предполагает предоставление заемщиком авансового денежного стимула в обмен на принятие более высокой процентной ставки по кредиту.
Как правило, скупки более выгодны для заемщика, если они рассчитывают перепродать купленную недвижимость в течение короткого периода времени. Важно отметить, что денежное вознаграждение не может превышать расчетные расходы, связанные с займом.
Ключевые вынос
- Скупка - это тип скидки, при котором заемщик ипотечного кредита принимает более высокую процентную ставку в обмен на предварительное денежное вознаграждение. Соотношение между размером денежного вознаграждения и суммой увеличения процентов оговаривается между кредитор и заемщик. Тем не менее, типичная формула для каждого процента денежного стимула приводит к увеличению процентной ставки на 0, 25%. Покупатели также иногда выплачивают страховые взносы ипотечным брокерам и сотрудникам банковских ссуд. Заемщики должны поэтому быть осторожными, чтобы определить, была ли указанная им процентная ставка затронута какими-либо такими соглашениями.
Понимание скупок
Скупки обычно используются ипотечными заемщиками, которые хотят уменьшить свои расходы на урегулирование ссуды из своего кармана. Поскольку скупка приводит к более высокой процентной ставке по кредиту, заемщик фактически занимает деньги по этой более высокой ставке и использует их для оплаты некоторых или всех затрат по урегулированию.
Поскольку более высокая процентная ставка применяется ко всему балансу ипотеки, выбор скупки, как правило, экономичен только в том случае, если заемщик не намерен удерживать ипотеку в течение длительного периода времени. В этих ситуациях предварительный денежный стимул может более чем компенсировать увеличение процентных расходов, учитывая, что эти процентные расходы будут нести только в течение ограниченного периода времени.
Еще одно соображение, о котором следует знать, это то, что скупки также иногда выплачиваются ипотечным брокерам. В этих ситуациях брокер может быть эффективно стимулирован, чтобы побудить заемщиков принять ставки по ипотечным кредитам выше рыночных, которые также известны как премии за спред доходности (YSP). Если эти договоренности о скупке не раскрыты четко покупателю, они могут создать конфликт интересов между двумя сторонами.
До 2010 года скидки на скупку ипотечных брокеров часто скрывались в условиях выдачи ипотечных кредитов, которые они продавали, что затрудняло заемщикам определять, когда они платят YSP по своим ипотечным кредитам. С тех пор изменения в федеральных правилах для новых оценок ссуд требуют, чтобы YSP ипотечных брокеров были четко раскрыты покупателю.
Однако, несмотря на эти улучшения, риск потенциальных конфликтов все еще остается. В частности, скидки на скупку и другие подобные стимулы также иногда предоставляются кредитным офицерам в самих кредитных организациях. В этих обстоятельствах у заемщика может быть мало практической возможности определить, влияют ли эти стимулы на ставки, которые они платят. В качестве меры предосторожности заемщики должны задавать своим кредитным сотрудникам осторожные и прямые вопросы о том, какие программы стимулирования в отношении их кредита, если таковые имеются, существуют.
Пример скупки в реальном мире
В качестве примера рассмотрим покупателя, который желает получить ипотечный кредит на 100 000 долларов. Стандартная процентная ставка, предлагаемая банком, составляет 4, 50%. Однако покупатель желает использовать скидку при скупке, равную 2, 50% от стоимости кредита. В этом случае покупатель получит денежное вознаграждение в размере 2500 долл. США в обмен на принятие процентной ставки выше обычной.
Хотя точный уровень новой процентной ставки будет предметом переговоров, типичная формула для каждого процента скидки должна привести к увеличению процентной ставки по ипотечному кредиту на 0, 25%. Следовательно, в приведенном выше примере денежное стимулирование в размере 2, 50% приведет к увеличению ставки на 0, 625%. Таким образом, новая процентная ставка будет 5, 125%.
