С ценными акциями вы можете продавать свои акции в течение ряда лет, чтобы распределить прирост капитала. К сожалению, инвестиционной недвижимости не предоставляется такая же роскошь; вся сумма выручки должна быть истребована с ваших налогов в год продажи имущества. Однако, если домовладелец использовал обмен Секции 1031 IRS, они могут отложить сумму в подобный инвестиционный инструмент.
Правда ли, что вы можете продать свой дом, а не платить налог на прирост капитала?
Управление начальной продажей
Вы можете уменьшить эту налоговую нагрузку, контролируя год, в течение которого переходят права собственности и владения, и, следовательно, год, в котором вы сообщаете о прибыли или убытке по сделке. Другими словами, вы можете установить переход права собственности на год, в течение которого вы ожидаете более низкую налоговую нагрузку. Однако, если ваш доход стабильный и уплата налога на прибыль выглядит неизбежной, вы можете рассмотреть возможность использования обмена IRC, раздел 1031.
Секция 1031 Обмен
Обмен по Разделу 1031 позволяет инвестору обменять недвижимое имущество, предназначенное для инвестирования, на другую инвестиционную недвижимость и не несет немедленных налоговых обязательств. Согласно Разделу 1031, если вы обмениваете деловую или инвестиционную собственность исключительно на деловую или инвестиционную собственность подобного типа, прибыль или убыток не признаются до тех пор, пока вновь приобретенная собственность не будет продана. Имейте в виду, что Раздел 1031 не применяется к обменам инвентаря, акций, облигаций, векселей, доказательств задолженности и некоторых других активов.
Начиная с 2018 года, новое налоговое законодательство ограничивало эти обмены недвижимостью: Раздел 1031 обмена другого имущества, такого как произведения искусства, больше не разрешен.
Правила и положения
Обмен по Разделу 1031 не позволит избежать налогов на прирост капитала во всех случаях. Например, обмен недвижимости в США на недвижимость в другой стране не будет претендовать на безналоговый статус обмена. Кроме того, сделки, связанные с имуществом, используемым в личных целях - например, обменом личного места жительства на арендуемое имущество, - не будут получать беспошлинный режим, предоставляемый согласно Разделу 1031. Наконец, если любая из сторон впоследствии избавится от обмененного имущества в течение двухлетнего периода срок, обмениваемое имущество станет объектом налогообложения.
Для целей налоговой отчетности основа старого имущества переносится на новое имущество. Это важно понимать при безналоговом обмене, потому что причитающиеся налоги не прощаются, они просто откладываются до продажи новой собственности. Для регистрации обмена по Разделу 1031 с Налоговой службой важно заполнить Форму 8824 с налоговой декларацией за год обмена в едином виде. Безналоговый обмен не рекомендуется, если транзакция приведет к убыткам, поскольку потери не могут быть вычтены на безналоговых биржах. В этих случаях может быть лучше продать актив и использовать вырученные средства для покупки новой недвижимости.
Полностью безналоговый обмен
Для осуществления безналоговой операции обмена по Разделу 1031 должны быть выполнены определенные условия:
- Свойство должно быть «похоже на род»: свойства похожи на вид, если они имеют одинаковую природу или характер, даже если они различаются по классу или качеству. Имущество должно быть связано с бизнесом или инвестициями. Обмениваемое имущество должно храниться для производственного бизнеса или инвестиционного использования и продаваться для того же использования. Новое имущество должно быть идентифицировано в течение 45 дней: Новое имущество, которое должно быть получено в обмен на существующее имущество, должно быть идентифицировано в письменной форме в течение 45 дней с момента первой передачи. Передача должна быть осуществлена в течение 180-дневного периода: собственность типа «как-то» должна быть получена к одной из этих двух дат (в зависимости от того, что наступит раньше): в течение 180-дневного периода после передачи собственности или к дате оплаты налоговой декларации (включая продления) за год, в который передается имущество.
Частично безналоговый обмен
Чтобы быть полностью свободным от налогов, обмен должен быть исключительно обменом подобного рода имущества. В идеальном мире поиск недвижимости с такой же торговой ценностью идеален для обмена по Разделу 1031. Тем не менее, трудно найти равный обмен, и во многих случаях одна сторона заканчивает тем, что выбрасывает дополнительные деньги, чтобы сделать сделку честной. Это дополнительное свойство или полученные деньги известны как «загрузка», и эта прибыль облагается налогом до суммы полученной загрузки.
Когда есть ипотека на оба свойства, ипотека является нетто. Партия, отказывающаяся от более крупной ипотеки и получающая более мелкую ипотеку, рассматривает избыток как загрузку.
Суть
Увеличение количества продаж недвижимости с 2010 года позволило многим людям получить благоприятный налоговый режим от федерального правительства. В результате огромная сумма налоговых поступлений была потеряна. На данный момент Раздел 1031 обмены на недвижимость остаются. (Как обсуждалось выше, начиная с 2018 года они были исключены для других типов имущества, таких как предметы коллекционирования, самолеты, права франшизы и тяжелое оборудование.)
