Что такое предположение
Положения о допущении - это положение в договоре об ипотеке, которое позволяет продавцу дома передать ответственность за существующую ипотеку на покупателя недвижимости. Другими словами, новый домовладелец предполагает существующую ипотеку. Новый покупатель обычно должен соответствовать кредитным и другим требованиям.
НАРУШЕНИЕ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ
Если процентная ставка по существующей ипотеке ниже текущих рыночных ставок, пункт предположения становится привлекательной точкой продажи. Кроме того, покупатель может избежать многих затрат на закрытие, хотя, как правило, с транзакцией связаны некоторые комиссии. Некоторые расходы будут включать поиск по названию, печать документа и налоги.
Для большинства домовладельцев преимущества положения о допущении являются теоретическими, поскольку обычные ипотеки обычно запрещают эту практику. Банки не одобряют эту практику, потому что они выдают ипотечные кредиты на основе кредитоспособности первоначального заемщика, а не неизвестного покупателя. Способность нового владельца погасить может быть сложной для оценки, и банк может неохотно брать на себя их риск. Более того, даже если бы банк утвердил кредитоспособность нового заемщика, он потерял бы первоначальный взнос и расходы на закрытие, понесенные с помощью совершенно новой ипотеки. Кроме того, вероятно, что текущие рыночные процентные ставки выше, чем ставки на оригинальной ноте.
Поскольку в интересах банка редко допускать допущения, большинство ипотечных кредитов включают в себя пункт о продаже, который требует погашения оставшегося остатка при продаже имущества. Банк не будет подписывать залоговое удержание, пока ипотека не будет погашена, что делает продажу практически невозможной.
Однако положения о допущениях являются стандартными в ипотечных кредитах, поддерживаемых правительством, от Федерального управления жилищного строительства (FHA), Администрации ветеранов (VA) и Министерства сельского хозяйства США (USDA). Новый владелец должен по-прежнему соответствовать стандартам кредитоспособности и приемлемости. Эти поддерживаемые государством ипотечные кредиты составляют почти 20 процентов всех ипотечных кредитов США.
Как работает предположение?
Представьте себе, что человек хочет получить ипотеку от продавца, у которого есть 30-летний ипотечный кредит в размере 240 000 долларов США под 3, 5 процента, по которому он выплачивал деньги в течение пяти лет. Остаток средств, включая проценты, составляет около 323 300 долл. США, а на первоначальной записке осталось 25 лет. Предположим, текущая рыночная процентная ставка составляет 4%. Если бы новый покупатель взял 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой по той же ссуде в размере 240 000 долларов, он сальдо с процентами должен был бы выплатить в конце этого периода около 412 500 долларов. Кроме того, новый покупатель должен будет внести единовременный первоначальный взнос в финансовое учреждение.
Принимая существующую ипотеку продавца, покупатель сэкономит около 89 000 долларов в течение срока кредита. Кроме того, существует пять лет меньших обязательств по выплате с условием предоставления кредита. Любая единовременная выплата будет выплачиваться продавцу для компенсации собственного капитала, который они создали в своем доме. Плюс покупатель избежит тысячи долларов при закрытии расходов.
