Спросите любого специалиста по недвижимости о преимуществах инвестирования в коммерческую недвижимость, и вы, вероятно, запустите монолог о том, что такая недвижимость лучше, чем жилая недвижимость. Владельцы коммерческой недвижимости любят дополнительный денежный поток, выгодную экономию за счет масштаба, относительно открытое игровое поле, богатый рынок хороших, доступных управляющих недвижимостью и большую отдачу от коммерческой недвижимости.
Но как вы оцениваете лучшие свойства? И что отличает выгодные предложения от лжи?
Как и большинство объектов недвижимости, успех начинается с хорошего проекта. Вот один, чтобы помочь вам оценить хорошую сделку коммерческой недвижимости.
Узнайте, что знают инсайдеры
Чтобы быть игроком в коммерческой недвижимости, учитесь думать как профессионал. Например, знайте, что коммерческая недвижимость оценивается иначе, чем жилая недвижимость. Доход от коммерческой недвижимости напрямую связан с ее полезной площадью. Это не относится к отдельным домам. Вы также увидите больший денежный поток с коммерческой недвижимостью. Математика проста: вы будете получать больше дохода, например, в многоквартирных домах, чем в домах для одной семьи. Знайте также, что аренда коммерческой недвижимости длится дольше, чем на одну семью. Это прокладывает путь для большего денежного потока. И наконец, если вы находитесь в более жесткой кредитной среде, постарайтесь прийти стучать с наличными в руке. Кредиторы коммерческой недвижимости хотели бы видеть, по крайней мере, 30% вниз, прежде чем они дадут кредит зеленый свет.
Наметить план действий
Настройка параметров является главным приоритетом в сделке коммерческой недвижимости. Например, спросите себя, сколько вы можете позволить себе заплатить, а затем присмотритесь к закладной, чтобы понять, сколько вы заплатите за срок действия ипотеки. Использование таких инструментов, как ипотечные калькуляторы, поможет вам составить точную оценку общей стоимости вашего дома.
Другие ключевые вопросы, которые следует задать себе, включают: Сколько вы ожидаете получить по сделке? Кто ключевые игроки? Сколько арендаторов уже находятся на борту и платят за аренду? Сколько арендных площадей нужно заполнить?
Научитесь распознавать выгодную сделку
Лучшие профессионалы в области недвижимости знают много, когда они видят один. В чем их секрет? Во-первых, у них есть стратегия выхода - лучшие предложения - это те, от которых вы можете отказаться. Это помогает иметь острый взгляд землевладельца - всегда искать ущерб, который требует ремонта, знать, как оценить риск, и обязательно использовать калькулятор, чтобы убедиться, что недвижимость соответствует вашим финансовым целям.
Познакомьтесь с ключевыми показателями коммерческой недвижимости
Общие ключевые показатели для использования при оценке недвижимости включают в себя:
Чистый операционный доход (NOI)
NOI коммерческой недвижимости рассчитывается путем оценки валового операционного дохода за первый год, а затем вычитается операционные расходы за первый год. Вы хотите иметь положительный NOI.
Cap Rate
Коэффициент капитализации, или капитализация, используется для расчета стоимости объектов, приносящих доход. Например, жилой комплекс, состоящий из пяти и более единиц, коммерческие офисные здания и торговые центры меньшего размера - все это хорошие кандидаты для определения предельного уровня. Предельные ставки используются для оценки чистой приведенной стоимости будущей прибыли или денежного потока; этот процесс также называется капитализация доходов.
Наличные деньги
Инвесторы в коммерческую недвижимость, которые полагаются на финансирование для покупки своей недвижимости, часто придерживаются формулы «наличные деньги» для сравнения показателей конкурирующих объектов за первый год. Наличные деньги учитывают тот факт, что данный инвестор не требует 100% наличных денег для покупки недвижимости, но также учитывает тот факт, что инвестор не будет хранить весь NOI, потому что он или она должны использовать некоторые это сделать платежи по ипотеке. Чтобы получить наличные деньги, инвесторы в недвижимость должны определить сумму, необходимую для инвестирования в покупку недвижимости или их первоначальные инвестиции.
Ищите мотивированных продавцов
Как и любой бизнес, клиенты управляют недвижимостью. Ваша работа состоит в том, чтобы найти их - особенно тех, кто готов и хочет продать ниже рыночной стоимости. Дело в том, что в недвижимости ничего не происходит и даже не имеет значения, пока вы не найдете сделку, которая обычно сопровождается мотивированным продавцом. Это тот, у кого есть настоятельная причина продавать ниже рыночной стоимости. Если ваш продавец не мотивирован, он или она не будут так же готовы вести переговоры.
Откройте для себя изобразительное искусство соседства "Сельское хозяйство"
Отличный способ оценить коммерческую недвижимость - это изучить окрестности, в которых она находится, путем открытия домов, бесед с другими владельцами микрорайонов и поиска вакансий.
Используйте «трехсторонний» подход для оценки свойств
Будьте адаптируемы при поиске выгодных предложений. Используйте Интернет, читайте объявления и нанимайте птиц для поиска лучших предложений. Собаки с птицами в сфере недвижимости могут помочь вам найти ценные инвестиции в обмен на реферальную плату.
Суть
В целом, поиск и оценка коммерческой недвижимости - это не только фермерские районы, получение отличной цены или рассылка дымовых сигналов для привлечения продавцов к вам. В основе действий лежит основное человеческое общение. Речь идет о построении отношений и взаимоотношениях с владельцами недвижимости, поэтому они чувствуют себя комфортно, обсуждая выгодные предложения и работая с вами.
