Какие 5 ошибок могут привести к флопу?
Это выглядит так просто! Купите дом, внесите несколько косметических исправлений, верните его на рынок и получите огромную прибыль. В любой момент времени полдюжины телепередач показывают симпатичных, хорошо одетых инвесторов, что делает процесс быстрым, веселым и прибыльным.
И много домов становятся перевернутыми. ATTOM Data Solutions сообщает, что было куплено более 200 000 домов в Соединенных Штатах и перепродано за тот же 12-месячный период в 2017 году. Это чуть менее 6% от всех домов и кондоминиумов на одну семью, проданных в этом году.
Тем не менее, путь к богатству недвижимости - это не только обуздание привлекательности и «проданные» знаки. Слишком много потенциальных магнатов недвижимости упускают из виду основы и в конечном итоге терпят неудачу. Итак, каковы пять самых больших ошибок, которые могут совершить ласты? И как вы их избегаете?
Первый, лучший совет - ограничить ваш финансовый риск и максимизировать потенциальный доход. Проще говоря, не платите слишком много за дом (зная, сколько оно стоит), и убедитесь, что вы также знаете, сколько будет стоить необходимый ремонт или модернизация, прежде чем купить. Имея эту информацию, вы можете определить идеальную цену покупки.
Ключевые вынос
- Флиппинг домов - это такой же бизнес, как и любой другой, для успеха которого требуются знания, планирование и смекалка. Типичная ошибка, которую допускают инвесторы в недвижимость, - это недооценка времени или денег, которые потребуются проекту. навыки и знания. Терпение и суждение особенно важны в основанном на сроках бизнесе как инвестиции в недвижимость.
Правило 70% гласит, что инвестор должен платить не более 70% АРВ (стоимость после ремонта) имущества за вычетом необходимого ремонта. АРВ - это то, чего стоит дом после того, как он полностью отремонтирован.
Вот пример: если АРВ дома составляет 150 000 долларов, а для ремонта требуется 25 000 долларов, то правило 70% означает, что инвестор должен заплатить не более 80 000 долларов за дом. 150 000 долл. США x 0, 70 = 105 000 долл. США - 25 000 долл. США = 80 000 долл. США.
Как и любой другой малый бизнес, работа потребует времени и денег, планирования и терпения, умения и усилий. Скорее всего, это будет сложнее и дороже, чем вы могли себе представить. И даже если вы укажете каждую деталь правильно, изменение рыночных условий может означать, что каждое предположение, сделанное вами в начале, будет недействительным к концу. Будьте осторожны на свой страх и риск: если вы просто хотите быстро разбогатеть, перевернув дом, вы можете оказаться в бедном доме.
Топ 5 Must-Haves для переворачивания домов
Понимание 5 ошибок, которые могут сделать дом флопом
Флиппирование (также называемое оптовым инвестированием в недвижимость) - это тип стратегии инвестирования в недвижимость, при которой инвестор приобретает недвижимость не для использования, а с целью продажи с целью получения прибыли.
Эта прибыль, как правило, получается из-за повышения цен в результате горячего рынка недвижимости, на котором цены быстро растут, или из-за капитальных улучшений, внесенных в недвижимость, или из обоих. Например, инвестор может купить верхний ремонт в «горячем» районе, сделать капитальный ремонт, а затем предложить его по цене, которая отражает его новый внешний вид и удобства.
Инвесторы, которые переворачивают объекты недвижимости, концентрируются на покупке и последующей перепродаже одного объекта или группы объектов. Многие инвесторы пытаются генерировать устойчивый поток доходов, совершая частые сальто.
Итак, как вы переворачиваете здание или дом? Проще говоря, вы хотите покупать дешево и продавать дорого (как и большинство других инвестиций). Но вместо того, чтобы принять стратегию покупки и удержания, вы завершаете транзакцию как можно быстрее, чтобы ограничить время, в течение которого ваш капитал подвергается риску. В целом, внимание должно быть сосредоточено на скорости, а не на максимальной прибыли. Это связано с тем, что каждый прошедший день обходится вам дороже (ипотека, коммунальные услуги, налоги на имущество, страхование и другие расходы, связанные с владением недвижимостью).
Это общий план, хотя он имеет несколько подводных камней.
1. Недостаточно денег
Купаться в недвижимости дорого. Первый расход - это стоимость приобретения недвижимости. Несмотря на то, что претензий на низкое / нулевое финансирование недостаточно, найти такие сделки у законного продавца легче, чем сделать. Кроме того, если вы финансируете приобретение, вы платите проценты.
Хотя проценты по заемным средствам по-прежнему не облагаются налогом даже после принятия Закона о сокращении налогов и рабочих мест, они не являются вычетом в размере 100%. Каждый доллар, потраченный на проценты, добавляет к сумме, которую вам нужно заработать на продаже, просто чтобы достичь безубыточности.
И если вы используете ипотечную или кредитную линию (HELOC) для финансирования покупки флип-хауса, вычитается только процент. Основная часть, налоги и страховые части вашего платежа не подлежат вычету.
Тщательно изучите ваши варианты финансирования, чтобы определить, какой тип ипотеки лучше всего соответствует вашим потребностям, и найдите кредитора, который предлагает низкие процентные ставки. Простой способ исследования затрат на финансирование - использование ипотечного калькулятора, который позволяет сравнивать процентные ставки, предлагаемые различными кредиторами. Конечно, оплата наличными за собственность исключает затраты на проценты, но даже в этом случае существуют затраты на владение недвижимостью и альтернативные расходы для связывания ваших наличных денег.
С учетом того, что процентные ставки выросли по сравнению с минимумами после кризиса в сфере жилищного строительства, получить прибыль стало сложнее, чем раньше. На самом деле, в первой половине 2018 года активность переворачивания замедлилась до почти четырехлетнего минимума, а рентабельность сократилась до самой низкой средней валовой прибыли на инвестиции (ROI) с конца 2014 года, согласно данным ATTOM. Это не означает, что денег нет (рентабельность инвестиций была к северу от 44%), но это означает, что требуется осторожность. Средняя валовая прибыль сальто составляет 65 520 долларов, но это брутто.
Расходы на ремонт также должны быть учтены. Если вы планируете отремонтировать дом и продать его с прибылью, цена продажи должна превышать совокупную стоимость приобретения, стоимость владения недвижимостью и стоимость ремонта.
Кухня за 25 000 долларов, ванная за 10 000 долларов, 5000 долларов на налоги на недвижимость, коммунальные услуги и другие расходы на транспортировку сокращают это число примерно на две трети. Вброс неожиданной структурной проблемы с собственностью и валовой прибылью может стать чистым убытком. Даже если вам удастся преодолеть эти препятствия, не забывайте о налогах на прирост капитала, которые уменьшат вашу прибыль.
2. Недостаточно времени
Ремонт и переоборудование домов - это трудоемкое предприятие. Это может занять месяцы, чтобы найти и купить подходящую недвижимость. Как только вы приобретете дом, вам нужно будет потратить время на его ремонт. Если у вас есть дневная работа, время, потраченное на снос и строительство, может привести к потере вечеров и выходных. Если вы заплатите кому-то другому за выполнение работы, вы все равно потратите больше времени, ожидая, что будете контролировать деятельность, а затраты на оплату других уменьшат вашу прибыль.
Как только работа будет завершена, вам нужно запланировать инспекции, чтобы убедиться, что недвижимость соответствует действующим строительным нормам, прежде чем вы сможете продать ее. Если этого не произойдет, вам придется тратить больше времени и денег, чтобы привести его в нормальное состояние. Далее, это может быть довольно много времени, чтобы продать недвижимость. Если вы покажете его потенциальным покупателям самостоятельно, вы можете уделять много времени поездкам на работу и обратно, а также на собраниях.
Это того стоит? Для многих людей, возможно, имеет больше смысла придерживаться ежедневной работы, где они могут заработать такие же деньги в течение нескольких недель или месяцев с помощью постоянной зарплаты, без риска и постоянных временных затрат.
3. Недостаточно навыков
Профессиональные строители и квалифицированные специалисты, такие как плотники и сантехники, часто переворачивают дома в качестве дополнительного дохода на свою обычную работу. У них есть знания, навыки и опыт, чтобы найти и починить дом. У некоторых из них также есть профсоюзные работы, которые проверяют безработицу всю зиму, пока они работают над своими побочными проектами.
Реальные деньги в перевороте происходят из потового капитала. Если вам удобно с молотком, вы любите укладывать ковер, можете повесить гипсокартон, накрыть крышу дома и установить кухонную раковину, у вас есть навыки перевернуть дом.
С другой стороны, если вы не знаете крестовую отвертку с плоской отверткой, вам нужно будет заплатить профессионалу, чтобы сделать ремонт и ремонт. Соответственно, вероятность получения существенной прибыли от ваших инвестиций уменьшается.
4. Недостаточно знаний
Чтобы быть успешным, вы знаете, как правильно выбрать недвижимость, в правильном месте, по правильной цене. Вы действительно рассчитываете купить дом по цене 60 000 долларов и продать по 200 000 долларов? Рынок слишком эффективен, чтобы это происходило регулярно.
Даже если вы заключите сделку на всю жизнь, скупите дом в потере права выкупа песни, скажем, зная, какие ремонтные работы сделать, а какие пропустить, это ключ. Вы также должны понимать применимые налоговые законы и законы о зонировании, а также знать, когда сократить свои потери и уйти, прежде чем ваш проект станет денежной ямой.
Zillow, фирма по листингу недвижимости, теперь переворачивает дома на избранных рынках. Компания рассчитывает купить и перевернуть недвижимость в течение 90 дней, и у них есть данные и знания, чтобы предложить операторам «мама-и-поп» жесткую конкуренцию. Кредиторы высшей лиги также начали искать прибыль на рынке флип-ссуд, когда глобальная инвестиционная фирма KKR & Co. Inc. (ранее известная как Kohlberg Kravis Roberts & Co. и KKR & Co. LP) присоединилась к другим частным инвестиционным компаниям, ищущим часть действия.
5. Не хватает терпения
Профессионалы не торопятся и ждут подходящей недвижимости. Новички бросаются покупать первый дом, который они видят. Затем они нанимают первого подрядчика, который делает заявку на работу, которую они не могут сделать сами. Профессионалы либо выполняют работу самостоятельно, либо полагаются на сеть заранее подготовленных, надежных подрядчиков.
Новички нанимают риэлтора, чтобы помочь продать дом. Профессионалы полагаются на усилия «для продажи владельцем», чтобы минимизировать затраты и максимизировать прибыль. Новички ожидают, что они пройдут этот процесс, набросятся на слой краски и заработают целое состояние. Профессионалы понимают, что покупка и продажа домов требует времени, а размер прибыли иногда невелик.
