30-летняя и 15-летняя ипотека: обзор
Может быть доступно ошеломляющее разнообразие ипотечных кредитов, но на практике для большинства покупателей жилья существует только один. 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой - это практически американский архетип, яблочный пирог с финансовыми инструментами. Это путь, по которому поколения американцев впервые вступили в домовладение.
Согласно Freddie Mac, в 2017 году 90 процентов покупателей жилья выбрали 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой. Но многие из этих покупателей могли бы быть лучше обслужены, если бы вместо этого они выбрали 15-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой.
Кредиты структурно схожи - главное отличие заключается в сроке. Краткосрочный кредит означает более высокий ежемесячный платеж, что делает 15-летнюю ипотеку менее доступной. Но более короткий срок делает кредит дешевле по нескольким направлениям. Фактически, в течение всего срока действия кредита 30-летняя ипотека будет стоить более чем вдвое больше 15-летнего варианта.
Как срок ипотеки влияет на стоимость
Ипотека - это просто особый вид срочного кредита - под залог недвижимости. За срочную ссуду заемщик выплачивает проценты, рассчитанные на ежегодной основе, по непогашенному остатку ссуды. И процентная ставка, и ежемесячный платеж являются фиксированными.
Поскольку ежемесячный платеж фиксирован, часть, подлежащая уплате процентов, и часть, подлежащая уплате основной суммы, со временем меняются. В начале, поскольку остаток по ссуде очень высок, большая часть платежа - это проценты. Но по мере уменьшения баланса процентная доля платежа уменьшается, а доля, приходящаяся на основную сумму, увеличивается.
30-летняя ипотека
Конечно, при 30-летнем кредите этот баланс сокращается гораздо медленнее - фактически заемщик арендует одну и ту же сумму денег более чем вдвое дольше. (Это более чем в два раза дольше, чем в два раза дольше, потому что для 30-летней ипотеки основной остаток не уменьшается так быстро, как для 15-летнего кредита.) Чем выше процентная ставка, тем больше разрыв между двумя ипотеками. Например, когда процентная ставка составляет 4 процента, заемщик фактически выплачивает почти в 2, 2 раза больше процентов, чтобы занять ту же сумму основного долга за 30 лет по сравнению с 15-летним кредитом.
Основным преимуществом 30-летней ипотеки является относительно низкий ежемесячный платеж. И даже если доступность не является проблемой, есть и другие преимущества:
- Более низкий платеж может позволить заемщику купить больше дома, чем он мог бы себе позволить с 15-летним кредитом, поскольку тот же ежемесячный платеж позволит заемщику брать более крупный кредит в течение 30 лет. Более низкий платеж позволяет заемщику Накапливайте сбережения. Более низкая оплата освобождает средства для других целей.
15-летняя ипотека
Поскольку 15-летние ссуды менее рискованны для банков, чем 30-летние ссуды, и поскольку банкам дешевле выдавать краткосрочные ссуды, чем долгосрочные ссуды, 30-летняя ипотека обычно имеет более высокую процентную ставку. Потребители платят меньше по 15-летней ипотеке - где-то от четверти процента до полного процента (или пункта) меньше, и в течение десятилетий, которые действительно могут сложиться.
Государственные агентства, поддерживающие большинство ипотечных кредитов, такие как Fannie Mae и Freddie Mac, вводят дополнительные сборы, которые называются корректировками цен на кредиты, которые делают 30-летние ипотеки более дорогими. Эти сборы обычно применяются к заемщикам с более низким кредитным рейтингом, меньшими первоначальными взносами или с обоими. Федеральное управление жилищного строительства также взимает более высокие страховые взносы по ипотеке с 30-летних заемщиков.
«Некоторые корректировки цен на кредиты, которые существуют в течение 30 лет, не существуют в течение 15 лет», - говорит Джеймс Морин, старший вице-президент по розничному кредитованию в Norcom Mortgage в Эйвоне, Коннектикут. По словам Морина, большинство людей вкладывают эти расходы в свою ипотеку как часть более высокой ставки, а не платят им напрямую.
Представьте себе кредит в размере 300 000 долларов, который предоставляется под 4 процента на 30 лет или на 3, 25 процента на 15 лет. Совокупный эффект от более быстрой амортизации и более низкой процентной ставки означает, что заимствование денег всего на 15 лет обойдется в 79 441 долл. США по сравнению с 215 609 долл. США за 30 лет, или почти на две трети меньше.
Конечно, есть подвох. Цена за то, чтобы сэкономить столько денег в долгосрочной перспективе, намного выше ежемесячных затрат; платеж по гипотетическому 15-летнему кредиту составляет 2 108 долларов, что на 676 долларов (или около 38 процентов) больше ежемесячного платежа по 30-летнему кредиту (1432 доллара).
Если инвестор может позволить себе более высокую выплату, он заинтересован в более коротком кредите, особенно если он приближается к выходу на пенсию, когда будет зависеть от фиксированного дохода.
Для некоторых экспертов, возможность позволить себе более высокую оплату включает в себя укрытие фонда дождливых дней. По словам Боба Уолтерса, главного операционного директора и президента Quicken Loans, ваши ликвидные сбережения должны составлять как минимум годовой доход. Что нравится финансовым планировщикам в 15-летней ипотеке, так это то, что она является «принудительным накоплением» в форме капитала в активе, который обычно дорожает (хотя, как и акции, дома растут и падают в цене).
Поскольку 15-летние ссуды менее рискованны для банков, чем 30-летние ссуды, и поскольку банкам дешевле выдавать краткосрочные ссуды, чем долгосрочные ссуды, 30-летняя ипотека обычно имеет более высокую процентную ставку.
Другие способы использования денег
В некоторых случаях заемщик может иметь стимул вкладывать эти деньги в другое место, например, в счет 529 для оплаты обучения в колледже или в план 401 (k) с отсрочкой налогообложения, особенно если работодатель соответствует взносам заемщика. И с такими низкими ставками по ипотечным кредитам опытный и дисциплинированный инвестор мог бы выбрать 30-летний кредит и поместить разницу между 15-летними и 30-летними выплатами в высокодоходные ценные бумаги.
Используя предыдущий пример, если ежемесячный платеж по кредиту на 15 лет составлял 2 108 долларов, а ежемесячный платеж по кредиту на 30 лет составлял 1432 доллара, заемщик мог бы инвестировать эту разницу в 676 долларов в другом месте. Расчет за пределами конверта показывает, насколько (или ли) доход от внешних инвестиций за вычетом налога на прирост капитала превышает процентную ставку по ипотечному кредиту после учета вычета процентов по ипотечному кредиту. Для кого-то из 25-процентного налогового вычета вычет может снизить эффективную процентную ставку по ипотечному кредиту, например, с 4 до 3 процентов.
Вообще говоря, заемщик выходит вперед, если доходы от инвестиций после уплаты налогов превышают стоимость ипотеки за вычетом процентного вычета.
Однако этот гамбит требует склонности к риску, считает Шашин Шах, сертифицированный специалист по финансовому планированию в Далласе, штат Техас, потому что заемщик должен будет инвестировать в нестабильные акции. «В настоящее время нет инвестиций с фиксированным доходом, которые бы приносили достаточно высокую прибыль, чтобы сделать эту работу», - говорит Шах. Это также требует от дисциплины систематического инвестирования эквивалента этих ежемесячных различий и времени, чтобы сосредоточиться на инвестициях, которых, добавляет он, большинству людей не хватает.
Лучший в мире вариант
Очевидно, что большинство заемщиков также не имеют - или, по крайней мере, думают, что им не хватает - средств для более высоких платежей, требуемых для 15-летней ипотеки. Но есть простое решение, позволяющее получить большую часть сбережений более короткой ипотеки: просто внесите более крупные платежи по 15-летнему графику по 30-летней ипотеке, при условии, что по ипотеке нет штрафа за досрочное погашение.
Заемщик имеет право направить дополнительные платежи на основную сумму, и если платежи будут последовательными, ипотека будет погашена через 15 лет. Если наступают трудные времена, заемщик всегда может вернуться к нормальным, более низким выплатам 30-летнего графика.
Ключевые вынос
- Многим покупателям может быть лучше выбрать 15-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой, а не 30-летнюю. Потребители платят меньше по 15-летней ипотеке - от четверти процента до полного процента (или пункта) меньше.. Для некоторых экспертов, возможность позволить себе более высокую выплату по 15-летней ипотеке включает в себя укрытие фонда дождливых дней.
