Покупка вашего первого дома может быть захватывающим и нервным. Вы не только должны найти правильное место, но вы также должны найти правильную ипотеку. Из-за низкого уровня запасов на многих местных рынках и роста цен на жилье по всей стране поиск доступного дома может стать проблемой.
Вы можете почувствовать давление, чтобы найти дом прямо сейчас, но прежде чем посещать дома и начинать делать предложения, ваше финансирование должно быть в порядке. Это подразумевает, что ваша кредитная история и кредитный рейтинг, отношение долга к доходу и общая финансовая картина убедят кредитора в том, что вы достаточно кредитоспособны, чтобы занимать деньги.
Многие начинающие покупатели, как правило, совершают ряд ошибок в процессах ипотеки и покупки жилья. Вот некоторые из наиболее распространенных ошибок, которых следует избегать.
1. Не следите за своим счетом
Никто не любит сюрпризы, особенно перед покупкой дома. Если у вас (и / или вашего супруга) есть очевидные кредитные проблемы - такие как история просроченных платежей, действия по взысканию задолженности или значительный долг - ипотечные кредиторы могут предложить вам неидеальные процентные ставки и условия или полностью отклонить вашу заявку. Любая ситуация может разочаровать и отодвинуть ваш идеальный график времени.
Чтобы заранее решить потенциальные проблемы, проверяйте свой кредитный отчет бесплатно каждый год по адресу yearcreditreport.com в каждом из трех агентств по кредитной отчетности: Transunion, Equifax и Experian. Ищите ошибки и оспаривайте любые ошибки в письменной форме с отчетным агентством и кредитором, включая подтверждающую документацию, которая поможет вам обосновать свое мнение. Если вы найдете текущие, но точные отрицательные элементы, такие как просроченные платежи или просроченные счета, вы не сможете быстро удалить эти элементы. Они останутся в вашем кредитном отчете от 7 до 10 лет. Но вы можете повысить свой счет, оплачивая свои счета вовремя, делая больше, чем минимальные ежемесячные платежи по долгам, и не увеличивая свой доступный кредит. Прежде всего, будьте терпеливы; Это может занять по крайней мере один год, чтобы улучшить низкий кредитный рейтинг.
Кроме того, проверьте, дает ли ваш банк, кредитный союз или поставщик кредитных карт бесплатный доступ к вашему кредитному баллу. Если ваш счет ниже 620, у вас могут возникнуть проблемы с получением разрешения на обычную ипотеку. Чтобы претендовать на кредит FHA, вам потребуется минимальный кредитный балл 580, чтобы использовать максимальное финансирование программы (первоначальный взнос 3, 5%), или минимальный балл 500 с обязательным взносом 10%.
2. Поиск домов до получения предварительного одобрения
Когда вы найдете идеальный дом, нет времени терять. На многих горячих рынках вы столкнетесь с множеством предложений и жесткой конкуренцией. Продавцы вряд ли рассмотрят предложения от покупателей, у которых нет предварительного одобрения от кредитора. Письмо с предварительным одобрением показывает продавцу, что кредитор проявил должную осмотрительность, чтобы убедиться, что у вас есть средства и мотивация для погашения своих счетов, исходя из вашей кредитной истории и рейтинга, доходов и занятости, финансовых активов и других ключевых факторов.
На конкурентном рынке продавцы не воспримут вас всерьез без предварительного одобрения, и вы можете потерять дом, который вам действительно нужен. В этом документе указана сумма кредита, на которую вы имеете право, ваша процентная ставка и программа кредита, а также примерная сумма авансового платежа. В некоторых случаях (особенно для более дорогих домов или на суперконкурентных рынках) кредиторы могут попросить вас предоставить подтверждение наличия средств для первоначального взноса. Письмо о предварительном одобрении также включает дату истечения срока действия, обычно в течение 90 дней.
3. Не делать покупки для ипотеки
Покупатели жилья могут оставить много денег на столе, когда они не делают покупки для ипотеки. Подача заявки на ипотеку с участием нескольких разных кредиторов дает вам лучшее представление о том, что вы можете себе позволить, и позволяет сравнивать кредитные продукты, процентные ставки, стоимость закрытия и комиссионные сборы кредиторов. Что еще более важно, покупка ипотеки дает вам больше возможностей для переговоров с кредиторами, чтобы получить наилучшую сделку.
Покупая кредиторов, обращайте внимание на комиссионные и расходы на закрытие, которые могут суммироваться за столом закрытия. В то время как некоторые из ценовых различий могут пока не показаться большими на бумаге, они могут привести к значительной экономии средств в течение срока действия вашего кредита. Имейте в виду, что некоторые кредиторы предлагают вам дисконтные «баллы», способ выкупить процентную ставку авансом, что увеличивает ваши расходы на закрытие. А другие кредиторы, которые продвигают низкие или нулевые издержки закрытия, как правило, взимают более высокие процентные ставки, чтобы компенсировать разницу.
Помимо проверки в своем текущем финансовом учреждении (банке или кредитном союзе), попросите ипотечного брокера делать ставки от вашего имени. Ипотечные брокеры не являются кредиторами; они действуют как сваха между вами и кредиторами в их сети. Они могут сэкономить ваше время и деньги, сравнивая несколько кредиторов, которые имеют продукты, которые соответствуют вашим потребностям. Кроме того, стоит взглянуть на некоторых прямых кредиторов, как онлайн, так и лично, чтобы увидеть, что они предлагают.
Подав заявку на ипотеку с несколькими кредиторами, вы получите оценки кредита для сравнения ставок и расходов на закрытие бок о бок. Кроме того, если вы совершаете большую часть покупок по тарифам в течение 30 дней, то кредиторы, выполняющие множественные кредитные проверки, будут считаться одним «сложным запросом», как называют его кредитные рейтинги, и вряд ли снизят ваш кредитный рейтинг. Там нет золотого числа кредиторов, которых вы должны делать покупки, но наличие трех-пяти ссуд на руках даст вам надежную основу для сравнения.
4. Покупка дома больше, чем вы можете себе позволить
Когда кредитор говорит вам, что вы можете одолжить до 300 000 долларов, это не значит, что вы должны. Почему нет? Если вы максимально исчерпали свой кредит, ваши ежемесячные платежи могут оказаться неуправляемыми. Как правило, большинство потенциальных домовладельцев могут предоставить сумму кредита в 2-2, 5 раза больше их валового годового дохода. Другими словами, если вы зарабатываете 75 000 долларов в год, вы можете позволить себе дом по цене от 150 000 до 187 500 долларов. Ипотечный калькулятор Investopedia может помочь вам оценить ежемесячные платежи, что является лучшим показателем того, можете ли вы позволить себе жилье в определенном ценовом диапазоне.
Покупка большего количества дома, чем вы можете себе позволить, может доставить вам неприятности, если вам придется увеличить свой ежемесячный бюджет для выплаты по закладной. Другими словами, вы можете почувствовать себя «бедным домом» и почувствовать угрызения совести покупателя. Кроме того, учтите, что домовладение сопряжено с дополнительными расходами за пределами этих ежемесячных платежей по ипотеке. Вам необходимо сэкономить на неизбежных расходах на техническое обслуживание, ремонт, оплату услуг ассоциации домовладельцев (если применимо) и другие расходы, которые вы не должны были платить в качестве арендатора.
Растяжение вашего ежемесячного бюджета для покрытия вашей ипотеки также может означать, что вы не сможете сэкономить на чрезвычайной ситуации или ремонте дома, и это также израсходует ваш денежный поток на другие финансовые цели.
Итог: не зацикливайтесь на максимальной сумме кредита, для которой вы одобрены, а на том, можете ли вы позволить себе ежемесячный ипотечный платеж по этой цене. Покупатели жилья в первый раз, возможно, захотят быть особенно осторожными и купить дом ниже своего максимального бюджета.
5. Не нанимать агента по недвижимости
Попытка самостоятельно найти дом занимает много времени и сложна. Профессиональный, опытный агент по недвижимости может помочь вам сузить свой выбор и определить проблемы, как с физической собственностью, так и в процессе переговоров с продавцами. В некоторых штатах требуется, чтобы адвокат по недвижимости занимался транзакцией, но адвокаты не помогут вам найти дом; они могут помочь вам составить предложение, договориться о покупке и выступить в качестве заключительного агента.
Кроме того, если вы идете на показы без вашего собственного агента по недвижимости, агент продавца может предложить представлять вас. Это может быть рискованно, потому что этот агент не имеет в виду ваши интересы; Их цель - получить самое лучшее и лучшее предложение для продавца. Наличие собственного агента, чьи интересы в большей степени совпадают с вашими, поможет вам сделать более осознанный выбор.
Лучше всего то, что расходы на привлечение агента не пойдут прямо из вашего кармана. Как покупатель, вы, как правило, не платите комиссионные агента покупателя. Обычно он оплачивается продавцом агенту продавца, который затем делит комиссию с агентом покупателя.
6. Открытие (или закрытие) кредитных линий
Вам по-прежнему может быть отказано в ипотеке даже после того, как он был предварительно одобрен для одного. Ипотечные кредиторы проверяют ваш кредит во время предварительного одобрения и еще раз перед закрытием, прежде чем дать вам последний зеленый свет. Тем временем, поддержите статус-кво в своем кредите и финансах. Это означает, что нельзя открывать новые кредитные линии или закрывать существующие. Это может снизить ваш кредитный рейтинг и увеличить отношение долга к доходу - обе эти причины являются причиной отказа кредитора в окончательном одобрении.
Вместо этого подождите, пока вы не закроете свой дом, чтобы взять новые кредитные линии (например, авто или автокредит или новую кредитную карту). И хотя это хорошо, чтобы погасить кредитную карту или кредит до того, как вы закроете дом, закрытие аккаунта удалит эту кредитную историю из вашего отчета. Срок кредита является одним из ключевых факторов, используемых бюро кредитных отчетов для создания вашей кредитной оценки. Вместо этого оставьте учетную запись открытой и активной, но не используйте ее до закрытия. (Примечание. Некоторые компании, выпускающие кредитные карты, могут закрыть ваш аккаунт из-за длительного отсутствия активности, что также может негативно повлиять на ваш кредит. Поддерживайте активность аккаунта, совершая небольшие покупки, которые вы оплачиваете немедленно и полностью каждый месяц.)
7. Делать крупные покупки в кредит
Как открытие или закрытие кредитных линий может повлиять на ваш счет, так и запуск существующих учетных записей. Опять же, держите ваш кредит и финансы стабильными, пока вы не закроете свой дом. Вместо этого используйте наличные или, что еще лучше, отложите покупку новой мебели или телевизора до закрытия.
Кроме того, вы хотите получить представление о том, как ваш бюджет будет покрывать ваши новые расходы на домовладение. Возможно, вы захотите подождать несколько месяцев, прежде чем добавлять больше ежемесячных платежей для крупных покупок.
8. Движение вокруг денег
Еще одно важное нет-нет в ипотечном кредитовании: крупные депозиты или снятие средств с ваших банковских счетов или других активов. Если кредиторы внезапно увидят, что деньги из внешних источников поступают или уходят, это может выглядеть так, как будто вы получили кредит, что повлияет на соотношение вашего долга к доходу. Кредиторы не беспокоятся о прозрачных депозитах, таких как бонус от вашего работодателя или возврат налогов IRS. Но если друг перечисляет вам деньги или вы получаете коммерческий доход на свой личный счет, кредитор потребует подтверждение того, что депозит не является замаскированным займом. Ожидайте, что кредитор попросит выставить счет на продажу (если залог от того, что вы продали), аннулированный чек или квитанцию об оплате.
Вы можете использовать подарок от родственника или друга в качестве авансового платежа. Тем не менее, многие кредитные продукты требуют подарочного письма и документации для получения депозита и проверки того, что донор не ожидает, что вы вернете деньги.
9. Изменение рабочих мест
Хотя смена работы может принести пользу вашей карьере, это может усложнить ваше одобрение ипотеки. Кредитор хочет, чтобы у вас был стабильный доход и занятость, и чтобы вы могли позволить себе погасить ипотеку. Если вы были предварительно одобрены для ипотеки на основе определенного дохода и работы, любые шансы в промежуточный период до закрытия могут быть красным флагом и задержать ваше закрытие.
Для одобрения вы, как правило, должны предоставить подтверждение двухлетнего непрерывного трудоустройства и дохода. Когда вы меняете работу, эта непрерывная запись доходов и занятости нарушается, особенно если вы работаете на низкооплачиваемой работе. Кроме того, если вы переходите на роль, которая выплачивает 25% или более от вашей зарплаты в виде комиссионных, вы должны доказать, что заработали этот доход в течение двух лет подряд. Когда это возможно, кредиторы рекомендуют дождаться смены места работы до тех пор, пока кредит не закроется. Если это невозможно, немедленно сообщите об этом своему кредитору.
10. Пропуск Home Inspection
Если у вас нет много денег для ремонта дома и вы готовы рискнуть заплатить за непредвиденный ремонт, отказ от проверки дома может быть дорогостоящей ошибкой. Почему? Домашние проверки предназначены для выявления серьезных проблем с домом, и они защищают вас (покупателя). Если вы не пройдете инспекцию, у вас не будет возможности обратиться, если после закрытия дома появится серьезная проблема, такая как трещины в трубах или повреждение воды. Это означает, что вы могли бы покрыть весь счет, чтобы решить эти проблемы. Когда вы делаете предложение дома, вы можете включить непредвиденное обстоятельство при осмотре дома, которое дает вам свободный от штрафа выход из сделки, если обнаружена серьезная проблема, и продавец не желает ее исправить перед закрытием.
Имея это непредвиденное обстоятельство, вы можете отозвать свое предложение и, как правило, полностью вернуть вам залог. Плата за домашний осмотр не подлежит возврату и, как правило, оплачивается покупателем домашнему инспектору заранее и может варьироваться от 300 до 500 долларов США, в зависимости от местоположения и размера имущества. Это небольшая цена, которую нужно заплатить, если вы взвесите ее, потратив тысячи долларов на замену печи, водонагревателя, крыши или других дорогостоящих вещей. Вы можете рассмотреть дополнительные проверки, например, проверку на наличие вредных организмов, проверку плесени или радона, или объем канализации, например, если этого требует ваш кредитор. Эти и другие проверки могут помочь защитить ваши инвестиции и безопасность.
11. Не сравнивая оценку займа с заключительным раскрытием
По закону ваш кредитор обязан предоставить вам раскрытие информации за три рабочих дня до даты закрытия. В этом документе перечислены точные расходы, которые вы должны заплатить при закрытии, в том числе авансовый платеж, расходы на закрытие, детали и условия кредита и другая важная информация. Это документ на пяти страницах, поэтому найдите время, чтобы сравнить его с первоначальной оценкой займа, которую вы получили, чтобы убедиться, что с вашего кредитора или других сторон, участвующих в транзакции, с вас не взимаются дополнительные сборы (так называемые ненужные сборы).
Кроме того, если некоторые сборы превышают ожидаемые, попросите вашего кредитора объяснить, почему. Убедитесь, что основные данные, такие как ваше имя и другая идентифицирующая информация указаны правильно, чтобы вы не столкнулись с проблемами оформления документов в последний день. Если вы обнаружите ошибки или сомнительные или необъяснимые дополнительные сборы, немедленно сообщите об этом своему кредитору, чтобы эти проблемы можно было решить. В некоторых случаях ваше закрытие, возможно, придется отодвинуть, чтобы убедиться, что документы исправлены и обновлены, а все проблемы решены.
Суть
Вы не хотите случайно саботировать вашу ипотеку - и покупку вашего дома. Некоторые из этих ошибок кажутся невинными, но они могут отвлечь ваше внимание и вызвать сильные головные боли. Поговорите со своим кредитором о том, что вы должны сделать от предварительного одобрения до закрытия, чтобы обеспечить плавный процесс. И постарайтесь сохранять все свои документы - банковские выписки, W-2, записи о депозитах, налоговые декларации, квитанции об уплате и т. Д. - организованными и обновленными, чтобы вы могли предоставить документацию, если ваш кредитор запросит ее.
Когда приходит время покупать свой первый дом, то, что вы будете внимательно читать и получать информацию о процессах кредитования и недвижимости, помогут вам избежать некоторых из этих ошибок и сэкономить на этом пути. Кроме того, сделайте все возможное, чтобы с вашей стороны прошли обучение опытные специалисты. Это может облегчить часть стресса и сложности на этом пути.
