Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) привлекательны по нескольким причинам. Во-первых, не менее 90% налогооблагаемого дохода должны быть возвращены акционерам в виде дивидендов. Во-вторых, дивидендная доходность, связанная с первым пунктом, обычно выше, чем на более широком рынке. В-третьих, и, возможно, самое главное, вам не нужно вкладывать деньги и время в покупку недвижимости напрямую, что может привести к неожиданным расходам и бесконечным головным болям.
Неторгуемые REIT
Настоятельно рекомендуем избегать неторгуемых REIT. Они не торгуются на бирже, что означает, что вы не сможете исследовать свои инвестиции. Это, в свою очередь, не позволит вам определить значение REIT. Некоторые не торгуемые REIT раскрывают все активы и стоимость через 18 месяцев после их предложения, но это все еще не утешительно.
Неторгуемые REIT также неликвидны. Во многих случаях вы не можете продавать в течение как минимум семи лет. Некоторые позволяют получить часть ваших инвестиций через год, но почти всегда будет взиматься плата. Они запирают ваши деньги, потому что им нужно объединить деньги инвесторов для покупки и управления недвижимостью. Но у этих объединенных денег может быть и более темная сторона. Эта более темная сторона касается иногда выплаты дивидендов из денег других инвесторов - в отличие от дохода, который был получен от собственности. Это ограничивает денежный поток для REIT и уменьшает стоимость акций. (Подробнее см.: Каковы потенциальные недостатки владения REIT ?)
Еще один минус для неторгуемых REIT - это авансовые платежи. Большинство взимает предоплату от 9% до 10% (иногда до 15%). Есть случаи, когда неторгуемые REIT имеют хорошее управление и превосходные свойства, что может привести к звездной доходности, но это также имеет место с публично торгуемыми REIT.
Последний риск для неторгуемых REIT - это вознаграждение внешнего менеджера. Если неторгуемый REIT платит внешнему менеджеру, то это приводит к доходам. Если вы решите инвестировать в неторгуемые REIT, обязательно задайте руководству все необходимые вопросы, связанные с вышеуказанными рисками. Чем больше прозрачности, тем лучше. (Подробнее см.: Анализ REIT и производительности REIT .)
Открытые торги REIT
Это гораздо безопаснее игровое поле. Однако риски все еще есть. Самым большим является повышение процентных ставок, что снизит спрос на REIT. Можно привести аргумент, что рост процентных ставок указывает на сильную экономику, что будет означать более высокую арендную плату и уровень занятости. Но исторически REIT не работают хорошо, когда процентные ставки растут.
Другой основной риск заключается в выборе неправильного REIT. Это может показаться упрощенным, но это о логике. Например, на момент написания этой статьи, пригородные торговые центры находятся в упадке. Вы не хотели бы инвестировать в REIT с экспозицией в пригородный торговый центр. Поскольку миллениалы предпочитают городскую жизнь для удобства и экономии средств, городские торговые центры, вероятно, будут лучшим выбором. Тенденции меняются, поэтому обязательно изучите, что происходит сейчас. (Для получения дополнительной информации см.: Деньги Привычки Миллениалов .)
Последний пункт - это не риск, а момент, о котором вам следует знать: дивиденды REIT облагаются налогом как обычный доход.
Суть
Инвестирование в REIT может быть пассивной, приносящей доход альтернативой покупке недвижимости напрямую. Не поддавайтесь огромным дивидендным доходам. Вместо этого, выберите правильные команды управления и качественные свойства, основанные на текущих тенденциях. Настоятельно рассмотреть публично торгуемые REIT по неторгуемым REIT. Также обязательно обратите внимание на процентные ставки. (Для получения дополнительной информации см.: В чем разница между REIT и Фондом недвижимости ?)
