У вас есть недвижимость, которую вы сдаете в аренду? Помимо потенциального дохода и прироста капитала, такие инвестиции предлагают вычеты, которые могут снизить подоходный налог с вашей прибыли. Но сначала, какой вы инвестор в недвижимость: пассивный инвестор или профессионал в сфере недвижимости? мы покажем вам, как ваша классификация может существенно повлиять на количество получаемых вами налоговых льгот.
IRS определяет профессионала в сфере недвижимости как человека, который проводит более половины своего рабочего времени в арендном бизнесе. Это включает в себя развитие недвижимости, строительство, приобретение и управление. Вы также должны тратить более 750 часов в год на работу по аренде недвижимости.
Общие источники дохода
Рентный доход
Деньги, которые вы получаете за аренду, как правило, облагаются налогом в том году, в котором вы их получили, а не когда они были должны или были заработаны; следовательно, вы должны включить авансовые платежи в качестве дохода.
Например, предположим, что вы арендуете дом за 1000 долларов США в месяц и требуете, чтобы новые арендаторы платили арендную плату за первый и последний месяцы при подписании договора аренды. В этом случае вы должны будете объявить 2000 долларов, которые вы получили, как доход, даже если 1000 долларов из этих 2000 долларов покрывают период, который в будущем может составить несколько лет.
Арендные расходы
Расходы, которые оплачивает ваш арендатор, считаются доходом. Это может включать, например, срочный ремонт холодильника, который арендатор должен сделать, пока вы находитесь за городом. Затем вы можете вычесть оплату за ремонт в качестве арендной платы.
Торговля за услуги
Ваш арендатор может предложить обменять свои услуги в обмен на аренду. Однако вы должны указать в качестве дохода справедливую рыночную стоимость услуг. Например, если ваш арендатор предлагает раскрасить арендуемый дом в обмен на арендную плату за один месяц (стоимостью 1000 долларов США), вы должны указать 1000 долларов в качестве дохода, даже если вы на самом деле не получили деньги. Тем не менее, вы сможете вычесть 1000 долларов в качестве расхода.
Депозиты безопасности
Гарантийные депозиты не облагаются налогом при их получении, если вы хотите вернуть эти деньги арендатору в конце срока аренды. Но что, если ваш арендатор не соответствует условиям аренды?
Например, предположим, что вы собрали гарантийный депозит в размере 500 долларов, а затем ваш арендатор уезжает и оставляет дыры в стенах, стоимость ремонта которых составляет 400 долларов. Вы можете вычесть эту сумму из гарантийного депозита в течение года, в котором вы ее вернули. В то же время вы должны включить 400 долларов, которые вы использовали для ремонта стены, в качестве дохода. Вы также сможете показать 400 долларов в качестве франшизы.
Ремонт Vs. улучшения
Владельцы арендуемой недвижимости могут предположить, что все, что они делают со своей собственностью, подлежит вычету. Не так , согласно IRS.
Ремонт держит ваше арендуемое имущество в хорошем состоянии и является вычитаемым расходом в том году, когда вы за него платите. Ремонт включает в себя покраску, починку сломанного туалета и замену неисправного выключателя. Улучшения, с другой стороны, увеличивают стоимость вашей собственности и не подлежат вычету, когда вы платите за них. Вы должны возместить стоимость улучшений, амортизируя расходы по сравнению с ожидаемой продолжительностью жизни вашего имущества. Улучшения могут включать в себя новую крышу, внутренний дворик или гараж.
Следовательно, с точки зрения налогообложения вы должны производить ремонт по мере возникновения проблем, а не ждать, пока они умножатся и потребуют ремонта.
Общие отчисления
Ипотечные расходы
Расходы на получение ипотеки не вычитаются при их оплате. К ним относятся комиссии и оценки. Тем не менее, вы можете амортизировать их в течение срока действия вашей ипотеки.
Как только вы начнете производить ипотечные платежи, помните, что не все платежи подлежат вычету. Поскольку часть каждого платежа направляется на выплату основного долга, эта сумма не подлежит вычету; часть, выплаченная к процентам, вычитается. Ваша ипотечная компания будет присылать вам Форму 1098 каждый год, показывающую, сколько вы заплатили в течение года. Это франшиза. Кроме того, если часть вашего платежа включает деньги, которые поступают на целевой депозитный счет для покрытия налогов и страхования, ваша ипотечная компания также должна сообщить об этом вам.
Путевые расходы
Деньги, которые вы тратите на поездки, чтобы получить арендную плату или поддерживать арендуемое имущество, подлежат вычету. Однако, если целью поездки было улучшение, вы должны возместить эти расходы как часть улучшения и его амортизации.
У вас есть два варианта вычета путевых расходов: фактические расходы или стандартная ставка пробега. Вы можете узнать о требованиях IRS и текущем разрешении на пробег в публикации 463.
Другие общие расходы
В дополнение к ремонту и амортизации, некоторые другие общие расходы, которые вы можете вычесть:
- InsuranceTaxesLawn careTax плата за подготовку к возврату потерь от причинения ущерба (ураган, землетрясение, наводнение и т. Д.) Или краж
Кондоминиумы и кооперативы
Если у вас есть арендованный кондоминиум или кооператив, у каждого есть свои особые правила.
кондоминиумы
С кондоминиумом, вы можете платить взносы или взносы, чтобы заботиться о собственности, находящейся в общей собственности. Это включает в себя структуру здания, холлы, лифты и зоны отдыха.
Когда вы сдаете в аренду свой кондоминиум, вы можете вычесть такие расходы, как амортизация, ремонт, проценты и налоги, связанные с общим имуществом. Однако, как и в случае аренды на одну семью, вы не можете вычесть деньги, потраченные на капитальные улучшения, такие как оценка коттеджа в клубе. Вместо этого вы должны амортизировать стоимость любых улучшений по сравнению с ожидаемой продолжительностью жизни.
Кооперативы
Расходы на арендуемую вами квартиру для кооператива вычитаются. Это включает плату за обслуживание, выплачиваемую кооперативной жилищной корпорации. К капитальным улучшениям относятся по-разному - вы не можете вычесть стоимость улучшения и не можете его обесценить. Вы должны добавить стоимость улучшения к вашей базисной стоимости в акциях корпорации. Это уменьшит ваш прирост капитала при продаже квартиры.
Ведите хорошие записи
В Приложении IRS E есть места для многочисленных категорий расходов. Таким образом, IRS дает вам гибкость в пунктах, которые вы можете вычесть. Но будьте готовы поддержать вашу претензию и не забудьте выделить расходы на ремонт и техническое обслуживание из тех, которые являются капитальными улучшениями. Помните, что деньги, которые вы тратите на улучшения, могут снизить ваши налоговые обязательства при продаже.
Кроме того, если вы заявляете, что являетесь специалистом по недвижимости, вы должны хранить подтверждающую документацию (ежедневники, дневники, календари, журналы и т. Д.), Чтобы доказать свое активное участие и время, которое вы тратите на свои объекты каждый год.
В целом, инвесторам в недвижимость предоставляется довольно много видов отчислений, и стоит знать, на какие из них вы претендуете.
