В отличие от акций, инвестиционные свойства не могут быть выгружены в течение нескольких секунд одним щелчком мыши. Время между решением о продаже и фактической датой продажи часто измеряется неделями или месяцами. Продажа собственного дома может быть пугающим процессом, если вы не знаете, с чего начать, но продажа инвестиционной недвижимости требует еще больше работы.
Объем капитала и вопросы налогообложения, связанные с реализацией этого капитала, сложны при работе с инвестиционной недвижимостью. Это, однако, невозможно сделать самостоятельно. Мы рассмотрим процесс продажи инвестиционной собственности и сосредоточимся на том, как ограничить налоги на прибыль.
Зачем продавать?
Причины продажи арендуемой недвижимости различны. Арендодатели, которые лично управляют своей собственностью, могут переехать и захотеть вложить деньги во что-то около своего нового места жительства. Или арендодатель может захотеть заработать на оценке арендованного имущества, а не накапливать деньги через арендную плату. Это может быть даже случай, когда собственность теряет деньги либо из-за вакансии, либо из-за недостаточной арендной платы для покрытия расходов. Независимо от причины, инвесторам в недвижимость, желающим продать, придется иметь дело с налогами.
Налоговик приходит
Налог на прирост капитала при продаже арендуемой недвижимости намного круче по сравнению с прямой продажей имущества личного пользования. Основная прибыль от прироста капитала, которую вы должны заплатить за прибыль от продажи, увеличивается на любую амортизацию, которую вы заявили против собственности. Это означает, что если собственность потеряла деньги, и вы использовали убыток против налоговой накладной в предыдущие годы, у вас будет более крупная налоговая накладная, когда продажа состоится.
Пример - налог на прирост капитала и амортизация
Допустим, у вас есть арендованная недвижимость, которую вы купили за 150 000 долларов, и она продается за 200 000 долларов. Обычно это означает, что вы платите прирост капитала на 50 000 долларов. Однако если вы вычли амортизацию в размере 20 000 долл. США за время владения недвижимостью, вы должны заплатить разницу между ценой продажи и покупной ценой за вычетом амортизации: 200 000 долл. США (150 000–20 000 долл. США). Вместо прироста капитала на 50 000 долларов вы теперь должны прирост капитала на 70 000 долларов.
Примечание: это не должно отговаривать вас от претензий на амортизационные отчисления . Почти всегда лучше реализовать налоговые льготы раньше, чем позже .
Переворачивание
Раздел 1031 Кодекса о внутренних доходах позволяет инвесторам в недвижимость избегать налогов на свою прибыль, реинвестируя их в подобную собственность. С помощью юриста или налогового консультанта вы можете настроить продажу таким образом, чтобы поступления поступали на целевой депозитный счет, пока вы не будете готовы использовать их для покупки новой недвижимости. Существует ограничение в 45 дней для выбора новой недвижимости и шесть месяцев для завершения транзакции. Если вы намереваетесь сделать опрокидывание, вам следует начать поиск новой недвижимости, прежде чем продавать старую.
Обмен 1031 прекрасно работает, если вы собираетесь реинвестировать в другую собственность. Если вы просто хотите прекратить непосредственное участие, вы можете либо нанять профессионального управляющего недвижимостью для своего текущего места, либо продать его и купить недвижимость с профессиональным управлением. Однако, если ваша цель состоит в том, чтобы просто привлечь капитал, вам просто придется съесть налог на прирост капитала.
Включение в качестве щита
Регистрация становится все более популярной для инвесторов в недвижимость. Инкорпорируя, инвесторы могут уменьшить свою ответственность, заставляя корпорацию действовать в качестве щита между вами и потенциалом, которым арендатор может подать в суд на вас. Ваш дом и личные финансы не могут быть заявлены в суде или судебном разбирательстве любого рода, когда вы регистрируетесь. Корпорации также имеют различные налоговые правила, которые являются весьма благоприятными, особенно с учетом прироста капитала от продажи недвижимости.
Для определенного типа инвестора в недвижимость, регистрация имеет смысл. Если вы нанимаете людей для поиска и управления широким спектром приносящих доход объектов недвижимости и получения от этого значительных прибылей, регистрация уменьшит ваш налоговый счет, а затем вы увидите прибыль через структуру акций вашей корпорации. Для большинства инвесторов в недвижимость существуют более эффективные способы получения выгод от регистрации, не усложняя способ получения дохода.
Инкорпорация может создать барьер между вами и доходами от вашей собственности, так что, если вы каким-либо образом зависите от этого дохода, вы не сможете получить к нему доступ так же легко, как вам бы хотелось - особенно с большой прибылью, такой как от продажи недвижимость. Это сравнительно легко включить, требуя только некоторых профессиональных советов и документов, но вывести вашу собственность из корпорации (например, продать ее и уйти в отставку) сложнее, потому что вы идете по пути преднамеренного уклонения от налогов / мошенничества, если только вы продаете корпорацию, а не имущество, составляющее ее. Это, конечно, намного сложнее, чем продать дом.
В отличие от этого, если вы лично управляете двумя или тремя объектами недвижимости, и у вас есть даже один или два объекта, которыми профессионально управляют, вы можете не получить выгоды от регистрации. Если доход от вашей аренды не превосходит ваши расходы по каждому имуществу с большим отрывом, вам лучше держать их как есть и использовать амортизацию и списания, где вы можете или превратить свои активы в недвижимость в малый бизнес.
Помимо использования малого бизнеса в качестве альтернативы инкорпорации, некоторые штаты позволяют инвесторам в недвижимость открывать отдельную компанию с ограниченной ответственностью для каждого принадлежащего им имущества. Хотя это не обязательно уменьшает налоги, это защищает ваши финансы, а также каждую собственность, от любых судебных разбирательств, которые могут быть предъявлены к одному из ваших свойств.
Суть
Продажа арендуемой недвижимости может быть сложной задачей, и это еще сложнее, если вы надеетесь избежать большого налогового счета на выручку. Если вы продаете, чтобы инвестировать в другую недвижимость, вы можете просто сделать ролловер 1031 и отложить налоговый счет. Если вы продаете, потому что вам нужен капитал, вам придется заплатить некоторые налоги.
В лучшем случае, как и в случае с акциями, следует отложить продажу инвестиционной собственности, особенно аренду, которая становится безубыточной или даже более выгодной, если только вы не компенсируете кредиты или убытки, чтобы снять часть налога с прироста капитала. Таким образом, у вас будет шанс уменьшить общий налоговый счет и получить больше доходов.
