Что такое инвестиционный фонд недвижимости (REIT)?
Инвестиционный траст недвижимости (REIT) - это компания, которая владеет и, как правило, управляет недвижимостью, приносящей доход. Большинство REIT специализируются на конкретном секторе недвижимости, концентрируя свое время, энергию и финансирование на этом конкретном сегменте всего горизонта недвижимости. Тем не менее, диверсифицированные и специализированные REIT часто содержат различные типы недвижимости в своих портфелях. Объекты недвижимости, включенные в портфель REIT, могут включать жилые комплексы, центры обработки данных, медицинские учреждения, отели, инфраструктуру - в виде волоконно-оптических кабелей, вышек сотовой связи и энергетических трубопроводов - офисные здания, торговые центры, самохранилища, лесные участки и склады., Одним из преимуществ REIT для повседневных инвесторов является то, что они дают возможность владеть частью недвижимости, которая приносит дивидендный доход.
Конгресс учредил трастовые инвестиционные фонды в сфере недвижимости в 1960 году в качестве поправки к Закону о расширении акцизного налога на сигары 1960 года. Это положение позволяет отдельным инвесторам приобретать доли в портфелях коммерческой недвижимости, которые получают доход от различных объектов недвижимости.
Инвестиционный фонд недвижимости (REIT)
Понимание REIT
Большинство REIT имеют простую бизнес-модель: REIT сдает в аренду помещения и собирает арендную плату за недвижимость, а затем распределяет этот доход в качестве дивидендов среди акционеров.
Чтобы считаться REIT, компания должна соблюдать определенные положения Налогового кодекса. Эти требования включают в первую очередь владение приносящей доход недвижимостью в долгосрочной перспективе и распределение дохода среди акционеров. В частности, компания должна соответствовать определенным требованиям, включая:
- Инвестируйте не менее 75% своих общих активов в недвижимость, денежные средства или казначейские обязательства США. Получайте не менее 75% своего валового дохода от аренды недвижимости, процентов по ипотечным кредитам, финансирующим недвижимость, или от продажи недвижимости. Возвратите минимум 90% процентов. его облагаемого налогом дохода в виде дивидендов акционерам каждый год. После первого года существования минимум 100 акционеров имеют не более 50% своих акций, принадлежащих пяти или менее лицам в течение последней половины налогооблагаемого года
Другие требования, включая REIT, должны быть юридическим лицом, которое облагается налогом как корпорация в глазах IRS. Кроме того, на предприятии должно быть управление советом директоров или попечителями.
Ключевые вынос
- Инвестиционный траст недвижимости (REIT) - это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящие доход объекты. Компания REIT владеет и управляет объектами недвижимости. Ипотечные REIT держат или торгуют ипотечными кредитами и ипотечными ценными бумагами. REIT генерируют стабильный поток доходов для инвесторов, но предлагают мало прироста капитала. Большинство REIT публично торгуются как акции, что делает их высоколиквидными - в отличие от большинства инвестиций в недвижимость.
Типы недвижимости
Существует несколько типов REIT. Фонды имеют классификации, которые указывают тип бизнеса, которым они занимаются, и могут быть дополнительно классифицированы в зависимости от того, как их акции покупаются и продаются.
Акции REIT являются наиболее распространенной формой предприятия. Эти организации покупают, владеют и управляют приносящей доход недвижимостью. Доходы поступают в основном от арендной платы, а не от перепродажи свойств портфеля.
Ипотечные фонды недвижимости, также известные как mREIT, ссужают деньги владельцам и операторам недвижимости. Кредитование может осуществляться либо напрямую через ипотечные кредиты и займы, либо косвенно через приобретение ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS). MBS - это инвестиционные фонды с ипотечными кредитами, выпущенными спонсируемыми государством предприятиями (GSE). Их доходы в основном связаны с чистой процентной маржей - разницей между процентами, которые они получают по ипотечным кредитам, и стоимостью финансирования этих кредитов. Из-за ипотечного фокуса этого REIT они потенциально чувствительны к повышению процентных ставок.
Предприятия Hybrid REIT имеют как физическую арендуемую недвижимость, так и ипотечные кредиты в своих портфелях. В зависимости от заявленной инвестиционной направленности организации, они могут взвесить портфель для большего количества собственности или большего количества закладных.
|
Тип REIT |
авуары |
|
Капитал |
Владеть и управлять приносящей доход недвижимостью |
|
Ипотечный кредит |
Предоставляем ипотеку на недвижимость |
|
Гибридный |
Собственные свойства и сделать ипотеку |
| Публично торгуются |
Листинг на национальном обмене |
| Публичное Неторгуемое |
Зарегистрирован в ТРЦ бу публично не торгуется |
| Частный |
Работа только в качестве частных инвестиций |
Публично торгуемые REIT предлагают акции публично торгуемых REIT, котирующиеся на национальной бирже ценных бумаг, где они покупаются и продаются отдельными инвесторами. Они регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).
Публичные неторгуемые REIT также зарегистрированы в SEC, но не торгуют на национальных биржах ценных бумаг. В результате они менее ликвидны, чем торгуемые на бирже REIT, но имеют тенденцию быть более стабильными, поскольку не подвержены рыночным колебаниям.
Частные REIT не зарегистрированы в SEC и не торгуются на национальных биржах ценных бумаг. Они работают исключительно как частные размещения, продавая исключительно избранному списку инвесторов.
Плюсы и минусы инвестирования в REIT
REIT могут играть важную роль в инвестиционном портфеле. Как и во всех инвестициях, они имеют свои преимущества и недостатки.
С другой стороны, REIT легко покупать и продавать, так как большинство торгует на публичных биржах. Эта рыночная особенность смягчает некоторые традиционные недостатки недвижимости. Традиционно недвижимость является общеизвестно неликвидной - для продажи или покупки недвижимости может потребоваться много времени, а также отсутствие прозрачности, поскольку не все рынки предоставляют надежную информацию о налогах, праве собственности и зонировании. REITs регулируются SEC и должны подавать проверенные финансовые отчеты.
С точки зрения производительности, REIT предлагает привлекательную доходность с поправкой на риск и стабильный денежный поток. Кроме того, присутствие на рынке недвижимости может быть полезным для портфеля, диверсифицируя его с другим классом активов, которые могут выступать в качестве противовеса акциям или облигациям.
С другой стороны, REIT не предлагают много с точки зрения прироста капитала. В рамках своей структуры они должны выплачивать 90% дохода обратно инвесторам. Таким образом, только 10% налогооблагаемого дохода может быть реинвестировано обратно в предприятие для покупки новых активов.
Дивиденды, полученные от REIT, облагаются налогом как регулярный доход. Одним из основных рисков для REIT является то, что они подвержены колебаниям рынка недвижимости. Кроме того, как и большинство инвестиций, не гарантирует прибыль или защиту от убытков. Кроме того, некоторые REIT имеют высокую плату за управление и транзакции.
Pros
-
ликвидности
-
Диверсификация / Противовес другим активам
-
прозрачность
-
Устойчивые дивиденды
-
Риск с поправкой на риск
Cons
-
Низкий рост / Низкая оценка капитала
-
Неналоговые благополучных
-
С учетом рыночного риска
-
Высокая плата за управление и транзакции
Как инвестировать в REIT
Вы можете инвестировать в торгуемые на бирже REIT, а также в паевые инвестиционные фонды REIT и биржевые фонды REIT (ETF), приобретая акции через брокера. Вы можете купить акции неторгуемого REIT через брокера или финансового консультанта, который участвует в предложении неторгуемого REIT. REIT также включены в растущее число пенсионных и инвестиционных планов, финансируемых работодателем, с установленными выплатами и установленными взносами. Naret, базирующаяся в Вашингтоне исследовательская и правозащитная фирма для рынка REIT в США, оценивает, что 80 миллионов американских инвесторов владеют REIT через свои пенсионные сбережения и другие инвестиционные фонды.
Нарейт обнаружил, что в США существует более 225 публично торгуемых REIT, а это значит, что вам нужно будет выполнить домашнее задание, прежде чем решить, какой REIT лучше всего подойдет для вашего портфеля.
Обязательно рассмотрите управленческую команду REIT и послужной список, и узнайте, как они получают компенсацию. Если это компенсация на основе производительности, скорее всего, они будут усердно работать, чтобы выбрать правильные свойства и выбрать лучшие стратегии. Конечно, также полезно взглянуть на цифры, такие как ожидаемый рост прибыли на акцию (EPS) и текущая дивидендная доходность. Особенно полезным показателем являются операционные средства REIT (FFO), которые измеряют денежный поток, генерируемый активами REIT. Другим показателем, обычно используемым с REIT, является норма прибыли финансового управления (FMRR).
Пример REIT в реальном мире
Другое соображение при выборе REIT заключается в том, чтобы посмотреть, какие секторы рынка недвижимости являются горячими. Подумайте, в какие быстро развивающиеся отрасли экономики в целом можно попасть через недвижимость. Например, здравоохранение является одной из самых быстрорастущих отраслей в США, особенно в росте медицинских зданий, амбулаторных центров, а также учреждений для пожилых людей и пенсионных сообществ.
Несколько REIT сосредоточены на этом секторе. HCP Inc. (HCP) является одним из таких. Имея рыночную капитализацию около 15 млрд. Долларов США, это крупная компания, достаточно большая, чтобы быть частью S & P 500, и очень ликвидная. Ежедневно торгуется около 2, 56 млн. Акций. При цене $ 31, 25 за акцию по состоянию на 5 апреля 2019 года она торгуется вблизи своего 52-недельного максимума и предлагает дивидендную доходность 4, 32%. Его недавно реструктурированный портфель сосредоточен на медицинских учреждениях - диагностических центрах, лабораториях, геномике и других учреждениях - медицинских офисных зданиях и домах престарелых.
Связанные условия
Определение UPREIT UPREIT - это способ отложить или полностью избежать налоговых обязательств по приросту капитала, когда физическое или юридическое лицо хочет продать оцененную недвижимость. подробнее Как получить прибыль от недвижимости Недвижимость - это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли и всего, что на ней находится, включая здания, животных и природные ресурсы. подробнее SEC Form S-11 SEC Form S-11 - это документ, который используется для регистрации выпусков ценных бумаг для инвестиционных фондов недвижимости (REIT). подробнее REIT ETF REIT ETF - это биржевые фонды, которые в основном инвестируют в ценные бумаги REIT и стремятся эмулировать индексы REIT. Дополнительные средства, доступные для распределения (FAD) Средства, доступные для распределения, представляют собой внутреннюю меру, не рассчитанную по GAAP, суммы капитала, имеющегося в распоряжении REITS для выплаты инвесторам. больше Доходный траст Доходный траст - это инвестиционный траст, в котором находятся активы, приносящие доход. Он может быть структурирован как личный инвестиционный фонд или коммерческий траст с публично торгуемыми акциями закрытых фондов. больше партнерских ссылокСтатьи по Теме
Инвестирование в недвижимость
Путь REIT
Инвестирование в недвижимость
REITs против REIT ETFs: как они сравниваются
Инвестирование в недвижимость
REITS 101: как они регулируются
Инвестирование в недвижимость
REITs против паевых инвестиционных фондов недвижимости: в чем разница?
Инвестирование в недвижимость
5 типов REIT и как в них инвестировать
Инвестирование в недвижимость
Подходят ли вам eREIT от Fundrise?
