Что такое первичный ипотечный рынок?
Первичный рынок ипотеки - это рынок, на котором заемщики могут получить ипотечный кредит у первичного кредитора. Банки, ипотечные брокеры, ипотечные банкиры и кредитные союзы являются основными кредиторами и являются частью основного рынка ипотеки.
Как работает первичный ипотечный рынок
Домовладельцы могут иметь дело напрямую с основными кредиторами при покупке ипотечного кредита, связавшись с местным банком. Для большинства заемщиков они не заметят, что имеют дело с первичным ипотечным рынком, поскольку они будут взаимодействовать со своим представителем по ипотеке в местном банке в течение всего процесса. Специалист по ипотеке расскажет заемщику о различных типах ипотеки и укажет процентную ставку в зависимости от выбранного типа. Местное отделение обычно является местом закрытия кредита - там, где оформляются документы.
Многие заемщики также начинают процесс покупки жилья, связавшись с ипотечным банкиром или инициатором ипотеки. Инициаторы и ипотечные банкиры не являются банками как таковыми, но вместо этого помогают упростить транзакцию и направляют запрос на ипотеку в банк для закрытия кредита. Брокеры получают плату за свои услуги, поскольку они направляют бизнес основным кредиторам. Заемщики, с другой стороны, могут получить более выгодную ставку, если брокер найдет лучшее предложение в зависимости от кредита заемщика и желаемых условий.
Тем не менее, важно отметить, что Бюро финансовой защиты потребителей внедрило правила, касающиеся компенсации для ипотечных брокеров. До финансового кризиса брокеры могли получать компенсацию как от заемщика, так и от кредитора. Потребители не знали, что кредитор платил брокеру, когда они платили. Кроме того, у брокеров были стимулы направлять потребителей на более дорогие продукты или ипотечные кредиты, а иногда и на более высокие процентные ставки. После Великой рецессии 2008 и 2009 годов и последовавших за этим норм, число ипотечных брокеров сократилось.
Ключевые вынос
- Первичный ипотечный рынок - это рынок, на котором заемщики могут получить ипотечный кредит у первичного кредитора. Банки, ипотечные брокеры, ипотечные банкиры и кредитные союзы являются основными кредиторами и являются частью первичного ипотечного рынка. при покупке ипотечного кредита, связавшись с местным банком.
Преимущества первичного ипотечного рынка
Для заемщиков, осуществляющих операции на первичном ипотечном рынке, предусмотрены следующие преимущества:
Низкие расходы на закрытие
Первичными кредиторами, как правило, являются банки, находящиеся в местной собственности, что означает, что они проводят кредитный анализ и процесс андеррайтинга. Андеррайтеры проверяют финансовую информацию и кредитную историю заемщика, чтобы решить, следует ли продлить кредит или отказать в кредите. Кроме того, местные банки готовят всю бумажную работу и документацию собственными силами, а не проходят через централизованное подразделение за пределами штата, как это происходит в некоторых крупных банках. Результатом может быть снижение комиссий в местном банке, поскольку они имеют меньшие накладные расходы по сравнению с более крупным банком. Кроме того, если ипотечный брокер участвовал в поиске банка, будет также взиматься комиссия. Короче говоря, выбор местного банка для первичной ипотеки может помочь снизить стоимость закрытия.
Небольшие авансовые платежи
Как правило, первоначальный взнос за ипотеку составляет 20% от покупной цены дома. Тем не менее, заемщик может отложить меньше денег, и многие основные кредиторы предлагают 10-процентный первоначальный взнос.
Для заемщиков с низким и средним доходом ссуда FHA предлагает первоначальный взнос в размере 3, 5% от стоимости дома. FHA - это Федеральное управление жилищного строительства, которое предлагает страхование кредиторам, чтобы они могли выдавать кредиты заемщикам с низким доходом.
Однако первоначальный взнос в размере менее 20% вызывает необходимость для заемщика приобрести частную ипотечную страховку или PMI. PMI защищает банки и кредиторов в случае дефолта заемщика по ипотеке. PMI - это ежемесячная плата, взимаемая с заемщика до тех пор, пока не будет погашено 20% ипотечного кредита.
гибкость
Поскольку инициаторами кредита обычно являются банки, находящиеся в местной собственности, более вероятно, что заемщики смогут общаться с людьми, которые получают окончательное решение, что вряд ли произойдет в национальном банке. Прямой контакт может обеспечить гибкость, если заемщики имеют уникальное финансовое положение.
Гибкость может включать в себя предложение 15-летней ипотеки с фиксированной ставкой вместо 30-летней ипотеки, если заемщик хочет погасить кредит раньше. Некоторые из преимуществ 15-летней ипотеки включают в себя меньшую общую процентную плату, поскольку она выплачивается раньше. Кроме того, заемщики обычно могут договариваться о более низкой процентной ставке, поскольку существует меньший риск дефолта заемщика или невыплаты кредита из-за финансовых трудностей. Конечно, большое преимущество 30-летней ипотеки заключается в том, что она предлагает более низкие выплаты, поскольку они распространяются на более длительный период по сравнению с другими условиями.
Ипотека с регулируемой ставкой является гибким вариантом, который обычно предлагается для рассмотрения. Кредиты ARM обычно предоставляются с фиксированной процентной ставкой в течение определенного периода времени, а затем ежегодно корректируются по индексу, который был предварительно определен кредитором и заемщиком. Как правило, ARM поставляются с ограничением на то, как высоко процентная ставка может пойти в течение срока действия кредита, что упрощает расчет и бюджет для вашего максимального ежемесячного платежа.
Первичный ипотечный рынок против вторичного ипотечного рынка
Первичный рынок состоит из первичных кредиторов. Первичные кредиторы, как правило, сохраняют ссуды, которые они предоставляют, как часть своего портфеля и обслуживают их в течение срока действия ссуды. Однако банк, предоставивший ипотечный кредит, может продать кредит на вторичном ипотечном рынке, на котором инвесторы могут покупать и продавать ранее выданные ипотечные кредиты. Ипотека может быть продана другому кредитору или сервисной компании, которая обрабатывает платежи по кредиту. Новый кредитор или поставщик услуг зарабатывает деньги на сборах и процентах по ипотеке.
Многие ипотечные кредиты приобретаются Fannie Mae или Федеральной национальной ипотечной ассоциацией (Fannie Mae, или FNMA). Fannie Mae оборачивается, упаковывает кредиты и продает их как инвестиции, называемые ипотечными ценными бумагами (MBS), которые похожи на паевые инвестиционные фонды, но содержат акции, а не закладные. Инвесторы зарабатывают проценты по ипотечным кредитам за проведение МБС.
Если ваша ипотека продана, пожалуйста, знайте, что это обычная практика в финансовой индустрии. Банки имеют лимиты кредитования, то есть имеют лимиты в отношении того, какую часть своей депозитной базы они могут предоставить. Продажа ипотечной ссуды Fannie Mae или поставщику услуг удаляет ссуду из бухгалтерских книг банка, что позволяет ему давать больше денег. Если бы банки не могли распродать свои ипотечные кредиты, они бы достигли предельных уровней кредитования и не смогли бы предложить больше ипотечных кредитов, что замедлило бы экономику. Однако, если вы не инвестор, желающий приобрести MBS, вы не будете иметь дело со вторичным рынком. Вместо этого вы будете иметь дело с банком или брокером на первичном рынке ипотеки.
