Структура домашних ипотек варьируется по всему миру. Оплата ипотечных баллов является обычной практикой в Соединенных Штатах. Согласно неподтвержденным данным, это может быть уникальный американский подход к финансированию жилья.
Что такое ипотечные баллы
Ипотечные баллы бывают двух видов: точки происхождения и дисконтные баллы. В обоих случаях каждая точка обычно равна 1% от общей суммы залога. Например, при кредите в 300 000 долларов один балл равен 3000 долларов.
Точки происхождения используются для компенсации кредитных офицеров. Не все ипотечные провайдеры требуют оплату пунктов отправления, и те, кто это делают, часто хотят договориться о комиссии. Дисконтные баллы являются предоплаченными процентами Покупка каждого пункта, как правило, снижает процентную ставку по ипотеке до 0, 25%. Большинство кредиторов предоставляют возможность приобрести от одного до трех дисконтных баллов.
До принятия нового налогового закона в 2017 году (который применяется к налоговым годам 2018–2025) точки начисления не подлежали налогообложению, но точки дисконтирования можно было вычесть из Списка А. В дальнейшем точки дисконтирования подлежат вычету, но ограничиваются первые $ 750 000 займа. Кроме того, существует более высокий стандарт вычета, поэтому желательно проконсультироваться с налоговым бухгалтером, чтобы выяснить, можете ли вы получить налоговые льготы по пунктам покупки.
Здесь мы сосредоточимся на дисконтных баллах и на том, как они могут снизить ваши общие ипотечные платежи. Имейте в виду, что, когда кредиторы рекламируют ставки, они могут показывать ставки, основанные на покупке баллов.
Стоит ли платить за дисконтные баллы?
Ответ на этот вопрос требует понимания структуры оплаты ипотеки. При рассмотрении вопроса о том, платить или нет за дисконтные баллы, необходимо учитывать два основных фактора. Первый включает в себя продолжительность жизни, которую вы ожидаете прожить в доме. В целом, чем дольше вы планируете оставаться, тем больше экономия, если вы покупаете дисконтные баллы. Рассмотрим следующий пример для 30-летнего кредита:
- При ипотеке в 100 000 долларов США с процентной ставкой 5% ежемесячный платеж по основной сумме и процентам составляет 537 долларов США в месяц. При покупке трех дисконтных пунктов ваша процентная ставка составит 4, 25%, а ежемесячный платеж - 492 доллара США в месяц.
Приобретение трех дисконтных баллов обойдется вам в 3000 долларов в обмен на экономию в размере 45 долларов в месяц. Вам нужно будет держать дом в течение 66 месяцев или пяти с половиной лет, чтобы безубыточности на момент покупки. Поскольку 30-летний кредит длится 360 месяцев, покупка баллов является разумным шагом в этом случае, если вы планируете жить в своем новом доме в течение длительного времени. Если, с другой стороны, вы планируете остаться только на несколько лет, вы можете приобрести меньше баллов или вообще не покупать их. В Интернете доступно множество калькуляторов, которые помогут вам определить необходимое количество дисконтных баллов для покупки в зависимости от того, сколько времени вы планируете владеть домом.
Второй фактор, который следует учитывать при покупке дисконтных баллов, заключается в том, достаточно ли у вас денег для их оплаты. Многие люди едва могут позволить себе авансовый платеж и заключительные расходы на покупку жилья, и просто не хватает денег для покупки очков. В доме стоимостью 100 000 долларов три дисконтных пункта являются относительно доступными, а в доме стоимостью 500 000 долларов три пункта будут стоить 15 000 долларов. В дополнение к традиционному 20% -ому авансовому платежу в размере 100 000 долл. США за этот дом стоимостью 500 000 долл. США, еще 15 000 долл. США могут быть больше, чем может себе позволить покупатель.
Использование ипотечного калькулятора является хорошим ресурсом для планирования этих расходов.
Стоят ли ипотечные баллы?
Некоторые люди утверждают, что деньги, выплачиваемые по дисконтным баллам, могут быть вложены в фондовый рынок и использованы для получения более высокой прибыли, чем сумма, сэкономленная путем оплаты баллов. Но для рядового домовладельца страх попасть в ипотеку, которую они не могут себе позволить, перевешивает потенциальную выгоду, которая может быть получена, если им удастся выбрать правильную инвестицию. Во многих случаях возможность погашения ипотеки является более важным.
Кроме того, имейте в виду мотивацию покупки дома. В то время как большинство людей надеются увидеть увеличение стоимости своего жилья, лишь немногие люди покупают их дома исключительно в качестве инвестиций. С инвестиционной точки зрения, если стоимость вашего дома утроится, вы вряд ли сможете продать его по той простой причине, что вам нужно будет найти другое место для жизни.
Если стоимость вашего дома увеличится, вполне вероятно, что стоимость большинства других домов в вашем районе также возрастет. Если это так, то продажа вашего дома даст вам достаточно денег, чтобы купить другой дом почти по той же цене. Кроме того, если на погашение ипотеки у вас уйдут полные 30 лет, вы, вероятно, заплатили бы почти в три раза первоначальную цену продажи дома по основным и процентным расходам, и, следовательно, вы не получите значительной реальной прибыли, если вы продать по более высокой цене.
Суть
Покупка дома является важным финансовым решением. Тщательно планируйте. Посмотри на цифры. Прежде чем начать делать покупки, определите сумму ежемесячного платежа, которую вы можете себе позволить, и точно определите, как вы будете получать этот платеж - будь то путем внесения крупного авансового платежа, покупки дисконтных баллов или покупки менее дорогого дома.
Тогда обязательно по магазинам вокруг. Не соглашайтесь на первый ипотечный пакет, через который вы наткнулись. Есть множество банков на выбор и многочисленные ресурсы, в том числе агенты по недвижимости, ипотечные брокеры и Интернет, чтобы помочь вам выбрать лучшее предложение для вашей ситуации.
