Решение о рефинансировании вашего дома зависит от многих факторов, в том числе от того, сколько времени вы планируете жить там, текущие процентные ставки и сколько времени потребуется, чтобы окупить ваши расходы на закрытие. В некоторых случаях рефинансирование является мудрым решением. В других это может не стоить это финансово.
Поскольку вы уже являетесь владельцем недвижимости, рефинансирование, вероятно, будет проще, чем получение первоначального кредита в качестве первого покупателя. Кроме того, если вы долгое время владели своей собственностью или домом и создали значительный капитал, это упростит рефинансирование. Но если причиной такого рефинансирования является использование этого акционерного капитала или консолидации долга, имейте в виду, что это может увеличить количество лет, которые вы должны заплатить по ипотеке, а не самые умные финансовые шаги.
Оценка на дому: ключ к успешному рефинансированию
Рассмотрим стоимость закрытия
Типичное эмпирическое правило заключается в том, что если вы можете снизить текущую процентную ставку на 1% или более, возможно, имеет смысл рефинансировать из-за денег, которые вы сэкономите. Рефинансирование под более низкую процентную ставку также позволяет быстрее выстраивать капитал в вашем доме.
Если процентные ставки упали достаточно низко, возможно, будет возможно рефинансирование, чтобы сократить срок кредита - скажем, с 30-летней до 15-летней фиксированной ипотеки - без значительного изменения ежемесячного платежа.
Аналогичным образом, падение процентных ставок может стать причиной для перехода от фиксированной ставки к ипотеке с регулируемой ставкой (ARM), поскольку периодические корректировки ARM означают более низкие ставки и меньшие ежемесячные платежи. С ростом ставок по ипотечным кредитам эта стратегия имеет меньше финансового смысла. Действительно, периодические корректировки ARM, которые увеличивают процентную ставку по вашей ипотеке, могут сделать разумным выбором конвертацию в кредит с фиксированной ставкой.
Однако во всех этих сценариях есть затраты. Ваши расходы должны будут покрыть такие сборы, как страхование права собственности, гонорар адвоката, оценка, налоги и трансфертные платежи. Эти затраты на рефинансирование, которые могут составлять от 3% до 6% от основной суммы кредита, почти так же высоки, как стоимость первоначальной ипотеки, и могут потребоваться годы, чтобы окупиться.
Ключевые вынос
- Может быть целесообразно рефинансировать, если вы можете снизить процентную ставку на 1% или более. Убедитесь, что вы планируете оставаться дома достаточно долго, чтобы окупить затраты на рефинансирование. Избавление от частной ипотечной страховки или PMI - один из хороших вариантов. причина получить новую ипотеку.
Подумайте, как долго вы планируете оставаться в своем доме
Принимая решение о рефинансировании или нет, вы захотите рассчитать, какой будет ваша ежемесячная экономия после завершения рефинансирования.
Скажем, например, что у вас есть 30-летний ипотечный кредит на 200 000 долларов. Когда вы впервые взяли кредит, ваша процентная ставка была установлена на уровне 6, 5%, а ваш ежемесячный платеж составлял 1257 долларов. Если процентные ставки упадут до 5, 5%, это может снизить ежемесячный платеж до 1130 долларов - экономия 127 долларов в месяц или 1524 доллара в год.
Ваш кредитор может рассчитать общую стоимость закрытия для рефинансирования, если вы решите продолжить. Если ваши затраты составляют примерно 2300 долларов, вы можете разделить эту сумму на свои сбережения, чтобы определить точку безубыточности - в данном случае 1, 5 года на дому (2300 долларов, разделенные на 1524 доллара = 1, 5 года). Если вы планируете оставаться дома два года или дольше, рефинансирование будет иметь смысл.
Если собственный капитал в вашем доме составляет менее 20%, вам может потребоваться оплатить PMI, что может уменьшить любые сбережения, которые вы можете получить от рефи.
Рассмотрим PMI
В периоды, когда стоимость жилья снижается, многие дома оцениваются гораздо дешевле, чем исторически. Если это тот случай, когда вы рассматриваете возможность рефинансирования, сумма, по которой оценивается ваш дом, может означать, что у вас недостаточно капитала, чтобы покрыть 20% первоначального взноса по новой ипотеке.
Для рефинансирования вам потребуется предоставить больший депозит, чем ожидалось, или вам, возможно, придется иметь частную ипотечную страховку (PMI), которая в конечном итоге увеличит ваш ежемесячный платеж. Это может означать, что даже при снижении процентных ставок ваши реальные сбережения могут не составить особой суммы.
И наоборот, рефинансирование, которое удалит ваш PMI, сэкономит вам деньги и может стоить сделать по одной только этой причине. Если в вашем доме более 20% собственного капитала, вам не нужно платить PMI, если только у вас нет ипотечного кредита FHA или вы не являетесь заемщиком с высоким риском. Если вы в настоящее время платите PMI, имеете по крайней мере 20% собственного капитала, и ваш текущий кредитор не удалит его, вам следует рефинансировать.
