содержание
- Сколько дома вы можете себе позволить? Авансовый платеж и ваше соотношение ссуды к стоимости. Как ваш авансовый платеж влияет на ваши предложенияСамые кредитные программы с авансовым платежом4 Способы сэкономить на первоначальном взносе
Когда вы покупаете дом, одним из самых крупных авансовых платежей является первоначальный взнос. Не путать с затратами на закрытие, авансовый платеж - это та часть покупной цены, которую вы платите авансом при закрытии. Как правило, если при закрытии дома вы вкладываете меньше денег, вы будете платить больше комиссионных и процентов в течение срока действия кредита (и наоборот).
Сумма, которую вы назначаете в качестве авансового платежа, помогает кредитору определить, сколько денег вам одолжить и какой тип ипотеки лучше всего подходит для ваших нужд. Но сколько стоит правильная сумма для первоначального взноса? Если вы заплатите слишком мало, со временем вы будете платить проценты и комиссионные. Слишком много может истощить ваши сбережения или негативно повлиять на ваше долгосрочное финансовое здоровье. Кроме того, вам по-прежнему необходимо учитывать расходы на закрытие, транспортные расходы и другие ежемесячные счета. В конечном счете, размер вашего авансового платежа зависит от вас: ваших сбережений, дохода и бюджета на новый дом.
Во-первых, вам нужно выяснить ваш бюджет и как это может повлиять на ваш первоначальный взнос. Бесплатный онлайн-калькулятор ипотеки Investopedia поможет вам рассчитать ваши ежемесячные ипотечные платежи и принять правильные финансовые решения при покупке дома. В одном из полей запрашивается приблизительная сумма авансового платежа.
Сколько дома вы можете себе позволить?
Когда вы предварительно одобрены для ипотеки, кредитор скажет вам максимальную сумму кредита, на которую вы имеете право, на основе ответов в вашей заявке. Ваше ипотечное заявление запрашивает о вашей предполагаемой сумме первоначального взноса, доходе, занятости, долгах и активах. Кредитор также тянет ваш кредитный отчет и кредитный рейтинг. Все эти факторы влияют на решение кредитора о том, одолжить ли вам деньги на покупку дома, сколько денег и на каких условиях.
Как правило, многие потенциальные домовладельцы могут позволить себе закладывать недвижимость, стоимость которой в 2-2, 5 раза превышает их валовой доход. Например, если вы зарабатываете 100 000 долларов в год, вы можете позволить себе дом стоимостью от 200 000 до 250 000 долларов.
Вместо того, чтобы просто брать максимальную сумму кредита, которую одобряет кредитор, вам лучше обслужить оценку вашего предполагаемого ежемесячного ипотечного платежа. Скажем, вы получили одобрение на кредит в 300 000 долларов. Если ваш ежемесячный платеж по ипотечному кредиту и другие ежемесячные долги превышают 43% от вашего валового ежемесячного дохода, у вас могут возникнуть проблемы с погашением кредита, если наступит трудный момент. Другими словами, будьте осторожны при покупке дома больше, чем вы можете себе позволить.
Если вы арендовали какое-то время - или у вас уже есть дом, и вы хотите купить его снова, - вы, вероятно, хорошо справляетесь с ежемесячной выплатой ипотеки, которую можете себе позволить. Арендаторы должны помнить, что владение домом или квартирой включает в себя дополнительные расходы, такие как налоги на имущество, обслуживание, страхование, возможные взносы Ассоциации собственников жилья (HOA) и неожиданный ремонт.
Помимо покупки дома, вы можете также захотеть внести свой вклад в другие финансовые цели, такие как накопление на пенсию, создание семьи, накопление фонда чрезвычайных сбережений и погашение задолженности. Взятие слишком высокой ежемесячной ипотечной выплаты приведет к потере наличных денег, которые в противном случае могли бы пойти к некоторым из этих важных целей.
Авансовый платеж и соотношение вашего кредита к стоимости
Ваш авансовый платеж играет ключевую роль в определении вашего отношения кредита к стоимости, или LTV. Чтобы рассчитать коэффициент LTV, сумма кредита делится на справедливую рыночную стоимость дома, как это определено оценкой имущества. Чем больше ваш первоначальный взнос, тем ниже ваш LTV (и наоборот). Поскольку кредиторы используют LTV для оценки риска заемщика и ипотеки по цене, более низкий LTV означает, что вы платите более низкие процентные ставки по ипотеке - и можете избежать дополнительных расходов.
Более низкий коэффициент LTV представляет меньший риск для кредиторов. Почему? Вы начинаете с большей справедливости в своем доме, что означает, что у вас есть более высокая доля в вашей собственности по сравнению с непогашенным остатком кредита. Короче говоря, кредиторы предполагают, что у вас будет меньше шансов на дефолт по ипотеке. Если вы действительно отстаете по ипотечному кредиту, а кредитор вынужден взыскать деньги с вашего дома, он с большей вероятностью перепродает его и окупит большую часть стоимости кредита, если коэффициент LTV будет ниже.
В дополнение к оценке вашего риска, кредиторы используют коэффициент LTV для оценки вашей ипотеки. Если ваш коэффициент LTV ниже, вы, вероятно, получите более низкую процентную ставку. Но если коэффициент LTV превышает 80%, то есть вы вносите менее 20% стоимости дома в качестве первоначального взноса, ожидайте более высоких процентных ставок. Эти ставки покрывают повышенный риск кредитора одолжить вам деньги.
Кроме того, если коэффициент LTV превышает 80%, вы, вероятно, заплатите за частную ипотечную страховку или PMI. Сумма PMI, которую вы будете платить, зависит от типа вашего кредита. Например, некоторые ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией, требуют как предварительной страховой премии по ипотечному кредиту, выплачиваемой при закрытии, так и ежегодной страховой премии по ипотечному кредиту (MIP) в течение срока действия ссуды. В то время как кредиты FHA имеют низкую потребность в первоначальном взносе в размере 3, 5%, общая стоимость заимствования денег, рассчитанная в годовой процентной ставке, как правило, намного выше для этих кредитов.
Как ваш авансовый платеж влияет на ваши предложения
Когда вы ищете правильный дом, время имеет решающее значение. Дома в ценовом диапазоне начального уровня, как правило, продаются быстро, и вы хотите сделать все возможное, чтобы сделать предложение, потому что у вас, вероятно, будет конкуренция. Когда рынки конкурентоспособны и продавцы получают несколько предложений, они хотят видеть лучшие предложения покупателей, в том числе значительный первоначальный взнос. С точки зрения продавца, покупатели, у которых есть больше денег, чтобы отложить деньги, более привлекательны, потому что у них больше шкур в игре.
Более высокий авансовый платеж может указывать продавцу, что у вас достаточно наличных денег и солидных финансов, чтобы получить окончательное одобрение кредита (и добраться до заключительного стола) без затруднений. Кроме того, более высокий первоначальный взнос может превзойти другие предложения, в которых продавцы просят оплатить стоимость закрытия или предложение ниже запрашиваемой цены. Тот, у кого значительный первоначальный взнос, вряд ли обратится за такой помощью, и продавцы с большей вероятностью будут работать с покупателем, у которого есть деньги и мотивация, чтобы совершить покупку с минимальными затратами.
Кредитные программы с низким первоначальным взносом
Раньше старым стандартом было то, что покупателям жилья нужно было 20%, чтобы купить дом. Времена изменились. У многих покупателей жилья, особенно у тех, кто покупает впервые, просто не сохранен первоначальный взнос в размере 20%. Это становится все более актуальным, поскольку цены на жилье растут на многих рынках жилья США. Например, средняя цена на недвижимость в январе 2018 года составила 240 500 долларов, что на 5, 8% больше, чем 227 300 долларов в январе 2017 года, согласно данным Национальной ассоциации риэлторов.
Фактически, покупатели жилья, которые профинансировали свои дома, снизили в среднем 10% от покупной цены, согласно Профиль NAR 2017 Покупателей и Продавцов жилья. Опрос показал, что покупатели, впервые использующие финансирование, обычно устанавливают всего 5% от покупной цены.
Для тех, кто не может позволить себе первоначальный взнос в размере 20%, несколько видов ипотеки предлагают вариант с низким первоначальным взносом.
Обычные кредиты
Программы Fannie Mae и Freddie Mac (скидка 3%)
Fannie Mae и Freddie Mac, спонсируемые правительством предприятия, которые покупают и продают большинство ипотечных кредитов в США, требуют всего 3% скидки для заемщиков с сильным кредитом. Обе программы будут учитывать некоторых заемщиков без кредитного рейтинга при построении нетрадиционного кредитного отчета - при условии, что эти заемщики отвечают определенным рекомендациям по соотношению долга к доходу и стоимости кредита в дополнение к другим требованиям. Ипотечная программа Fannie Mae HomeReady позволяет соотношение LTV 97% для заемщиков с минимальным кредитным баллом 620. Ипотека Freddie Mac Home возможное преимущество также предлагает соотношение LTV 97% для заемщиков, но для получения квалификации необходим минимальный кредитный балл 660.
Индивидуальные кредитные программы (от 1% до 3%)
Многие кредиторы предлагают программы Fannie Mae и Freddie Mac и добавляют свою собственную помощь в виде авансового платежа для обычного кредита. Например, Ипотека гильдии требует 1% вниз и предоставляет 2% подарок для заемщиков с низким уровнем дохода и минимальным кредитным баллом 680. Ипотека Wells Fargo yourFirst позволяет на 3% вниз без требований по среднему уровню дохода. Это только два из многих вариантов. Если вам нужен кредит с низким уровнем первоначального взноса, спросите кредиторов об их предложениях, чтобы помочь вам сузить свой выбор.
Большие кредиты (от 10% до 20%)
Гигантские кредиты являются наиболее распространенным типом несоответствующего обычного кредита, доступного для покупателей жилья. Кредиторы имеют различные квалификационные руководящие принципы для гигантских кредитов, которые превышают соответствующий кредитный лимит области, установленный федеральным правительством. Поскольку гигантские заемщики представляют больший риск для кредитора, ожидайте снижения от 10% до 20% покупной цены. Заемщики с кредитным рейтингом 700 или выше, как правило, получают лучшую цену, но некоторые кредиторы будут работать с гигантскими заемщиками с минимальным счетом 660. Кредиторы могут потребовать, чтобы у вас было 10% от покупной цены дома наличными или другими активами в случае, если Вы сталкиваетесь с проблемами погашения ипотеки.
Займы, застрахованные государством
Кредиты FHA (снижение на 3, 5%)
Вы можете снизить кредиты FHA на 3, 5%, если у вас минимальный кредитный рейтинг 580. Одобренные FHA кредиторы также будут рассматривать заемщиков с нетрадиционными кредитными историями, если вы своевременно вносили арендную плату в за последние 12 месяцев, не более чем на 30-дневный просроченный платеж другим кредиторам, и у вас не было никаких действий по сбору платежей (медицинские счета являются исключением), поданных за последние 12 месяцев. Кроме того, недвижимость, которую вы покупаете, должна соответствовать стандартам собственности, установленным Департаментом жилищного строительства и городского развития США для домов на одну семью и кондо, и соответствовать кредитным лимитам FHA. Еще одним преимуществом кредитов FHA является то, что вы можете использовать финансовый подарок от родственника или друга для оплаты всех или части вашего первоначального взноса, если вы предоставите документацию, подтверждающую, что это подарок, а не кредит третьей стороны.
Ссуды VA (0% вниз)
Военнослужащие США, ветераны и их семьи могут претендовать на ссуды с нулевой ставкой, обеспеченные Министерством по делам ветеранов США. Другие преимущества включают ограничение затрат на закрытие (которые могут быть оплачены продавцом), никаких комиссионных брокеров и MIP. Ссуды VA действительно требуют "платы за финансирование", процент от суммы ссуды, который помогает возместить стоимость налогоплательщикам. Плата за финансирование варьируется в зависимости от вашей военной службы и суммы кредита.
Кредиты USDA (снижение на 0%)
Министерство сельского хозяйства США гарантирует кредиты, которые помогут сделать домовладение возможным для малообеспеченных покупателей в сельских районах по всей стране. Эти кредиты не требуют денег для квалифицированных заемщиков - при условии, что недвижимость соответствует правилам USDA.
Программы поддержки авансового платежа
Специальные программы в вашем штате или местном жилищном управлении предлагают помощь начинающим покупателям. Многие из этих программ доступны на основе доходов покупателей или финансовых потребностей. Эти программы, которые обычно предлагают помощь в виде грантов авансового платежа, также могут помочь с закрытием расходов. Департамент жилищного строительства и городского развития США перечисляет новые программы для покупателей жилья по штатам. Выберите штат, затем «Помощь домовладельцам», чтобы найти ближайшую к вам программу.
4 способа сэкономить на первоначальном взносе
Это может быть проблемой, чтобы сэкономить деньги для первоначального взноса на дом. Вот несколько быстрых советов, как добраться до вас:
- Начните рано с автоматизированного плана. В дополнение к обычному сберегательному или чрезвычайному счету, откройте специальный сберегательный счет для первоначального взноса. После каждого периода оплаты или непредвиденного (например, финансового подарка, возврата налога, бонуса или наследства) внесите деньги в свой фонд первоначального взноса и наблюдайте, как баланс со временем увеличивается. Вклад в этот фонд как можно раньше и часто поможет вам оставаться на правильном пути. Сократите свои расходы. Если домовладение важно для вас, отрежьте или сократите ненужные расходы, такие как кабельное и телевизионное обслуживание, питание вне дома, отдых или другие предметы первой необходимости. Потратив меньше, вы сэкономите больше на первоначальный взнос и получите дополнительные деньги для погашения других долгов. Жертвы теперь могут иметь большое значение для достижения ваших целей домовладения. Погасить долги с высокой процентной ставкой. Кредитные карты или кредиты с высокими процентными ставками могут повредить ваш кредит и в долгосрочной перспективе являются дорогостоящими. Сосредоточьтесь на погашении этих счетов в первую очередь, и вы увидите, как снежный ком уменьшит ваш долг. После того, как эти счета погашены, вы можете применить суммы ежемесячных платежей к вашим сбережениям на первоначальный взнос. Однако не закрывайте эти счета; это может снизить ваш кредитный рейтинг, потому что вы теряете открытую кредитную линию и историю аккаунта. Вместо этого используйте их минимально (купите бензин или обед в ресторане) и немедленно расплатитесь с балансом. Такое поведение помогает укрепить вашу историю платежей по кредитам и показывает ответственное использование для кредитных бюро и кредиторов. Получить вторую работу. Многие покупатели-новички считают, что могут сэкономить гораздо быстрее, если увеличат свой доход. Поиск дополнительных выступлений на дому или работа на сезонной розничной работе может помочь вам сэкономить на первоначальном взносе. Даже если вы временно работаете в течение шести месяцев или года до покупки дома, дополнительный доход может стать повышением, которое вам необходимо для приличного первоначального взноса.
Суть
Купить дом невозможно, если у вас не накоплено много денег для первоначального взноса. Поиск подходящего кредитора и типа кредита является критически важным шагом. С более низким первоначальным взносом, ожидайте платить более высокие комиссии по ссуде и процентные ставки, а также PMI. Кроме того, не забудьте воспользоваться программами поддержки авансовых платежей, предлагаемыми вашим штатом или городом. Если кто-то предлагает финансовый подарок на ваш первоначальный взнос, убедитесь, что он понимает, что это не может быть ссуда. И, наконец, нет способа сэкономить на первоначальном взносе: это требует времени, дисциплины и усилий. Но результат - покупка собственного дома - может быть полезным как в финансовом, так и в личном плане.
Продолжить чтение:
Окончательный Ипотечный Гид
Как получить предварительное одобрение ипотеки?
Как выбрать лучший ипотечный кредит
11 ошибок начинающих покупателей жилья следует избегать
Что такое ипотечное страхование и какие у меня варианты?
Какие расходы на закрытие?
Как получить лучшую ипотечную ставку
Каковы основные типы кредиторов?
