Как получить кредит, чтобы перевернуть дом

Содержание

• Затраты на переворачивание домов
• Кредиты на твердые деньги
• Твердые деньги против обычных
• Где искать кредиторов
• Частные кредиторы
• Как Ветеринар Частный Кредитор
• Частные кредиторы онлайн
• Crowdfunding
• Краудфандинг Сайты
• Краудфандинг Недостатки
• Суть

Падение домов находится на самом высоком уровне с 2007 года благодаря росту цен на жилье и увеличению доступности финансирования. Более того, ограниченное предложение помогает флипперам получать больше прибыли, чем они получили после жилищного кризиса 2008-2009 годов, когда потери права выкупа наводнили рынок недвижимости.

Ключевые вынос

• Как правило, для переворота дома требуется больше денег, чем для его покупки в качестве дома. Кредиторы рассматривают переворот как рискованное предложение и, как правило, не будут работать с неопытными ластами. Кредиторов с жесткими деньгами можно найти в Интернете и иметь срок менее одного года. с процентными ставками от 12% до 18%, плюс от двух до пяти баллов. Рассмотрите возможность проверки частных кредиторов, поговорив с другими флипперами. Флипперы могут попробовать краудфандинговые сайты для финансирования своих инвестиций.

Затраты на переворачивание домов

В то время как покупка, ремонт и быстрая перепродажа недвижимости могут быть прибыльными, требуется гораздо больше денег, чтобы перевернуть дом, чем просто купить дом, в котором вы хотите жить. Вы не только нуждаетесь в деньгах для того, чтобы стать владельцем недвижимости, но вам также нужны средства на ремонт и средства для покрытия налогов на недвижимость, коммунальных услуг и страхования домовладельцев со дня, когда продажа завершается в ходе реабилитационной работы, и до дня ее продажи. Краткосрочные ставки налога на прирост капитала в размере от 10% до 37%, в зависимости от вашего федерального подоходного налога, будут уменьшать любую прибыль, которую вы получаете от собственности, которую вы переворачиваете в течение одного года или меньше.

Кроме того, многие кредиторы не будут работать с неопытными ластами. Они захотят увидеть, что вы успешно продали хотя бы один дом с целью получения прибыли. Другие будут работать с неопытным флиппером, но будут взимать более высокие сборы и проценты.

Кредиты на твердые деньги

Эксперты не согласны с тем, как твердые деньги получили свое название. Некоторые говорят, что это относится к тому факту, что это намного дороже, чем традиционное финансирование, и имеет более «жесткие» условия. Другие говорят, что это потому, что он финансирует дома, которые «трудно» финансировать обычным кредиторам. Тем не менее, другие говорят, что термин описывает залоговое обеспечение по кредиту, как в случае с твердым активом, который в данном случае представляет собой недвижимость.

Независимо от происхождения термина, кредиты на твердые деньги обычно имеют срок менее одного года и процентные ставки от 12% до 18%, плюс два-пять пунктов. Балл равен 1% от суммы кредита, поэтому, если вы одолжите 112 000 долларов США, а кредитор начисляет два балла, вы заплатите 2% от 112 000 долларов США или 2 240 долларов США. Вместо того, чтобы платить баллы при закрытии, как это было бы с обычной ипотекой, вам, возможно, не придется платить баллы, пока дом не продаст ссуду с твердыми деньгами - единственная слабость в этих твердых деньгах.

Кредиторы с твердыми деньгами основывают сумму, которую вы можете одолжить, на стоимости после ремонта дома (ARV). Если дом стоит 80 000 долларов, но АРВ составляет 160 000 долларов, и вы можете одолжить до 70% АРВ, тогда вы можете одолжить 112 000 долларов. После оплаты покупной цены в 80 000 долларов у вас останется 32 000 долларов на закрытие расходов (хотя вы, возможно, сможете договориться о том, чтобы продавец дома их оплатил), оплату услуг кредиторов, реабилитационные расходы, транспортные расходы и расходы на продажу, такие как постановка, маркетинг, и комиссионные агента по недвижимости. Если вы можете придерживаться этого бюджета, вам не понадобятся деньги из кармана, чтобы перевернуть дом.

Тем не менее, 2240 долл. США будут занимать значительную часть этого бюджета в 32 000 долл. США, и если вы платите 15% в течение шести месяцев, ваши общие проценты по 112 000 долл. США составят 8 400 долл. США. Кредиторы с твердыми деньгами обычно ожидают выплаты только по процентам ежемесячно, пока ссуда является непогашенной, но некоторые могут позволить начислять проценты и не требовать их выплаты до тех пор, пока сальто не будет завершено. После этих двух больших расходов у вас будет всего 21 360 долларов на все остальное - меньше, если вам придется оплачивать заключительные расходы. Но если дом действительно продается за 160 000 долларов, вы смотрите на прибыль в размере 48 000 долларов за вычетом налогов за шесть месяцев работы, возможно, без единого чека со своего банковского счета.

Твердые деньги против обычных кредитов

Лукас Мачадо, президент House Heroes, группы инвесторов в недвижимость, которая переворачивает дома во Флориде и финансирует кредиты на твердые деньги, говорит, что ссуды на твердые деньги - это легко по-другому: отсутствие бюрократической волокиты. В отличие от обычных банков, кредиторы не связаны руководящими принципами, касающимися формы недвижимости. «Недвижимость в плохом состоянии не соответствует требованиям традиционного ипотечного финансирования. Кредиторы с твердыми деньгами, с другой стороны, ожидают кредитования домов в плохом состоянии », - говорит Мачадо.

Скорее, «кредиторы с твердыми деньгами решают, стоит ли брать кредит, оценивая силу сделки и надежность домашнего плавника», - говорит Мачадо. Если стоимость покупки и ремонта в сравнении с ценой перепродажи имеет смысл, а домашний флиппер заслуживает доверия, то кредитор на твердые деньги сделает кредит.

При оценке флипера кредиторы с твердыми деньгами обычно не беспокоятся по поводу квалификации заемщика, такой как отношение долга к доходу и кредитный рейтинг. В некоторых случаях они могут захотеть увидеть документы заявителя, такие как налоговые декларации, банковские выписки и кредитные отчеты. Они также не заботятся о том, будут ли заемные средства заимствованы (еще одно отличие от обычных кредиторов). В конце концов, «в случае дефолта флиппера, кредитор с твердыми деньгами может лишить права выкупа, завладеть домом и самостоятельно выгодно продать его», - отмечает Мачадо.

Кредитор с твердыми деньгами, подобный банку, будет удерживать первое положение залога дома до тех пор, пока заемщик не погасит кредит, но заемщик будет владельцем и удержит договор, объясняет Мэт Тренчард, менеджер по приобретениям в Senna House Buyers, одна из крупнейших компаний по покупке жилья в Хьюстоне.

Где искать кредиторов

Единственное место, где можно найти кредитора с твердыми деньгами - онлайн. Например, Lima One Capital будет работать с новыми ластами и предоставит до 90% ссуды к стоимости или до 75% ссуды на АРВ. Комиссионные и процентные ставки снижаются с изменением опыта заемщика. Lima One предоставляет кредиты в большинстве штатов, ставки и сборы в зависимости от штата.

В общем, рассчитываем заплатить:

• Если за последние 24 месяца было выполнено до одного броска, вы получите комиссию за первоначальный взнос в размере 3, 5% и процентную ставку в размере 12%. С двумя-четырьмя переворотами под вашим поясом это будет комиссионный сбор в размере 3% и процентная ставка 11%. или больше выполненных сальто, вы увидите комиссию за инициирование 2% и процентную ставку 9, 99%

Заемщики с кредитным рейтингом ниже 680 смогут занимать немного меньше и будут платить самые высокие расходы. Минимальный кредитный рейтинг - 630. Кроме того, Lima One Capital требует 10% предоплаты и предлагает условия погашения до 13 месяцев.

Второй пример взят из LendingHome. Эта фирма предлагает фиксированные ссуды до 90% от покупной цены и 100% стоимости ремонта. Заемщики должны представить банковские выписки, чтобы показать, что они могут покрыть авансовый платеж и расходы на закрытие. Другие требования включают в себя договор купли-продажи, список прошлых проектов исправлений и переворотов, документацию по недвижимости и авансовый платеж. Процентные ставки обычно составляют от 7, 5% до 12%. Взимается плата в размере 199 долларов США на покрытие расходов по андеррайтингу кредита. LendingHome также взимает плату за первоначальный взнос, плату за оценку, право собственности и условное депонирование, а компания удерживает средства на реабилитацию до завершения ремонта.

Президент House Heroes, Люкус Мачадо, предлагает обратиться к местным инвестиционным ассоциациям в сфере недвижимости, местным инвесторам и местным агентам по недвижимости, чтобы найти кредиторов с твердыми деньгами. Но не может быть много места для переговоров, особенно по пунктам и процентным ставкам. Мачадо отмечает, что за последние несколько лет было так много возможностей для одалживания денег, что нет необходимости преследовать сделку. «Зачем брать кредит с более низкой доходностью сегодня, когда вы, вероятно, столкнетесь с другой возможностью завтра?» - спрашивает он.

Частные кредиторы

«Частный кредитор - это просто физическое лицо, обладающее значительным капиталом, чтобы одолжить вам», - говорит Мэн Тренчард из Senna House Buyers. «Вы были бы удивлены, как много людей ищут ссуду, которую они сэкономили. Они будут работать так же, как HML, за исключением того, что обычно вы можете получить более выгодные тарифы и сроки ».

Тренчард говорит, что частные кредиторы могут быть более открыты для переговоров об условиях оплаты, чем кредиторы с твердыми деньгами. Они могут даже быть готовы выступить в качестве партнера по сделке и получить часть прибыли в обмен на невыплату процентов.

«Ключом к неопытному плавнику является уверенность в переговорах», - говорит Тренчард. «Им нужно пообщаться и поговорить с другими ластами о том, сколько они привыкли платить, и знать, что они могут уйти. Не думайте, потому что вы не смогли договориться с первым кредитором, с которым разговариваете, что вы не найдете денег на сделку ».

Вы можете искать частных кредиторов на местных мероприятиях в сфере недвижимости. Эти люди могут взимать от 8% до 12%, плюс от нуля до двух баллов по сравнению с кредитором с твердыми деньгами с 12% до 15% с двумя-пятью баллами, говорит Тренчард. Как кредитор с твердыми деньгами или банк, они займут первое место в доме.

Как Ветеринар Частный Кредитор

Опытные профессиональные флипперы говорят, что лучший способ измерить частного кредитора, которого вы рассматриваете, это поговорить с другими флипперами, которых вы также найдете на мероприятиях в сфере недвижимости, и спросить, имеют ли они опыт работы с этими кредиторами. Насколько быстрым был поворот? Какую цену они получили? Насколько отзывчивым был кредитор? Вы также можете попросить ссылки и позвонить им.

Наихудший сценарий обычно заключается в том, что сделка проваливается, потому что кредитор не предоставляет обещанное финансирование, а покупатель теряет свой серьезный денежный депозит. Другая возможность удивляет за столом расчетов неожиданные комиссии кредиторов. Существует также возможность судебных разбирательств за условия контракта или заимодателя, пытающегося поймать заемщика в случае дефолта, чтобы он мог лишиться права выкупа имущества. Это все веские причины, чтобы проверить кредитора, прежде чем подписывать что-либо.

«Тем не менее, помните, что в такого рода сделке кредитор обменивает кучу денег в обмен на некоторые подписанные листы бумаги - кредитные документы. Это не плохая сделка для заемщика », - говорит Мачадо.

Частные кредиторы онлайн

Технически, частный кредитор - это друг, член семьи или другой человек, который не делает бизнес из заемных денег, но соглашается предоставить вам финансирование, говорит Брайан Дэвис, соучредитель SparkRental и инвестор в недвижимость с 15 объектами недвижимости., Некоторые компании могут называть себя частными кредиторами просто потому, что они находятся в частной собственности. Как кредиторы с твердыми деньгами, вы также можете найти их в Интернете.

5 Arch Funding, базирующаяся в Ирвине, штат Калифорния, работает с опытными ластами в 30 штатах. Он предлагает однозначные процентные ставки для фиксированных и сальто.

Anchor Loans, Calabasas, калифорнийская компания, может заключать сделки по широкому спектру типов недвижимости по конкурентоспособным процентным ставкам в 46 штатах. Условия варьируются в зависимости от государства. Например, в Калифорнии кредиты предоставляются с процентными ставками от 8% до 13%, в зависимости от стоимости кредита и опыта заемщика, с комиссией за выдачу кредита от 2% до 3% и сроками кредита от 6 до 12 месяцев без предоплаты. штрафы. Ласты могут занять до 70% АРВ дома. Требуется авансовый платеж от 10% до 20% от стоимости приобретения. Заемщики должны иметь подтвержденный послужной список не менее пяти сальто за предыдущие 18 месяцев. Anchor Loans рассмотрит ссуды квалифицированным корпорациям и многопользовательским компаниям с ограниченной ответственностью (LLC) с менее чем пятью сальто. Согласно веб-сайту компании, финансирование может занять от двух дней до двух недель и обычно занимает одну неделю.

Crowdfunding

Краудфандинг опирается на группу различных лиц и / или учреждений для совместного финансирования займов. Каждый кредитор, которого называют инвестором, предоставляет небольшой процент займа заемщика и получает проценты на эти деньги.

Традиционные краудфандинговые сайты, такие как Prosper, не ориентированы на покупку и покупку домов. Максимальная сумма кредита Проспера в размере 35 000 долларов США предназначена для таких проектов, как ремонт домов, консолидация задолженности и финансирование малого бизнеса. Именно здесь появляются специальные краудфандинговые сайты для флипперов жилой недвижимости. Некоторые из них предварительно финансируют ваш кредит, а это означает, что компания быстро закроет ваш кредит своими собственными деньгами, ожидая, пока инвесторы предоставят средства, в то время как другие не закрывают ваш кредит. пока инвесторы полностью не профинансировали его. Это может означать более медленное закрытие или отсутствие закрытия.

«Краудфандинговые сайты занимают ту же нишу, что и кредиторы с твердыми деньгами», - говорит Дэвис. «Они относительно дороги, но будут кредитовать инвесторов в недвижимость, независимо от того, сколько у них ипотечных кредитов, и сосредоточены на залоге и качестве самой сделки».

Краудфандинг Сайты

Groundfloor предлагает кредиты на сумму от 25 000 до 2 млн. Долл. США с финансированием до 90% LTC (100% затрат на реконструкцию), закрытие сделки всего за семь дней, никаких платежей в течение срока кредита и никаких налоговых деклараций или банковских выписок, необходимых для кредитов под полмиллиона. Процентные ставки варьируются от 5, 4% до 26%. Заемщики должны выплачивать проценты минимум за три месяца, даже если они погасили кредит раньше. Типичные затраты на закрытие сделки составляют от 500 до 1500 долларов, а Groundfloor взимает от двух до четырех баллов за ссуду. Все баллы и сборы могут быть включены в кредит. Первый этаж обычно не работает с неопытными ластами.

Patch of Land предлагает кредиты на сумму от 100 000 до 5 млн. Долл. США с финансированием до 80% от стоимости ссуды или до 70% от стоимости после ремонта, закрытие всего за семь дней и процентные ставки, начинающиеся с 7, 99 %. Заемщики автоматически ежемесячно выплачивают проценты по кредитам на срок от одного до 36 месяцев. Patch of Land работает только с опытными разработчиками.

Fund That Flip предлагает до 90% от покупной цены, до 100% объема работ, закрытие всего за семь дней, сроки кредитования от шести до 24 месяцев и ставки, начинающиеся с 7, 99%.

Краудфандинг Недостатки

Тренчард и Мачадо заявили, что они не использовали краудфандинговые сайты по недвижимости, но оба подозревали, что процесс краудфандинга для оценки и совершения сделки может быть медленнее, чем то, что заемщик будет испытывать с частным кредитором или кредитором с твердыми деньгами. Как только у флиппера установятся прочные отношения с кредитором, они могут заключить сделку в течение 24 часов, когда появится отличная возможность и все документы в порядке.

В отличие от частного кредитора, краудфандинговые сайты также могут не предлагать возможность вести переговоры. Они могут установить параметры для каждой сделки, потому что они отвечают за большую группу инвесторов.

Суть

Все эти варианты дороги по сравнению с традиционным ипотечным финансированием жилья, занимаемого владельцем, но их цена отражает высокий риск, который берет на себя кредитор, и вероятность того, что вы получите низкопроцентный банковский кредит, чтобы перевернуть дом. Но использование денег других людей не только позволяет вам начать работать в фальшивом бизнесе, когда у вас мало или совсем нет наличных средств для инвестирования, но также дает вам возможность перевернуть несколько объектов одновременно и увеличить общую прибыль, как только вы наберете достаточно опыта, чтобы совершать несколько сделок., «Если вы знаете варианты, где их найти и как установить сеть, проблема скорее заключается в поиске сделок, чем в поиске денег», - говорит Тренчард. «Очень легко найти деньги за отличную сделку, но очень сложно найти выгодные предложения».