Одна из главных причин, по которой люди инвестируют, заключается в увеличении их благосостояния. В то время как мотивация может быть разной у разных инвесторов - некоторые могут хотеть деньги для выхода на пенсию, другие могут выбрать деньги на другие жизненные события, такие как рождение ребенка или свадьба, - зарабатывание денег обычно является основой всех инвестиций. И не имеет значения, куда вы вкладываете свои деньги, идут ли они на фондовый рынок, рынок облигаций или недвижимость.
Недвижимость - это материальная собственность, которая состоит из земли и, как правило, включает любые структуры или ресурсы, найденные на этой земле. Инвестиционные свойства являются одним из примеров инвестиций в недвижимость. Они приобретаются с целью заработать на арендном доходе. Некоторые люди покупают инвестиционную недвижимость с намерением продать ее через короткий промежуток времени. Независимо от намерения, для инвесторов, которые диверсифицируют свой инвестиционный портфель с недвижимостью, важно измерить возврат инвестиций (ROI), чтобы определить прибыльность объекта. В этой статье рассказывается о том, каков возврат инвестиций, как рассчитать его для арендуемой недвижимости и почему это важная переменная, которую вы должны знать перед совершением покупки.
Ключевые вынос
- Возврат инвестиций измеряет, сколько денег или прибыли получено от инвестиций в процентах от стоимости этих инвестиций. Чтобы рассчитать процент возврата инвестиций при покупке за наличные, возьмите чистую прибыль или чистый доход от инвестиций и разделите их. по первоначальной стоимости. Если у вас есть ипотека, вам придется учитывать свой первоначальный взнос и ипотечный платеж. В игру вступают другие переменные, которые могут повлиять на рентабельность инвестиций, включая расходы на ремонт и техническое обслуживание, а также ваши регулярные расходы.
Что такое возврат инвестиций (ROI)?
Возврат инвестиций измеряет, сколько денег или прибыли сделано на инвестиции в процентах от стоимости этих инвестиций. Он показывает, насколько эффективно и действенно инвестиционные доллары используются для получения прибыли. Знание того, что ваша рентабельность инвестиций позволяет инвесторам оценить, является ли вкладывать деньги в конкретные инвестиции мудрым выбором или нет.
Возврат инвестиций может быть для любого транспортного средства - акции, облигации, сберегательный счет, даже часть недвижимости. Расчет значимой рентабельности инвестиций для жилой недвижимости может быть сложной задачей, поскольку расчетами можно легко управлять - определенные переменные могут быть включены или исключены из расчета. Это может стать особенно трудным, когда инвесторы имеют возможность заплатить наличными или взять ипотечный кредит на имущество.
Здесь мы рассмотрим два примера расчета рентабельности инвестиций в арендуемую недвижимость: покупка за наличные и ипотека.
Формула для ROI
ROI = Стоимость инвестиций. Доход от инвестиций - Стоимость инвестиций.
Чтобы рассчитать прибыль или прибыль от любых инвестиций, сначала возьмите общую прибыль на инвестиции и вычтите первоначальную стоимость инвестиций. Поскольку ROI - это коэффициент доходности, он дает нам прибыль от инвестиций, выраженную в процентах.
Поскольку рентабельность инвестиций представляет собой коэффициент рентабельности, прибыль представляется в процентах.
Чтобы рассчитать процентную отдачу от инвестиций, мы берем чистую прибыль или чистую прибыль от инвестиций и делим ее на первоначальную стоимость.
Например, если вы покупаете акции ABC за 1000 долларов и продаете их два года спустя за 1600 долларов, чистая прибыль составит 600 долларов (1600 - 1000 долларов). ROI на акции составляет 60%.
Расчет ROI по аренде недвижимости
Вышеприведенное уравнение кажется достаточно простым для вычисления, но имейте в виду, что существует ряд переменных, которые вступают в игру с недвижимостью, которые могут влиять на показатели ROI. К ним относятся расходы на ремонт и техническое обслуживание, а также методы определения кредитного плеча - суммы денег, заимствованной под проценты для первоначальных инвестиций.
При покупке недвижимости условия финансирования могут сильно повлиять на стоимость инвестиций. Но использование ресурсов, таких как ипотечный калькулятор, может помочь вам сэкономить деньги, помогая найти выгодные процентные ставки.
ROI для операций с наличными
Расчет рентабельности собственности довольно прост, если вы покупаете недвижимость за наличные. Вот пример аренды недвижимости, купленной за наличные:
- Вы заплатили 100 000 долларов наличными за арендуемое имущество. Затраты на закрытие были 1000 долларов, а расходы на реконструкцию составили 9000 долларов, в результате чего общая сумма инвестиций в недвижимость составила 110 000 долларов. Вы собираете 1000 долларов в аренду каждый месяц.
Год спустя:
- За эти 12 месяцев вы заработали 12 000 долларов дохода от аренды. Расходы, включая счета за воду, налоги на недвижимость и страховку, составили 2400 долларов США в год или 200 долларов США в месяц.
Чтобы рассчитать рентабельность недвижимости:
- Разделите годовой доход (9600 долл. США) на общую сумму инвестиций или 110 000 долл. США. ROI = 9 600 долл. США ÷ 110 000 долл. США = 0, 087 или 8, 7%. Ваша рентабельность инвестиций составила 8, 7%.
ROI для финансируемых сделок
Расчет ROI по финансируемым транзакциям является более сложным.
Например, вы приобрели ту же арендную недвижимость за 100 000 долларов, что и выше, но вместо того, чтобы платить наличными, вы взяли ипотечный кредит.
- Первоначальный взнос, необходимый для ипотеки, составлял 20% от покупной цены или 20 000 долл. США (100 000 долл. Продажной цены х 20%). Затраты на закрытие были выше, что характерно для ипотеки, на общую сумму 2 500 долл. США. Вы заплатили 9 000 долл. США за ремоделирование. расходы из собственного кармана составили 31 500 долл. США (20 000 долл. США + 2500 долл. США + 9 000 долл. США).
Есть также текущие расходы с ипотекой:
- Предположим, вы взяли кредит на 30 лет с фиксированной процентной ставкой 4%. На заемных средствах в размере 80 000 долл. США (цена продажи 100 000 долл. США за вычетом первоначального взноса в размере 20 000 долл. США) ежемесячная основная сумма и процентные платежи составят 381, 93 долл. США. Мы добавим те же 200 долл. США в месяц для покрытия расходов на воду, налоги и страховку, а общий ежемесячный платеж составит 581, 93 долл. США. Доход от аренды в размере 1000 долл. США в месяц составляет 12 000 долл. США за год. Ежемесячный денежный поток составлял 418, 07 долл. США в месяц (арендная плата в 1000 долл. США - ипотечный платеж в размере 581, 93 долл. США).
Год спустя:
- Вы заработали 12 000 долларов в год от общего дохода от аренды в размере 1000 долларов США в месяц. Годовой доход составил 5 016, 84 доллара США (418, 07 долларов США x 12 месяцев).
Чтобы рассчитать рентабельность недвижимости:
- Разделите годовой доход на ваши первоначальные расходы из собственного кармана (авансовый платеж в размере 20 000 долл. США, расходы на закрытие 2500 долл. США и реконструкция в размере 9 000 долл. США), чтобы определить ROI.ROI: 5 016, 84 ÷ 31 500 долл. США = 0, 159. Ваш ROI составляет 15, 9%.
Home Equity
Некоторые инвесторы добавляют капитал в уравнение. Собственный капитал - это рыночная стоимость имущества за вычетом общей суммы кредита. Пожалуйста, имейте в виду, что домашний капитал не является денежной наличностью. Вы должны были бы продать собственность, чтобы получить к ней доступ.
Чтобы рассчитать сумму собственного капитала в вашем доме, просмотрите график погашения ипотеки, чтобы узнать, сколько ваших платежей по ипотечным кредитам пошли на погашение основной суммы кредита. Это повышает справедливость в вашем доме.
Сумма капитала может быть добавлена к годовому доходу. В нашем примере график погашения кредита показал, что в течение первых 12 месяцев было погашено в общей сложности 1 408, 84 долл. США основной суммы.
- Новый годовой доход, включая долю в капитале, составляет 6 425, 68 долл. США (5 016, 84 долл. США годового дохода + 1 408, 84 долл. США капитала). ROI = 6 425, 68 долл. США ÷ 31 500 долл. США = 0, 20. Ваш ROI составляет 20%.
Важность ROI для недвижимости
Как упоминалось выше, знание окупаемости инвестиций в любые инвестиции, особенно в недвижимость, позволяет инвесторам быть более информированными. Перед покупкой вы сможете оценить ваши расходы и издержки, а также доход от аренды. Это дает вам возможность сравнить его с другими похожими свойствами. Как только вы сузили его, вы можете определить, сколько вы заработаете. Если в какой-то момент вы поймете, что ваши затраты и расходы превысят ваш ROI, вам, возможно, придется принять решение о том, хотите ли вы использовать его и надеетесь, что снова получите прибыль, или же вам следует продать свою собственность так, ты не проиграл.
Другие соображения
Конечно, могут возникнуть дополнительные расходы, связанные с владением арендованным имуществом, такие как расходы на ремонт или техническое обслуживание, которые необходимо будет включить в расчеты, что в конечном итоге повлияет на рентабельность инвестиций.
Также мы предположили, что недвижимость сдана в аренду на все 12 месяцев. Во многих случаях вакансии появляются, в частности, между арендаторами, а отсутствие доходов за эти месяцы должно учитываться в ваших расчетах.
ROI для арендуемой недвижимости отличается, потому что это зависит от того, финансируется ли недвижимость с помощью ипотеки или оплачивается наличными. Как правило, чем меньше наличных, выплаченных авансом в качестве первоначального взноса на недвижимость, тем больше будет остаток ипотечного кредита, но тем выше будет ваш ROI. И наоборот, чем больше наличных выплачивается авансом и чем меньше вы занимаетесь, тем ниже рентабельность инвестиций, поскольку ваши первоначальные затраты будут выше. Другими словами, финансирование позволяет повысить рентабельность инвестиций в краткосрочной перспективе, поскольку ваши первоначальные затраты ниже.
Важно использовать последовательный подход при измерении ROI для нескольких свойств. Например, если вы учитываете капитал дома при оценке одного свойства, вы должны учитывать капитал других свойств при расчете ROI для вашего портфеля недвижимости.
