Инвестиционный траст недвижимости (REIT) - это риэлторская компания, которая предлагает простые акции населению. Таким образом, акция REIT похожа на любую другую акцию, которая представляет собой собственность в действующем бизнесе. REIT имеет две уникальные особенности: его основной бизнес - управление группами приносящих доход объектов, и он должен распределять большую часть своей прибыли в виде дивидендов. Здесь мы рассмотрим REIT, их характеристики и то, как они анализируются.
квалификационный
Чтобы претендовать на REIT с IRS, компания по недвижимости должна согласиться выплатить не менее 90% своей налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов (и выполнить дополнительные, но менее важные требования). Имея статус REIT, компания избегает подоходного налога с предприятий. Обычная корпорация получает прибыль и платит налоги со всей своей прибыли, а затем решает, как распределить прибыль после уплаты налогов между дивидендами и реинвестированием; REIT просто распределяет всю или почти всю свою прибыль и получает возможность пропустить налогообложение.
Другой тип
Существует ряд различных типов REIT. Некоторые попадают в особый класс, называемый ипотечными кредитами. Эти REIT предоставляют кредиты под залог недвижимости, но обычно они не владеют или не управляют недвижимостью. Ипотечные REIT требуют специального анализа. Это финансовые компании, которые используют несколько инструментов хеджирования для управления своей процентной ставкой. Мы не будем их здесь рассматривать.
В то время как несколько гибридных REIT управляют как операциями с недвижимостью, так и заключают сделки с ипотечными кредитами, большинство REIT сосредоточены на бизнесе с недвижимым имуществом. Это так называемые долевые инструменты. Когда вы читаете о REIT, вы обычно читаете о REIT. Акции REIT, как правило, специализируются на владении определенными типами зданий, такими как квартиры, региональные торговые центры, офисные здания или помещения для проживания. Некоторые диверсифицированы, а некоторые - специализированы, что означает, что они не поддаются классификации - например, REIT, владеющий полями для гольфа.
Инвестиционный анализ
REIT - это акции, приносящие дивиденды и ориентированные на недвижимость. Если вы ищете доход, вы бы рассмотрели их вместе с высокодоходными облигационными фондами и акциями, приносящими дивиденды. Как акции, выплачивающие дивиденды, REIT анализируются так же, как и другие акции. Но есть некоторые большие различия из-за режима учета имущества.
Давайте проиллюстрируем на упрощенном примере. Предположим, что REIT покупает здание за 1 миллион долларов. Бухгалтерский учет требует, чтобы наша REIT начисляла амортизацию по отношению к активу. Давайте предположим, что мы распределим амортизацию на 20 лет по прямой. Каждый год мы будем вычитать 50 000 долларов США на амортизационные расходы (50 000 долларов США в год x 20 лет = 1 миллион долларов США).
Давайте посмотрим на упрощенный баланс и отчет о прибылях и убытках выше. В 10-м году на нашем балансе стоимость здания оценивается в 500 000 долл. (Балансовая стоимость): первоначальная первоначальная стоимость в 1 млн. Долл. США за вычетом накопленной амортизации в 500 000 долл. США (10 лет x 50 000 долл. США в год). Наш отчет о прибылях и убытках вычитает 190 000 долл. США из расходов в 200 000 долл. США в доходах, но 50 000 долл. США расходов относятся на амортизацию.
Тем не менее, наш REIT фактически не тратит эти деньги в 10 году; Амортизация безналичная. Поэтому мы добавляем амортизационные отчисления к чистой прибыли, чтобы получить средства от операций (FFO). Идея состоит в том, что амортизация несправедливо снижает наш чистый доход, потому что наше здание, вероятно, не потеряло половину своей стоимости за последние 10 лет. FFO исправляет это предполагаемое искажение, исключая амортизационные отчисления. (FFO также включает несколько других настроек.)
Следует отметить, что FFO становится ближе к денежному потоку, чем к чистой прибыли, но он не захватывает денежный поток. В основном обратите внимание, что в приведенном выше примере мы никогда не считали 1 миллион долларов, потраченных на приобретение здания (капитальные затраты). Более точный анализ будет включать капитальные затраты. Подсчет капитальных затрат дает показатель, известный как скорректированный FFO, но нет единого мнения относительно его расчета.
Наш гипотетический баланс может помочь нам понять другую распространенную метрику REIT - стоимость чистых активов (NAV). В 10-м году балансовая стоимость нашего здания составляла всего 500 000 долларов, потому что половина первоначальной стоимости была амортизирована. Таким образом, балансовая стоимость и связанные с ними отношения, такие как цена-книга - часто сомнительные в отношении общего анализа акций - в значительной степени бесполезны для REIT. NAV пытается заменить балансовую стоимость имущества более точной оценкой рыночной стоимости.
Расчет NAV требует несколько субъективной оценки активов REIT. В приведенном выше примере мы видим, что здание приносит 100 000 долларов операционной прибыли (200 000 долларов выручки минус 100 000 долларов операционных расходов). Одним из методов будет использование прибыли от операционной деятельности на основе рыночной ставки. Если мы считаем, что текущая рыночная ставка капитализации для этого типа здания составляет 8%, то наша оценка стоимости здания составит 1, 25 млн. Долл. США (100 000 долл. США на операционную прибыль / 8% -ная ставка капитализации = 1 250 000 долл. США). Эта оценка рыночной стоимости заменяет балансовую стоимость здания. Затем мы вычли бы ипотечный долг (не показан), чтобы получить чистую стоимость активов. Активы за вычетом долга равны собственному капиталу, где «чистая» стоимость чистых активов означает чистую задолженность. Последний шаг - разделить NAV на простые акции, чтобы получить NAV на акцию, что является оценкой внутренней стоимости. Теоретически, котируемая цена акции не должна слишком сильно отклоняться от NAV на акцию.
Сверху вниз против Вверх дном
Когда вы выбираете акции, вы иногда слышите о нисходящем или нисходящем анализе. Нисходящий начинается с экономической точки зрения и делает ставку на темы или сектора (например, демографическое старение может быть выгодно фармацевтическим компаниям). Снизу вверх фокусируется на основах конкретных компаний. Акции REIT явно требуют как восходящего, так и восходящего анализа.
С точки зрения сверху вниз, на REIT может повлиять все, что влияет на предложение и спрос на недвижимость. Рост населения и рабочих мест, как правило, благоприятен для всех типов REIT. Короче говоря, процентные ставки - это смешанный пакет. Повышение процентных ставок обычно означает улучшение экономики, что хорошо для REIT, поскольку люди тратят, а предприятия арендуют больше места. Повышение процентных ставок, как правило, хорошо для REITs квартир, так как люди предпочитают оставаться арендаторами, а не покупать новые дома. С другой стороны, REIT часто могут использовать преимущества более низких процентных ставок, уменьшая их процентные расходы и, таким образом, повышая их доходность.
Также важны условия рынка капитала, а именно институциональный спрос на акции REIT. В краткосрочной перспективе этот спрос может перевесить фундаментальные показатели. Например, акции REIT показали хорошие результаты в 2001 году и в первой половине 2002 года, несмотря на слабые основы, потому что деньги перетекали во весь класс активов.
На индивидуальном уровне REIT вы хотите видеть хорошие перспективы роста доходов, таких как доход от аренды, связанный доход от услуг и FFO. Вы хотите увидеть, есть ли у REIT уникальная стратегия улучшения занятости и повышения арендной платы. REIT, как правило, стремятся к росту за счет приобретений и, кроме того, стремятся к достижению эффекта масштаба за счет ассимиляции неэффективно управляемых объектов недвижимости. Экономия на масштабе может быть достигнута за счет сокращения операционных расходов в процентах от выручки. Но приобретения - это обоюдоострый меч. Если REIT не может улучшить показатели занятости и / или повысить арендную плату, он может быть вынужден совершить необдуманные приобретения, чтобы стимулировать рост.
Поскольку ипотечный долг играет большую роль в стоимости акций, стоит взглянуть на баланс. Некоторые рекомендуют смотреть на левередж, такой как соотношение долга к собственному капиталу. Но на практике трудно сказать, когда рычаг стал чрезмерным. Более важно взвесить соотношение долга с фиксированной и плавающей ставкой. В нынешних условиях низкой процентной ставки REIT, который использует только долг с плавающей ставкой, будет поврежден, если процентные ставки будут расти.
Суть
REIT - это компании по недвижимости, которые должны выплачивать высокие дивиденды, чтобы пользоваться налоговыми льготами статуса REIT. Стабильный доход, который может превышать доходность казначейских облигаций, сочетается с волатильностью цен, что дает общий потенциал доходности, который конкурирует с акциями с небольшой капитализацией. Анализ REIT требует понимания бухгалтерских искажений, вызванных износом, и уделения пристального внимания макроэкономическим воздействиям.
