Содержание
- Что такое оценка дома?
- Как работают сегодняшние оценки на дому
- Тарифы на домашнюю оценку
- Помощь для оценки высокого уровня
- До того, как оценщик придет
- Если вы обеспечите хорошую оценку
- Получение второго мнения
- Когда оценка низкая
- Главная Оценка: Итог
Когда вы рефинансируете свою ипотеку, все зависит от оценки. Если стоимость вашего дома настолько низка, что вы находитесь под водой, вы не можете рефинансировать. Если из-за вашей оценочной стоимости ваш собственный капитал составляет менее 20%, вы застрянете, платя за частную ипотечную страховку (PMI) или принося наличные деньги на стол, чтобы сделать рефинансирование наличными. Более того, вы можете не получить самую низкую процентную ставку, поскольку кредиторы считают заемщиков с меньшим капиталом более рискованными. Если вы думаете о рефинансировании, вы должны понимать важную роль оценки в этом процессе.
Что такое оценка дома?
Оценка - это мнение лицензированного или сертифицированного специалиста о стоимости дома, предоставленное незаинтересованной третьей стороной. Оценщику платят за предоставление услуги по оценке вашего дома, но у него нет скинов в игре, когда речь заходит о том, можете ли вы рефинансировать в результате ценности, которую они получают. В сделке рефинансирования оценка защищает банк, гарантируя, что он не одолжит заемщику больше денег, чем стоит имущество. Если впоследствии имущество по какой-либо причине становится предметом выкупа, кредитор хочет иметь возможность перепродать имущество и вернуть свои деньги.
Оценщик посещает ваш дом в течение 30–45 минут, чтобы измерить его размеры, изучить его удобства и оценить его общее состояние, как внутри, так и снаружи, сделать фотографии экстерьера, гаража и каждой внутренней комнаты. Затем они проверяют записи о свойствах, похожих на ваши, в идеале - о недвижимости в вашем районе, которая недавно была продана. Основываясь на домашнем посещении и этих записях, оценщик приходит к профессиональному мнению, сколько будет стоить ваша собственность, если вы выставите ее на рынок. Банк использует это значение, а также ваш доход, активы и кредитную историю, чтобы определить, сколько он вам одолжит.
Ключевые вынос
- Домовладелец, который планирует рефинансировать ипотечный кредит, должен сначала получить оценку, которая, как правило, стоит от 300 до 500 долларов за дом на одну семью. Оценщик, независимый профессионал, тщательно оценивает дом лично и проверяет аналогичные свойства, прежде чем прийти к оценке. для дома. Улучшение работы покраски дома, устранение беспорядка и выделение скрытых функций может помочь увеличить шансы на высокую оценку. Если оценка низкая, рефинансирование с возвратом денег может помочь вам достичь 80% капитала и избежать частное ипотечное страхование. Если вы находитесь под водой, вам, возможно, придется подождать, пока цены на жилье повысятся.
Оценка на дому: ключ к успешному рефинансированию
Как работают сегодняшние оценки на дому
Два типа операций рефинансирования не требуют оценки - упорядоченное рефинансирование Федеральной жилищной администрации и Кредит рефинансирования для снижения процентной ставки Администрации ветеранов. Все другие виды операций рефинансирования требуют оценки.
Федеральные правила определяют, как кредиторы и оценщики должны вести себя на протяжении всего процесса оценки. После жилищного кризиса правительство хотело увеличить независимость оценщика, чтобы предотвратить возможность кредитования на основе завышенных цен на жилье. Закон Додда-Фрэнка и Закон об истинной ссуде теперь требуют, чтобы оценки проводились «независимо и без неправомерного влияния и принуждения».
Поскольку федеральные требования к независимости оценщика определяют узкую сферу приемлемых взаимодействий между оценщиком и кредитными специалистами, кредиторы опасаются, что любой контакт с оценщиками может быть истолкован как нарушение закона путем попытки повлиять на мнение оценщика до завершения оценки. Кредиторы принимают меры предосторожности, чтобы избежать возможности серьезных дисциплинарных мер. Кредитные офицеры и брокеры не могут выбрать оценщика, как и заемщик. Заемщики также не могут представить оценку, которая была выполнена для другого кредитора, хотя они «могут сообщить банку, что существует другая оценка, и банк может запросить отчет об оценке непосредственно у другого учреждения».
Кредитор часто заказывает оценку через третью сторону, называемую компанией по управлению оценками (AMC). «Использование AMC не является обязательным требованием, но это общий подход к оценке оценщика», - говорит Джо Парсонс, старший кредитный консультант в Pinnacle Capital Mortgage of Dublin, CA, региональный банкир и ипотечный брокер.
Многие кредиторы, особенно мелкие, местные, имеют прямые реферальные отношения с небольшой группой оценщиков и не используют AMC. Или у кредитора может быть собственный независимый отдел оценки. Оценщик должен иметь локальные знания в области (называемой рыночной компетенцией). Ожидается, что оценщики будут следовать Единым стандартам профессиональной практики оценки, выпущенным Фондом оценки, профессиональной организацией, хотя эти стандарты не являются законными.
Тарифы на домашнюю оценку
Плата за оценку может варьироваться в зависимости от штата, но оценщики должны взимать обычную и разумную плату за площадь. Ожидайте оплату от 300 до 500 долларов за оценку стандартного дома на одну семью. «Более сложные объекты стоят дороже, потому что проверка занимает больше времени», - говорит Эрин Бентон, вице-президент Decorum Valuation Services, компании по управлению оценками в Элликотт-Сити, штат Мэриленд.
Вы должны заплатить комиссию авансом во время оценки, а не при закрытии, потому что независимо от того, закрылся ли ваш кредит, оценщик все равно выполнял свою работу. Хотя плата может показаться целесообразной, если она позволяет получить желаемые условия рефинансирования, она может показаться пустой тратой денег, если низкая оценка означает, что вы не можете рефинансировать.
Поскольку кредиторы не могут обсуждать стоимость дома или ожидаемую «целевую ценность» с оценщиком во время назначения, домовладельцы не могут получить приблизительную оценку оценщика того, может ли их дом оценить достаточно высоко, чтобы они могли рефинансировать, прежде чем платить для службы, как они могли до новых правил. В лучшем случае вы можете искать недавние сопоставимые продажи на веб-сайтах, таких как Zillow и Redfin, но их записи могут быть неполными.
Другой вариант - попросить агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка и предоставить вам распечатки последних сопоставимых продаж из Службы множественных списков, говорит Брюс Айлион, агент RE / MAX Greater Atlanta. Спросите приятно, так как агент окажет вам услугу - в отличие от продажи дома, он или она не будет получать комиссию от вашего рефинансирования.
Помощь для оценки высокого уровня
Ценность, которую оценщик придает вашему дому, во многом зависит от недавних продажных цен на сопоставимую недвижимость, но вы ошибаетесь, если думаете, что не можете ничего сделать, чтобы помочь вашему дому войти в верхнюю границу его потенциальной оценочной стоимости.
По словам Айлиона, оценка вашего дома похожа на первое свидание. Хотя вы не представляете, как ваш партнер будет любить или оценивать вас, ухоженность существенно повышает ваши шансы на то, что вас сочтут привлекательным. «Так же и с оценкой», - говорит он. «Ваша собственность должна быть опрятной и чистой, незагроможденной и легкой для осмотра. Любые домашние животные должны содержаться и пахнуть в масках. Вы не хотите, чтобы оценщик был спешно убираться.
Вот как сертифицированный оценщик жилой недвижимости Ральф Дж. Вакари, президент Vaccari & Associates в Марблхеде, штат Массачусетс, описывает свой подход к работе: «В общем, не должно иметь значения, если ваш газон не подстрижен или в вашем доме беспорядок. Тем не менее, важно понимать, что грязный или неопрятный дом может привести к появлению износа, выходящего за рамки обычного, и это условие может фактически повлиять на стоимость ».
По словам Ваккари, оценщик заботится о следующем:
- Экстерьер и внутреннее состояние. Общее количество помещений. Функциональность, включая дизайн и планировку интерьера помещений, а также функциональное устаревание. Усовершенствования кухонь и ванных комнат, окон, крыши и систем дома (отопление, электрика и сантехника) за последние 15 лет делают дом более комфортным. на сегодняшний день, функциональный и пригодный для использования по сегодняшним стандартам. Состояние и возраст систем дома. Внешние удобства, такие как гаражи, палубы и подъезды. Расположение Непривлекательные функции, такие как внешний вид, несовместимый с остальной частью района.
По словам Парсонса, это хорошая идея, чтобы указать на особенности, которые могут быть не сразу очевидны и которые могут потенциально добавить мнение оценщика о ценности.
До того, как оценщик придет
Однако подготовка вашего дома к визиту оценщика отличается от подготовки его к предполагаемому покупателю. «Когда вы открываете свой дом для потенциального покупателя, вы хотите вызвать эмоциональный отклик», - говорит Парсонс. «Как продавец, вы хотите, чтобы этот покупатель мог представить, насколько счастливыми и комфортными они будут там. Такие субъективные соображения не применимы к оценке ».
Ваккари добавляет, что домовладелец не будет вносить никаких изменений, например, рвать старый ковер, чтобы выявить паркетные полы, для оценки, как он или она может для продавца. Но освежение краски дома, как внутри, так и снаружи, может помочь, так же как и устранение беспорядка, чтобы обеспечить полный доступ и обзор всех областей дома, включая подвал. Наконец, говорит Айлион: «Если налоговые записи неверны, укажите это».
В противном случае, говорит Ваккари, ответственность за обнаружение проблем и задание вопросов лежит на оценщике.
Если вы обеспечите хорошую оценку
Congrats! Вы завершили важный этап рефинансирования ипотеки. Теперь пришло время пройти следующую серию шагов с вашим кредитным специалистом. Если вы получили благоприятную оценку, используйте инструмент, такой как калькулятор ипотеки Бюро финансовой защиты потребителей, для исследования процентных ставок по рефинансированной ипотеке для дома вашей ценности. Вооружившись этими цифрами, вы можете получить некоторую рыночную власть, когда вы встречаетесь со своим кредитором.
Получение второго мнения
Иногда ценность оценщика не только ниже, чем вы хотели бы, но и ниже, чем вы думаете, стоит ваш дом. «Оценка - это мнение только одного человека», - говорит Айлион. «Несмотря на то, что это подготовленное и образованное мнение, как и во всех профессиях, есть хорошие и плохие практики».
Учитывая строгие федеральные правила, регулирующие процесс, можете ли вы что-нибудь сделать с низкой оценкой? «Если домовладельцу не нравится ценность оценки, он может написать письмо с апелляцией кредитору или AMC, но вероятность того, что оценщик изменит свое мнение, очень мала, если у домовладельца нет убедительных доказательств того, что стоимость выключен », - говорит Бентон.
Ваша апелляция будет успешной только в том случае, если вы покажете, что оценщик допустил значительную ошибку, например, неправильно указал квадратные метры или количество комнат; игнорирование важных удобств, таких как бассейн или спа; или игнорирование сопоставимой продажи, которая может поддерживать более высокую стоимость, а «сбор вишни» - менее подходящую сопоставимую, которая будет указывать на более низкую стоимость, говорит Парсонс.
Вы также можете привести случай, говорит Айлион, указав, что использованные сопоставимые объекты находились в низшем школьном округе или подчиненном подразделении, которое не имело ассоциации домовладельцев с бассейнами и теннисными кортами, что все сопоставимые объекты были проблемными или недвижимостью. продажи в собственности или наличие других негативных внешних факторов, влияющих на стоимость, например, на оживленную улицу. «Объясните, почему они разные и не равны вашим. Вы должны доказать, что что-то не так с выбранными сопоставимыми данными », - говорит Айлион.
Ваши варианты, когда оценка низкая
Если в результате оценки вы получаете менее 80% собственного капитала, вы можете сделать рефинансирование наличными, добавив достаточное количество денег при закрытии, чтобы достичь этого волшебного соотношения кредита и стоимости в 80% и избежать PMI.
Вы также можете оплатить PMI на данный момент. Если стоимость жилья продолжает расти, вы можете предоставить сопоставимый объем продаж своему ипотечному агенту и попросить его удалить PMI, даже если вы еще не выплатили большую часть своего основного долга. Однако, если оценка показывает, что вы находитесь под водой, все, что вы можете сделать, - это ждать улучшения рынка, если только вы не имеете права на такую программу, как опция High LTV Refinance от Fannie Mae или FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). HARP (Программа доступного для дома рефинансирования), которая предлагала государственную помощь домовладельцам, находящимся под водой, истек в конце 2018 года.
Главная Оценка: Итог
Понимание того, как работает процесс оценки, даст вам лучший шанс заставить оценщика назначить максимально возможную стоимость вашей собственности. Оценки не всегда соответствуют ценностям, на которые надеются заемщики, и они представляют собой человеческий процесс с возможностью субъективности и ошибок. Вы можете подать апелляцию с низкой оценкой, но вам удастся получить только надежные данные, чтобы поддержать вас.
