Содержание
- Что такое PMI?
- Стоимость PMI
- Платить за PMI
- Отмена покрытия PMI
- Автоматическое завершение PMI
- Окончательное завершение PMI
- Главная стоимость и PMI
- Обычные кредиты без PMI
- Требования к авансовому платежу
- Piggyback Ипотека и PMI
- FHA Ипотечный страховой взнос
- Отмена FHA MIP
- Суть
Это миф, что вам нужно отложить 20% от покупной цены дома, чтобы получить ипотеку. Кредиторы предлагают многочисленные кредитные программы с более низкими требованиями к авансовым платежам, чтобы соответствовать различным бюджетам и потребностям покупателей. Если вы идете по этому пути, тем не менее, ожидайте оплатить частную ипотечную страховку (PMI). Эти дополнительные расходы могут повысить стоимость ваших ежемесячных платежей по ипотечным кредитам и, в целом, делают ваш кредит более дорогим. Тем не менее, это почти неизбежно, если у вас не накоплен первоначальный взнос в размере 20% или более.
Частное ипотечное страхование (PMI)
Что такое PMI?
PMI - это вид ипотечного страхования, который обычно требуется от покупателей для оплаты обычного кредита, когда они вносят первоначальный взнос, составляющий менее 20% от покупной цены дома. Многие кредиторы предлагают программы с низкими первоначальными взносами, позволяющие отложить всего 3%. Стоимость такой гибкости - PMI, который защищает инвестиции кредитора в случае, если вы не сможете погасить ипотеку, известную как дефолт. Другими словами, PMI страхует кредитора, а не вас.
PMI помогает кредиторам окупить большую часть своих денег при дефолте. Причина, по которой кредиторы требуют покрытия авансовых платежей ниже 20% от покупной цены, заключается в том, что у вас есть меньшая доля в вашем доме. Ипотечные кредиторы ссужают вам больше денег заранее и, следовательно, могут потерять больше, если вы по умолчанию в первые годы владения. Ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией, или ссуды FHA, также требуют ипотечного страхования, но руководящие принципы отличаются от таковых для обычных ссуд (мы рассмотрим это позже).
Стоимость PMI
В общем, вы будете платить от 40 до 80 долларов в месяц за каждые 100 000 долларов, по словам Фредди Мак, финансируемого правительством предприятия, которое покупает и продает ипотечные кредиты на вторичном ипотечном рынке. Имейте в виду, что эта сумма может варьироваться в зависимости от вашего кредитного рейтинга и вашего отношения ссуды к стоимости - суммы, которую вы одолжили по ипотечному кредиту, по сравнению со стоимостью дома.
В прошлые годы вам разрешалось вычитать стоимость PMI из ваших федеральных налогов. На 2017 год и в дальнейшем Конгресс решил не продлевать это положение, поэтому вы больше не можете вычитать выплаты PMI из ваших годовых налогов. (На самом деле, они позже восстановили вычет только на 2017 год. Начиная с 2018 года, он ушел.)
Платить за PMI
У вас есть два варианта оплаты PMI: единовременная первоначальная премия, выплачиваемая при закрытии, или ежемесячная премия. Во многих случаях кредиторы включают PMI в ваш ежемесячный ипотечный платеж в качестве ежемесячной премии. Когда вы получите оценку ссуды и заключительные документы по раскрытию информации, сумма PMI будет указана в разделе «Прогнозируемые платежи» на первой странице каждого документа.
Другой вариант - оплатить PMI в качестве одной из затрат на закрытие. В смете на ссуду и на заключительных формах раскрытия информации вы найдете эту премию на стр. 2, раздел B. Однако недостатком этого варианта является то, что вам, скорее всего, не вернут эту сумму, если вы переместите или рефинансируете свою ипотеку. В некоторых случаях вы можете платить как авансовые, так и ежемесячные страховые взносы.
Отмена покрытия PMI
Хорошей новостью является то, что вы не будете платить PMI за весь срок действия обычного кредита.
Федеральный закон о защите домовладельцев устраняет PMI одним из трех способов:
- инициированное заемщиком аннулирование PMIавтоматическое завершение PMI окончательное завершение PMI
Вы можете запросить аннулирование PMI, как только ваше соотношение займа к стоимости - сумма остатка по кредиту, разделенная на рыночную стоимость дома - падает ниже 80% от первоначальной оценочной стоимости дома (или раньше, если стоимость вашего дома до этого выросла). Кредиторы указывают эту запланированную дату в форме раскрытия информации PMI, которую вы, вероятно, получили как часть ваших заключительных документов.
Чтобы отменить PMI, вам необходимо:
- Сделайте ваш запрос в письменном виде. Будьте в курсе ваших ежемесячных платежей по ипотечным кредитам. Иметь положительную историю платежей (не более одного платежа, который был опоздал на 30 дней в 12-месячном периоде, или не более одного платежа, который опоздал на 60 дней в течение 24 месяцев). -месячный период, согласно Fannie Mae и Freddie Mac). Убедитесь, что у вас нет младшего залогового удержания (например, второй ипотеки).
Автоматическое завершение PMI
Другой способ завершения PMI известен как автоматическое завершение PMI, которое запускается в ожидаемую дату, когда ваш остаток ипотечного кредита достигнет 78% LTV. По закону кредиторы обязаны автоматически отменять PMI к этой дате. Здесь также применяются те же условия отмены PMI по инициативе заемщика (история платежей в срок и отсутствие залоговых прав). Если у вас были просроченные платежи, ваш кредитор не отменит PMI, пока ваши платежи не станут текущими.
Окончательное завершение PMI
Наконец, есть нечто, называемое окончательным завершением PMI. Это когда кредитор должен автоматически завершить PMI через месяц после того, как срок вашего кредита достигнет своей средней точки в графике погашения - даже если вы не достигли 78% LTV.
Например, если у вас есть 30-летний фиксированный кредит, средняя точка будет после 15-летней отметки. Опять же, вы должны быть в курсе ваших платежей, чтобы претендовать. Этот тип отмены PMI обычно применяется к займам со специальными функциями, такими как балансовые платежи, период с процентами или уплата основного долга.
Главная стоимость и PMI
Ваше право отменять PMI также зависит от того, была ли стоимость вашего дома со временем оценена или понижена. Если он увеличивается, вы можете отменить PMI раньше, чем ожидалось; если он уменьшается, вы будете ждать дольше, чем ожидалось, чтобы отменить PMI.
Перед отменой PMI кредитор определит текущую рыночную стоимость вашего дома с помощью мнения брокера по цене (выполненного агентом по недвижимости, который оценивает ваш дом на основе стоимости сопоставимых домов в вашем районе), подтверждения стоимости или другого типа оценка имущества
Если стоимость вашего дома упала из-за спада на рынке, ваш кредитор, скорее всего, отклонит ваш запрос об отмене PMI, если стоимость вашего дома не будет основана на новой оценке, и вы не погасите остаток ссуды до 80% LTV от новой оценочной стоимости.
С другой стороны, стоимость вашего дома может возрасти быстрее, чем ожидалось, либо из-за рыночных условий, либо из-за того, что вы изменили его, что означает, что вы можете достичь порога 80% LTV раньше. В этом случае вы можете запросить отмену PMI заранее, и ваш кредитор закажет оценку, чтобы подтвердить текущую стоимость дома. (Примечание. Вы несете ответственность за оплату оценки имущества, которая может стоить от 300 до 400 долларов США. Эта сумма может варьироваться в зависимости от размера и местоположения дома.)
Обычные кредиты без PMI
Некоторые кредиторы предлагают свои собственные традиционные кредитные продукты без требуемого PMI; однако, они, как правило, берут более высокие процентные ставки, чтобы защитить себя, если вы не выполнили свой кредит. В долгосрочной перспективе это может быть более или менее дорого, чем выплата PMI, в зависимости от того, как долго вы остаетесь в своем доме или как долго вы держите одну и ту же ипотеку.
Вот где сравнение покупок для ипотеки может помочь. Посмотрите на процентные ставки, предлагаемые для кредитов без PMI по сравнению с процентами с PMI. Рассчитайте разницу между ними, чтобы увидеть, сколько вы заплатите за кредит без PMI. Является ли эта сумма меньше, чем платежи PMI, которые вы будете совершать, пока не достигнете 80% LTV для отмены? Помните, что стоимость дома может расти или падать, что влияет на продолжительность оплаты PMI.
Требования к авансовому платежу
Снижение 20% от покупной цены дома исключает PMI, который является идеальным вариантом, если вы можете себе это позволить. Помимо регулярных накоплений для первоначального взноса, рассмотрите возможность покупки менее дорогого дома.
Более консервативный бюджет на домашнюю охоту уменьшит сумму, необходимую для внесения 20% первоначального взноса.
Piggyback Ипотека и PMI
Некоторые кредиторы рекомендуют использовать вторую ипотечную закладную, чтобы избежать PMI. Это может помочь снизить первоначальную стоимость ипотеки, а не платить за PMI. Это работает следующим образом: вы берете первый ипотечный кредит на большую часть стоимости покупки дома (за вычетом суммы первоначального взноса). Затем вы берете вторую, гораздо меньшую ипотеку на оставшуюся часть покупной цены дома, за вычетом суммы первой ипотеки и первоначального взноса. В результате вы избегаете PMI и комбинируете платежи меньше, чем стоимость первой ипотеки с PMI.
Однако вторая ипотека обычно имеет более высокую процентную ставку, чем первая ипотека. Единственный способ избавиться от второй ипотеки - полностью погасить кредит или рефинансировать его (вместе с первой закладной) в новую отдельную закладную, предположительно, когда LTV достигает 80% (чтобы избежать PMI). Однако эти кредиты могут быть дорогостоящими, особенно если процентные ставки увеличиваются с момента получения первоначального кредита и при рефинансировании обоих кредитов в одну ипотеку. Не забудьте, что вам придется снова оплатить стоимость закрытия, чтобы рефинансировать оба кредита в один.
(Для получения дополнительной информации см. Как избавиться от частного ипотечного страхования .)
FHA Ипотечный страховой взнос
Кредиторы требуют ипотечного страхования для всех ссуд FHA, которые выплачиваются в двух частях: авансовый страховой взнос по ипотечному кредиту, или UFMIP, и ежегодный страховой взнос по ипотечному кредиту, или годовой MIP. Обе расходы указаны на первой странице вашей сметы и итогового раскрытия.
Предварительная страховая премия
Премия по ипотечному страхованию (UFMIP) составляет 1, 75% от суммы кредита. Вы можете оплатить его авансом при закрытии или он может быть переведен в вашу ипотеку. Если вы решите включить UFMIP в свою ипотеку, ваши ежемесячные платежи будут выше, а общие расходы по кредиту будут расти.
Ежегодная премия
В дополнение к UFMIP вы будете платить ежегодный MIP, который делится на равные ежемесячные платежи и включается в ваши ипотечные платежи. В зависимости от срока и размера вашего кредита, вы будете платить от 0, 45% до 1, 05% от суммы кредита.
Отмена FHA MIP
Суть
Когда вы подаете заявку на ипотеку, внимательно посмотрите на оценку кредита, чтобы сравнить, сколько вы заплатите за кредит с PMI. Кредит, который не требует PMI, но имеет более высокую процентную ставку. За некоторыми исключениями, PMI трудно избежать, если вам нужен кредит с низким первоначальным взносом, но в конце туннеля есть свет: вы не будете платить PMI в течение срока действия кредита. (Информацию по теме см. В разделе «Как избежать частной ипотечной страховки - PMI»)
