Что означает средства от операций?
Средства от операций (FFO) относятся к цифре, используемой инвестиционными фондами недвижимости (REIT) для определения потока денежных средств от их операций.
FFO рассчитывается путем прибавления амортизации и амортизации к прибыли, а затем вычитания любых доходов от продаж. Иногда указывается на основе доли. Коэффициент FFO на акцию должен использоваться вместо прибыли на акцию (EPS) при оценке REIT и других подобных инвестиционных трастов.
Средства от операций (FFO)
Понимание средств от операций (FFO)
FFO - это мера денежных средств, полученных REIT; риэлторские компании используют FFO в качестве ориентира операционной эффективности. Первоначально Национальная ассоциация инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT) впервые применила эту цифру, которая не является показателем GAAP.
Формула для FFO:
FFO = Чистая прибыль + Амортизация + Амортизация - Прибыль от продажи имущества.
Все компоненты расчета FFO перечислены в отчете о доходах REIT. Если, например, REIT имеет амортизацию в 20 000 долларов США, прибыль от продажи имущества в 40 000 долларов США и чистую прибыль в размере 100 000 долларов США, его FFO составит 80 000 долларов США. Все REIT должны показывать свои расчеты FFO в публичной финансовой отчетности. Обычно они раскрывают эту меру в качестве сноски в отчете о прибылях и убытках.
FFO не следует путать с денежным потоком REIT от операций, который отражается в отчете о движении денежных средств фирмы, а вместо этого измеряет чистую сумму денежных средств и их эквивалентов, которая поступает в фирму от регулярных текущих бизнес-операций. FFO не следует рассматривать как альтернативу денежному потоку как меру ликвидности.
Почему FFO является хорошим показателем эффективности REIT
FFO компенсирует методы учета затрат, которые могут неточно отражать истинную эффективность REIT. Учет GAAP требует, чтобы все REIT амортизировали свои инвестиционные свойства с течением времени, используя один из стандартных методов амортизации. Тем не менее, многие инвестиционные свойства на самом деле увеличиваются в стоимости с течением времени, делая амортизацию неточной в описании стоимости REIT. Износ и амортизация должны быть добавлены обратно к чистой прибыли, чтобы решить эту проблему.
FFO также вычитает любые доходы от продажи имущества, поскольку эти виды продаж считаются единовременными. REIT должны выплачивать 90% всего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов. Прибыль от продажи недвижимости не увеличивает налогооблагаемый доход REIT и поэтому не должна учитываться при оценке стоимости и эффективности.
Как уже упоминалось, FFO на акцию иногда предоставляется фирмами в качестве дополнения к их показателю EPS по причинам, указанным выше. Точно так же многие аналитики и инвесторы оценивают соотношение цены и FFO REIT как дополнение к соотношению цены и прибыли.
Скорректированные средства от операций
Все чаще аналитики по недвижимости также рассчитывают скорректированные средства REIT от операций (AFFO). Это вычисление берет FFO REIT и вычитает все текущие расходы, которые капитализируются, а затем амортизируются, а также любые линейные ренты. Эти текущие капитальные затраты могут включать такие расходы на техническое обслуживание, как покраска или замена кровли. AFFO приобрел популярность как более точная оценка потенциального дохода REIT.
Мера AFFO была разработана, чтобы обеспечить лучшую оценку генерируемых REIT денежных средств или дивидендов. В дополнение к AFFO эту альтернативную меру иногда называют средствами, доступными для распределения, или наличными, доступными для распределения.
Пример REIT в FFO
Популярный торговый центр REIT Simon Property Group сообщил о доходах от операций в отчете о прибылях и убытках за 2017 год в размере 4 миллиардов долларов, что на 6% больше, чем в 2016 году. Тем временем чистая прибыль фирмы составила 2, 2 миллиарда долларов. Чтобы достичь FFO, фирма вернула амортизацию и амортизацию в размере около 1, 8 млрд. Долл. США и дополнительно скорректировала на другие более мелкие показатели - в том числе сокращение на 5, 3 млн. Долл. США для выплаты привилегированных выплат и дивидендов, а также неконтрольную долю участия в амортизации и амортизации, которая привела к дополнительно 17, 1 млн. долл. США. Саймон дополнительно сообщил о разводненном значении FFO на акцию в размере 11, 21 долл. США по сравнению с разводненным показателем EPS в 6, 24 долл. США.
