Что такое выкупа?
Потеря права выкупа - это юридический процесс, посредством которого кредитор берет на себя управление имуществом, выселяет домовладельца и продает дом после того, как домовладелец не может произвести полную выплату основного долга и процентов по своей ипотеке, как это предусмотрено в договоре об ипотеке.
Понимание выкупа
Процесс обращения взыскания основывается на законе об ипотеке или договоре доверительного управления, который дает кредитору право использовать имущество в качестве обеспечения в случае, если покупатель не выполняет свои обязательства по погашению.
Как только заемщик не сможет вовремя внести кредит или ипотечный платеж, кредит становится просроченным. Процесс выкупа начинается, когда заемщик по умолчанию или пропускает кредит или ипотечный платеж. На этом этапе домовладелец по умолчанию будет уведомлен кредитором. Через три-шесть месяцев после того, как домовладелец пропустит ипотечный платеж, предполагая, что ипотека по-прежнему просрочена, и домовладелец не выполнил пропущенные платежи в течение указанного льготного периода, кредитор начнет отказываться от права выкупа. Чем дальше отстает заемщик, тем труднее становится наверстать упущенное при платежах, поскольку кредиторы добавляют платежи за просроченные платежи, часто через 10–15 дней.
Процесс выкупа зависит от государства
В каждом штате есть свои законы, регулирующие процесс взыскания, в том числе уведомления, которые кредитор должен опубликовать публично, варианты домовладельца, чтобы продлить срок погашения кредита и избежать взыскания, а также сроки и процесс продажи имущества.
Выкупа, как и в фактическом акте кредитора, захватившего имущество, как правило, является последним этапом после длительного процесса предварительной взыскания, который может включать в себя несколько альтернатив для взыскания, в том числе многие, которые могут способствовать негативным последствиям взыскания как для покупателя, так и для продавец. Как и в случае потери права выкупа, штаты имеют свои законы для обработки этого процесса.
В 22 штатах, включая Флориду, Иллинойс и Нью-Йорк, судебное взыскание является нормой, что означает, что кредитор должен пройти через суд, чтобы получить разрешение на взыскание, доказав, что заемщик является правонарушителем. Если взыскание одобрено, местный шериф продает имущество с высокой ценой, чтобы попытаться возместить задолженность банка, или банк становится владельцем и продает имущество по традиционному маршруту, чтобы компенсировать его потерю. По данным Ассоциации ипотечных банкиров, весь процесс выкупа в судебном порядке, начиная с первого заемщика, пропущенного платежа путем продажи дома кредитором, обычно занимает от 480 до 700 дней.
Другие 28 штатов, включая Аризону, Калифорнию, Джорджию и Техас, в основном используют взыскание без суда, также называемое правом продажи, которое имеет тенденцию быть более быстрым и не проходит через суды, если домовладелец не подаст в суд на кредитора.
В некоторых случаях, чтобы избежать потери права выкупа жилья, кредиторы вносят коррективы в график погашения кредита заемщиком, чтобы он / она могли позволить себе платежи и таким образом сохранить право собственности. Эта ситуация известна как особая терпимость или ипотечная модификация.
Последствия выкупа
Если имущество не может быть продано на аукционе выкупа, или если оно иным образом не прошло через него, кредиторы - часто банки - обычно становятся собственниками имущества и могут добавить его в накопленный портфель заложенных объектов недвижимости, также называемый недвижимостью (REO)). Выкупленные свойства, как правило, легко доступны на сайтах банков. Такие объекты недвижимости могут быть привлекательны для инвесторов в недвижимость, поскольку в некоторых случаях банки продают их с дисконтом к их рыночной стоимости, что, в свою очередь, негативно влияет на кредитора.
Для заемщика выкупа может оставаться в кредитном отчете в течение семи лет. Влияние потери права выкупа на счет FICO, однако, уменьшается с течением времени, по FICO.
