Покупка дома может быть самым важным и самым важным финансовым решением в вашей жизни, и, скорее всего, потребуется ипотека для финансирования покупки. По мере развития технологии покупки жилья процесс поиска наилучших ставок по ипотечным кредитам может быть осуществлен онлайн - с помощью удобных инструментов, которые помогут вам найти лучший вариант для вас, таких как инструмент ипотечного калькулятора Investopedia. Калькулятор такого типа - это хороший способ ознакомиться с рынком ипотеки в вашем регионе - типами, условиями и доступными ставками.
Ах, но знать цифры - это только первый шаг. Вы также должны понимать, что влияет на них и представляют ли они хорошую сделку для вас или нет. Итак, после того, как вы рассчитаете, читайте дальше, чтобы понять различные категории ипотеки, а также некоторые советы по покупке качественной ссуды.
Найти лучшие ипотеки с помощью нашего калькулятора
Калькулятор запрашивает несколько факторов, чтобы помочь вам сузить варианты, наиболее подходящие для ваших конкретных потребностей. Вы можете сравнивать платежи между короткими и длинными контрактами, оценивать более низкую начальную процентную ставку по закладной с регулируемой ставкой («ARM») в сравнении с более традиционной опцией с фиксированной ставкой или определять, является ли ипотека только по процентам («IO») наиболее выгодной. смысл для тебя.
Ниже приведен список терминов, с которыми вы можете столкнуться при использовании ипотечного калькулятора:
Кредитный рейтинг. Кредитный рейтинг - это числовое выражение кредитоспособности человека.
Местоположение: Вы должны выбрать штат, в котором будет выдана ипотека, а затем сузить местоположение либо по ближайшему городу, либо по почтовому индексу.
Сумма кредита: Это будет эквивалентная оценочная стоимость дома (за вычетом вашего первоначального взноса) или остатка на вашей действующей ипотеке, которую вы хотели бы рефинансировать.
Ипотечные баллы: Ипотечный балл равен одному проценту от общей суммы ипотеки. Есть два типа точек: дисконтные точки , которые представляют собой процент с предоплатой по ипотеке; и пункты происхождения , которые являются платой, которую ипотечный кредитор может взимать с заемщика.
Процент первоначального взноса : также известен как первоначальный взнос или первоначальный платеж, совершаемый при покупке чего-либо в кредит.
Продукты: Тип интересующей вас ипотеки, такой как традиционная ипотека с фиксированной ставкой, ARM или ипотека IO. Опция ARM показывает соотношение, такое как «7/1», которое представляет количество лет, когда ипотека несет фиксированную процентную ставку. По истечении предварительно установленного количества лет (в данном случае 7) процентная ставка корректируется один раз год (1) для оставшегося срока кредита, в соответствии с тремя факторами: уровень индекса, к которому привязана ипотека, например, LIBOR, маржа ARM, установленная в начале кредита, и предел ипотечного кредита,
Покупка или рефинансирование: Покупка ипотеки используется для финансирования покупки дома. Рефинансы используются для замены старого кредита новым кредитом, предлагающим более выгодные условия за вознаграждение.
Типы ипотеки: Можете ли вы получить лучший тариф?
В зависимости от таких факторов, как ваш кредитный рейтинг, история трудоустройства и соотношение долга к доходу, калькулятор может предложить - и кредитор может предложить вам - ипотеку с высокой ставкой, субстандартную ипотеку или что-то среднее, называемое « Альт-А »ипотека. Давайте кратко рассмотрим различные категории ипотеки и посмотрим, что влияет на то, на какую из них вы претендуете.
Премьер Ипотека
Первичная ипотека соответствует стандартам качества, установленным Fannie Mae (Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и Freddie Mac (Федеральная корпорация ипотечного кредитования), двумя спонсируемыми государством предприятиями, которые обеспечивают вторичный рынок ипотечных кредитов за счет покупки займов у кредиторов, выдавших кредиты., Согласно Федеральной резервной системе, ипотека основного жилья - это «ипотека для заемщика, кредитный рейтинг которого составляет 740 или выше, соотношение долга к доходу которого ниже среднего, а для ипотеки характерен стандартный график амортизации, общий для фиксированной ставки». или ипотека с регулируемой ставкой ».
Кандидаты на первичную ипотеку также должны внести значительный первоначальный взнос - обычно от 10% до 20% - по месту жительства, идея заключается в том, что, если у вас есть скины в игре, у вас меньше шансов на дефолт. Поскольку заемщики с более высоким кредитным рейтингом и отношением долга к доходу имеют тенденцию к снижению риска, им предлагается самые низкие процентные ставки - в настоящее время в среднем 4, 6% для 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой - которые могут сэкономить десятки тысяч долларов в течение срока действия кредита.
Ипотечные ипотеки
Субстандартные ипотечные кредиты предлагаются заемщикам, которые имеют более низкие кредитные рейтинги и кредитные рейтинги FICO ниже примерно 640, хотя точное сокращение зависит от кредитора. Из-за повышенного риска для кредиторов, эти кредиты имеют более высокие процентные ставки - например, от 8% до 10%.
Существует несколько видов субстандартных ипотечных структур. Наиболее распространенным является ипотека с регулируемой ставкой (ARM), которая сначала взимает «тизерную ставку» с фиксированной ставкой, а затем переключается на плавающую ставку плюс маржа для оставшейся части кредита. Примером ARM является кредит 2/28, который является 30-летним ипотечным кредитом с фиксированной процентной ставкой в течение первых двух лет до корректировки. Хотя эти кредиты часто начинаются с разумной процентной ставки, после перехода на более высокую переменную ставку выплаты по ипотечным кредитам существенно возрастают.
Alt-A Ипотека
Ипотека Alt-A находится где-то посередине между первичной и субстандартной категориями. Одной из определяющих характеристик ипотеки Alt-A является то, что она обычно является ссудой с низким или нулевым сроком погашения, то есть кредитору не требуется много (если таковые имеются) документов, подтверждающих доходы, активы или расходы заемщика. Это открывает дверь к мошеннической практике ипотечного кредитования, поскольку как кредитор, так и заемщик могут преувеличивать цифры, чтобы обеспечить большую ипотеку (что означает больше денег для кредитора и больше жилья для заемщика). Фактически, после кризиса субстандартного ипотечного кредитования 2007–2008 годов они стали известны как «кредиты лжецов», потому что заемщики и кредиторы могли преувеличивать доход и / или активы, чтобы квалифицировать заемщика для получения большей ипотеки.
В то время как заемщики Alt-A обычно имеют кредитные рейтинги по меньшей мере 700, что значительно выше предельного уровня для субстандартных кредитов, эти кредиты, как правило, допускают относительно низкие первоначальные платежи, более высокое отношение кредита к стоимости и большую гибкость, когда речь идет о долге заемщика. соотношение доходов и доходов. Эти уступки позволяют определенным заемщикам покупать больше жилья, чем они могут разумно позволить, увеличивая вероятность дефолта. При этом кредиты с низким и нулевым доходом могут быть полезны, если вы действительно имеете хороший доход, но не можете его подтвердить, потому что вы зарабатываете его время от времени (например, если вы работаете не по найму).
Поскольку Alt-As рассматривается как несколько рискованный (падение где-то между первичной и субстандартной), процентные ставки, как правило, выше, чем ставки первичной ипотеки, но ниже, чем субстандартные - где-то около 5, 5-8%, в зависимости от кредитора и ситуации заемщика.,
Получение максимально возможной ипотечной сделки
Очевидно, что чем выше процентная ставка, тем больше вы платите каждый месяц, и тем больше вы в конечном итоге платите за свой дом. Для сравнения давайте взглянем на 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой на 200 000 долларов.
По основной ставке - 4, 6% в этом примере - ваш ежемесячный платеж составит 1025 долларов. В течение срока действия кредита вы будете выплачивать 169 103 долл. США в виде процентов, то есть вы фактически выплатите в общей сложности 369 103 долл. США.
Теперь предположим, что вы получаете такую же 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой за 200 000 долларов, но на этот раз вам предлагается субстандартная ставка в 6%. Ваш ежемесячный платеж будет составлять 1199 долларов США, а вы будете выплачивать в общей сложности 231 676 долларов США, в результате чего общая сумма, которую вы заплатите, составит 431 676 долларов США. Это, казалось бы, небольшое изменение в процентах обошлось вам в 62 573 доллара.
Важно понимать следующее: то, что кредитор предлагает вам ипотеку по ставке Alt-A или субстандартного кредитования, не означает, что вы не можете претендовать на ипотеку с высокой ставкой с другим кредитором. Кредиторы и ипотечные брокеры могут быть конкурентоспособными, но, как правило, они не обязаны предлагать вам наилучшую сделку. Стоит потратить время на то, чтобы найти что-то новое: потратив время на поиск лучшей процентной ставки, вы сэкономите десятки тысяч долларов в течение кредита.
Как получить более дешевую ипотеку
Советы по поиску лучших ставок по ипотечным кредитам
Сейчас не время позволять кому-то делать покупки за вас. Как мы только что увидели, условия, которые вы получаете, могут существенно повлиять на то, сколько вы платите, чтобы занять столько же денег.
Как вы не платите больше, чем нужно для ипотеки? Конечно, сравните предложения, которые вы получаете, запустив их через онлайн-ипотечный калькулятор, чтобы увидеть, какие будут ваши выплаты и проценты. И, как вы делаете - или даже прежде, чем вы делаете - следуйте инструкциям ниже.
1. Начните готовиться рано
Если вы ищете дом прямо сейчас, привести ваши финансы в отличную форму может быть непросто. Поэтому постарайтесь думать заранее; может быть, даже отложить домашнюю охоту, пока вы не сможете убрать свой финансовый дом.
В общем, вам нужен непогашенный кредит. Еще до того, как вас рассмотрят для получения ипотеки, обычные кредиторы будут искать кредитный балл не менее 700 и, как мы уже говорили выше, один из 740 для ипотеки с высокой ставкой. Ссуды FHA идут с более смягченными стандартами, но более жесткими условиями. Поэтому делайте все возможное, чтобы получить этот счет, выплачивая остатки по кредитным картам и другие личные долги, насколько это возможно.
Даже разница в 20 баллов может повысить или понизить ваш рейтинг более чем на 0, 25%. В доме стоимостью 250 000 долларов четверть пункта может означать дополнительные 12 000 долларов и более, выплачиваемые в виде процентов в течение срока действия кредита.
Во-вторых, копите! Чем больше вы можете отложить, тем ниже будет ваш ипотечный платеж и тем меньше процентов вы будете платить со временем. Более высокий первоначальный взнос может даже означать более низкую процентную ставку. Например, внесение предоплаты 30% (по сравнению с обычными 20%) может снизить вашу ставку более чем на 0, 5%.
2. Не смотрите на процентную ставку в одиночку
Процентная ставка важна, но есть еще что сравнить. Есть ли штраф за досрочное погашение, если вы решите рефинансировать в какой-то момент? Каковы общие расходы на закрытие? Стоимость закрытия обычно составляет от 2% до 5% от цены дома. Если ваш дом стоит 150 000 долларов, вы должны заплатить от 3000 до 7500 долларов. Это большой диапазон, поэтому вам следует увидеть, что обычно берет кредитор.
3. Понять PMI
Несмотря на то, что они учитывают общую стоимость вашей ипотеки, затраты на закрытие являются единовременными. Но есть еще один укус, который продолжает кусаться. Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, вы считаете, что риск выше, и вам необходимо иметь PMI или частную ипотечную страховку. Это делает вас более безопасной ставкой для кредитора. Проблема в том, что вы платите за это - в размере от 0, 5% до 1% от суммы кредита в год. Это может добавить тысячи долларов к стоимости ссуды. Если вам в конечном итоге придется платить за PMI, убедитесь, что он прекратился, как только вы приобрели достаточный капитал в своем доме через свои ипотечные платежи, чтобы иметь право.
4. Блокировка и загрузка
Допустим, вы получили самую удивительную ипотечную сделку. Поздравляю, но двигайся быстро. Процентная ставка - и, возможно, другие условия - заблокированы на определенный период времени. Вы должны закрыть в течение периода блокировки или рискнуть потерять сделку. Не откладывать на потом.
Суть
Большая часть работы по получению самой низкой ставки по ипотечному кредиту происходит задолго до того, как вы будете готовы подать заявку. Звездный кредитный рейтинг и значительный первоначальный взнос - лучшие способы снизить ставку.
Но не вслепую доверяйте своему банку, риэлтору или ипотечному брокеру, чтобы получить вам лучшие условия. У них может быть финансовый стимул направлять вас в определенном направлении. Займитесь покупками, рассчитайте и сравните ипотеку. Кроме того, помните, что только из-за того, что вы имеете право на ипотечное кредитование Х, ничто не говорит о том, что вы должны занимать так много.
