Содержание
- Типы займов
- Требования к капиталу и доходам
- Частное ипотечное страхование
- Фиксированный и плавающий курс
- Суть
Множество вариантов финансирования, доступных для начинающих покупателей жилья, может показаться ошеломляющим. Но, потратив время на изучение основ финансирования недвижимости, вы сможете сэкономить значительное количество времени и денег. Понимание рынка, на котором находится недвижимость, и того, предлагает ли она стимулы для кредиторов, может означать дополнительные финансовые льготы для вас. Посмотрите на ваши финансы, чтобы убедиться, что вы получаете ипотеку, которая наилучшим образом соответствует вашим потребностям.
Ключевые вынос
- Получение ипотеки будет решающим шагом в покупке вашего первого дома, и есть несколько факторов для выбора наиболее подходящего. Кредиторы будут оценивать вашу кредитоспособность и вашу способность погашать на основе вашего дохода, активов, долгов и кредитной истории. Выбирая ипотеку, вы должны решить, выбрать ли фиксированную или плавающую ставку, количество лет для погашения вашей ипотеки и размер вашего первоначального взноса. Обычные кредиты - это ипотека, которая не застрахована или не гарантирована федеральным правительством. правительство. В зависимости от ваших обстоятельств вы можете иметь право на более выгодные условия с помощью займа FHA или VA или другого вида займа, гарантированного государством.
Типы займов
Обычные кредиты - это ипотеки, которые не застрахованы или не гарантированы федеральным правительством. Как правило, это ипотека с фиксированной ставкой. Несмотря на то, что их более строгие требования в отношении более крупного первоначального взноса, более высокого кредитного рейтинга, более низкого отношения доходов к долгу и потенциальной необходимости частного страхования по ипотечным кредитам делают их наиболее трудными для получения квалификации, обычные ипотеки обычно дешевле, чем гарантированные ипотеки.
Обычные кредиты определяются как соответствующие кредиты или не соответствующие кредиты. Соответствующие ссуды соответствуют руководящим принципам, таким как лимиты ссуд, установленные финансируемыми правительством предприятиями (GSE) Fannie Mae или Freddie Mac, потому что они или различные кредиторы часто покупают и упаковывают эти ссуды и продают их в качестве ценных бумаг на вторичном рынке. Лимит по ссуде на 2019 год для обычной ипотеки в целом составляет 484 350 долларов, хотя он может быть больше для обозначенных дорогих районов.
Кредит, выданный сверх этой суммы, называется гигантским кредитом и обычно имеет чуть более высокую процентную ставку, поскольку эти кредиты несут больший риск (поскольку они связаны с большим количеством денег), что делает их менее привлекательными для вторичного рынка. Для несоответствующих ссуд кредитная организация, предоставляющая ссуду, обычно портфельный кредитор, устанавливает свои собственные руководящие принципы.
Кредиты FHA
Федеральное управление жилищного строительства (FHA), являющееся частью Департамента жилищного строительства и городского развития США, предоставляет различные программы ипотечного кредитования. Кредит FHA имеет более низкие требования к первоначальному взносу, и его легче получить, чем обычный кредит. Кредиты FHA отлично подходят для начинающих покупателей жилья, потому что в дополнение к снижению первоначальных затрат по кредитам и менее строгим требованиям к кредитам, вы можете внести первоначальный взнос до 3, 5%. Кредиты FHA не могут превышать установленные законом пределы, описанные выше.
Подвох? Все заемщики FHA должны платить страховую премию по ипотечному кредиту (MIP), включенную в их ипотечные платежи (см. Частную ипотечную страховку ниже).
В. А. Кредиты
Департамент по делам ветеранов США (VA) гарантирует кредиты VA. В.А. не выдает кредиты самостоятельно, но гарантирует ипотеку, выданную квалифицированными кредиторами. Эти гарантии позволяют ветеранам и обслуживающему персоналу получать ипотечные кредиты на выгодных условиях, как правило, без первоначального взноса. В большинстве случаев кредиты VA легче получить, чем обычные кредиты. Кредиторы, как правило, ограничивают максимальный размер ссуды VA обычными лимитами ипотечного кредита Прежде чем подать заявку на кредит, запросите право на участие в VA. Если вас примут, VA выдаст свидетельство о праве на участие, которое вы можете использовать для подачи заявки на кредит.
В дополнение к этим типам и программам федерального займа, государственные и местные органы власти и агентства спонсируют программы помощи для увеличения инвестиций или домовладения в определенных областях.
Требования к капиталу и доходам
Цена ипотечного кредита определяется кредитором двумя способами, оба основаны на кредитоспособности заемщика. В дополнение к проверке вашей оценки FICO в трех основных кредитных бюро, кредиторы будут рассчитывать отношение кредита к стоимости (LTV) и коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR), чтобы установить сумму, которую они вам одолжят, и проценты темп.
LTV - это сумма фактического или подразумеваемого капитала, имеющаяся в залоге, заимствованном против. Для покупки жилья LTV определяется путем деления суммы кредита на цену покупки дома. Кредиторы предполагают, что чем больше денег вы вкладываете (в виде первоначального взноса), тем меньше вероятность того, что вы не сможете выполнить кредит. Чем выше LTV, тем выше риск дефолта, поэтому кредиторы будут взимать больше.
Коэффициент покрытия долга (DSCR) определяет вашу способность оплачивать ипотеку. Кредиторы делят ваш ежемесячный чистый доход на расходы по ипотечному кредиту, чтобы оценить вероятность того, что вы не сможете выполнить ипотечный кредит. Большинству кредиторов потребуется DSCR больше единицы. Чем больше это соотношение, тем выше вероятность того, что вы сможете покрыть расходы по займам, и тем меньше риск берет на себя кредитор. Чем больше DSCR, тем больше вероятность того, что кредитор будет договариваться о ставке по кредиту, потому что даже при более низкой ставке кредитор получает лучшую доходность с учетом риска.
По этой причине вы должны указать любой тип дохода, который вы можете получить при ведении переговоров с ипотечным кредитором. Иногда дополнительная работа с неполной занятостью или другой приносящий доход бизнес может иметь значение для получения права на получение ссуды или ее несоответствия или получения наилучшей ставки.
Частное ипотечное страхование
LTV также определяет, будет ли вам необходимо приобретать частную ипотечную страховку (PMI). PMI защищает кредитора от дефолта, передавая часть кредитного риска ипотечному страховщику. Большинство кредиторов требуют PMI для любого кредита с LTV более 80%, что означает любой кредит, если у вас дома менее 20% собственного капитала. Страхуемая сумма и ипотечная программа определят стоимость ипотечного страхования и порядок его сбора.
Большинство страховых взносов по ипотечным кредитам собираются ежемесячно вместе с налоговыми и имущественными депозитами. Если значение LTV равно или меньше 78%, предполагается, что PMI будет устранен автоматически. Вы можете отменить PMI, как только дом оценится достаточно высоко, чтобы дать вам 20% капитала, и по истечении установленного периода, например, двух лет. Некоторые кредиторы, такие как FHA, будут оценивать ипотечное страхование как единовременную сумму и превращать ее в сумму кредита.
Как правило, старайтесь избегать частной ипотечной страховки, потому что она не приносит вам никакой выгоды.
Есть способы избежать оплаты за PMI. Один не должен занимать более 80% стоимости недвижимости при покупке дома; другой - использовать финансирование собственного капитала или вторую ипотеку, чтобы опустить более 20%. Самая распространенная программа называется ипотека 80-10-10. 80 обозначает LTV первой ипотеки, первые 10 обозначают LTV второй ипотеки, а третьи 10 представляют капитал, которым вы владеете в доме.
Хотя ставка по второй ипотеке будет выше, чем ставка по первой, на смешанной основе, она не должна быть намного выше, чем ставка по кредиту LTV 90%. Ипотека 80-10-10 может быть дешевле, чем оплата PMI, а также позволяет ускорить выплату второй ипотеки и быстро погасить эту часть долга, чтобы вы могли досрочно погасить свой дом.
Ипотека с фиксированной и плавающей ставкой
Другое соображение заключается в том, получить ли ипотеку с фиксированной или плавающей ставкой (или с переменной ставкой). При ипотеке с фиксированной ставкой ставка не меняется в течение всего срока кредита. Очевидное преимущество получения ссуды с фиксированной ставкой заключается в том, что вы знаете, каковы будут ежемесячные расходы по ссуде на весь период ссуды. И, если преобладающие процентные ставки низки, вы зафиксировали хорошую ставку в течение значительного времени.
Ипотека с плавающей ставкой, такая как ипотека с процентной ставкой или ипотека с регулируемой ставкой (ARM), предназначена для оказания помощи начинающим покупателям жилья или людям, которые ожидают, что их доходы существенно возрастут в течение периода кредитования. Ссуды с плавающей ставкой обычно позволяют вам получить более низкие начальные ставки в течение первых нескольких лет ссуды, что позволяет вам претендовать на большее количество денег, чем если бы вы пытались получить более дорогой кредит с фиксированной ставкой. Конечно, этот вариант может быть рискованным, если ваш доход не будет расти вместе с увеличением процентной ставки. Другим недостатком является то, что путь рыночных процентных ставок является неопределенным: если они резко возрастут, условия вашего кредита взлетят с ними.
Как работают ARM
Наиболее распространенные типы ARM для одного, пяти или семи лет. Начальная процентная ставка обычно устанавливается на определенный период времени, а затем периодически сбрасывается, часто каждый месяц. Как только ARM сбрасывается, он приспосабливается к рыночной ставке, обычно добавляя некоторый заранее определенный спред (процент) к преобладающему курсу казначейства США. Хотя увеличение обычно ограничено, корректировка ARM может быть более дорогой, чем преобладающий ипотечный кредит с фиксированной ставкой, чтобы компенсировать кредитору более низкую ставку в течение вводного периода.
Ссуды только для процентов - это вид ARM, при котором вы платите только проценты по ипотечному кредиту, а не основной долг в течение начального периода, пока ссуда не вернется к фиксированной ссуде с выплатой основной суммы. Такие кредиты могут быть очень выгодными для новых заемщиков, потому что только выплата процентов значительно снижает ежемесячную стоимость заимствования и позволит вам претендовать на гораздо больший кредит. Однако, поскольку вы не платите основную сумму в течение начального периода, остаток задолженности по кредиту не изменится, пока вы не начнете погашать основную сумму.
Суть
Если вы ищете ипотеку в первый раз, вам может быть трудно разобраться во всех вариантах финансирования. Потратьте время, чтобы решить, сколько дома вы действительно можете себе позволить, а затем соответственно профинансировать. Если вы можете позволить себе упустить значительную сумму или иметь достаточный доход для создания низкого LTV, у вас будет больше возможностей для ведения переговоров с кредиторами и большинство вариантов финансирования. Если вы настаиваете на получении самого большого кредита, вам могут предложить более высокую ставку с учетом риска и частную ипотечную страховку.
Взвесьте выгоду от получения более крупного кредита с риском. Процентные ставки обычно колеблются в течение только процентного периода и часто корректируются в ответ на изменения рыночных процентных ставок. Кроме того, учтите риск того, что ваш располагаемый доход не увеличится вместе с возможным увеличением затрат по займам.
Хороший ипотечный брокер или ипотечный банкир должен быть в состоянии помочь вам пройти через все различные программы и варианты, но ничто не поможет вам лучше, чем знание ваших приоритетов для ипотечного кредита.
