Что такое норма прибыли финансового управления - FMRR?
Коэффициент доходности финансового управления (FMRR) является метрикой, используемой для оценки эффективности инвестиций в недвижимость, и относится к трасту инвестиций в недвижимость (REIT). REIT - это акции, предлагаемые общественности компанией по недвижимости или трастом, которая владеет портфелем приносящих доход объектов недвижимости и / или ипотечных кредитов.
FMRR похож на внутреннюю норму прибыли и учитывает объем и риск инвестиций. FMRR определяет денежные потоки (притоки и оттоки) по двум разным ставкам, известным как безопасная ставка и ставка реинвестирования.
Доходность финансового управления объяснена
Поскольку расчет доходности финансового менеджмента настолько сложен, многие специалисты по недвижимости и инвесторы предпочитают использовать другие показатели для анализа недвижимости. Преимущество использования FMRR заключается в том, что оно позволяет инвесторам сравнивать инвестиционные возможности наравне друг с другом.
Хотя внутренняя норма доходности (IRR) долгое время была стандартной мерой доходности в финансовой лексике, основным недостатком является неспособность значения учитывать время или период удержания. Как таковой, это слабый показатель ликвидности, который играет существенную роль в определении общего уровня риска любой данной инвестиционной безопасности или инструмента. Например, при использовании только IRR два фонда могут выглядеть одинаково в зависимости от их доходности, но одному может потребоваться вдвое больше времени, чем другому, чтобы просто вернуться к первоначальной основной сумме инвестиций. Многие аналитики дополнят показатели доходности IRR или MIRR периодом окупаемости, чтобы оценить продолжительность времени, необходимого для возмещения основной суммы инвестиций.
Модифицированная внутренняя норма доходности улучшает стандартную внутреннюю норму доходности путем корректировки различий в предполагаемых ставках реинвестирования первоначальных денежных затрат и последующих притоков денежных средств. FMRR делает еще один шаг вперед, определяя отток и приток денежных средств по двум разным ставкам, известным как «безопасная ставка» и «ставка реинвестирования». В FMRR также делается допущение, не включаемое в IRR и MIRR, что положительные денежные потоки возникают непосредственно перед отрицательные денежные потоки будут использоваться для покрытия этого отрицательного денежного потока.
- Безопасные ставки предполагают, что средства, необходимые для покрытия отрицательных денежных потоков, приносят проценты по легко достижимой ставке и могут быть сняты при необходимости в любой момент (например, как со дня депозита). В этом случае ставка является «безопасной», поскольку средства являются высоколиквидными и доступны безопасно с минимальным риском, когда это необходимо. Ставки реинвестирования включают ставку, получаемую при реинвестировании положительных денежных потоков в аналогичные среднесрочные или долгосрочные инвестиции с сопоставимым риском. Ставка реинвестирования выше, чем безопасная ставка, потому что она не ликвидна (то есть относится к другим инвестициям) и, следовательно, требует ставки дисконтирования с более высоким риском.
Ключевые вынос
- Коэффициент доходности финансового управления (FMRR) - это показатель, используемый для оценки эффективности инвестиций в недвижимость и относящийся к REIT. FMRR опирается на модифицированную формулировку IRR, которая использует безопасную ставку доходности и доходность реинвестирования. Потому что Расчет доходности финансового менеджмента настолько сложен, что многие специалисты по недвижимости и инвесторы предпочитают использовать другие показатели для анализа недвижимости.
Расчет FMRR
Поскольку FMRR - это измененная внутренняя норма доходности, нет формального способа ее расчета, скорее она должна рассчитываться путем итераций проб и ошибок, облегчаемых компьютерным программным обеспечением. Перед использованием такого программного обеспечения необходимо предпринять несколько важных шагов, чтобы определить безопасную ставку и ставку реинвестирования (превышающую безопасную ставку), чтобы применить ее ко всем будущим денежным потокам в течение определенного периода владения.
- Уберите все будущие отрицательные денежные потоки, посмотрев на положительные денежные потоки предыдущего года, когда это возможно. Вместо этого оттоки дисконтируются обратно по безопасной ставке доходности и вычитаются из любого положительного денежного потока. Учет всех других оттоков денежных средств, которые могут не относиться к шагу 1, до настоящего времени также по безопасному курсу. Сложный переход к концу владения период оставшихся положительных денежных потоков по ставке реинвестирования. Затем они будут добавлены к прогнозируемым денежным потокам, ожидаемым от продажи, в конце периода владения инвестициями. Рассчитайте IRR.
Результатом этих шагов является норма прибыли финансового управления.
