ОПРЕДЕЛЕНИЕ дисконтированного денежного потока после уплаты налогов
Метод дисконтирования денежных потоков после уплаты налогов представляет собой подход к оценке инвестиций путем оценки суммы произведенных денег и учета стоимости капитала и предельной налоговой ставки инвестора. Дисконтированный денежный поток после уплаты налогов аналогичен простому дисконтированному денежному потоку (DCF), но также учитываются налоговые последствия.
НАРУШЕНИЕ Сниженного денежного потока после уплаты налогов
Подход с дисконтированием денежных средств после уплаты налогов в основном используется при оценке недвижимости, чтобы определить, может ли конкретная недвижимость стать хорошей инвестицией. Инвесторы должны учитывать амортизацию, налоговые рамки предприятия, которому будет принадлежать имущество, и любые процентные платежи при использовании этого метода оценки. Это расчет чистого денежного потока от имущества после учета налогов и затрат на финансирование каждый год. Денежный поток дисконтируется по требуемой ставке доходности инвестора для определения приведенной стоимости денежных потоков после налогообложения. Если приведенная стоимость денежного потока после уплаты налогов выше стоимости инвестиций, то инвестиции могут быть оправданы.
Поскольку дисконтированный денежный поток после налогообложения рассчитывается после налогообложения, амортизация, даже если она не является фактическим денежным потоком, должна использоваться для определения суммы налога. Амортизация - это неденежные расходы, которые снижают налоги и увеличивают денежный поток. Обычно он вычитается из чистого операционного дохода для получения чистого дохода после уплаты налогов, а затем добавляется обратно, чтобы отразить положительное влияние, которое он оказывает на денежный поток после уплаты налогов.
Поскольку существует множество различных методов оценки инвестиций в недвижимость, и у каждого метода есть свои недостатки, инвесторам не следует полагаться исключительно на дисконтированный денежный поток после уплаты налогов при принятии решения. Чтобы оценить стоимость недвижимости с разных точек зрения, вы также можете использовать другие методы оценки недвижимости, такие как подход с точки зрения затрат, метод сравнения продаж (SCA), подход с точки зрения дохода.
Дисконтированный денежный поток после уплаты налогов можно использовать для расчета индекса прибыльности, который оценивает соотношение между затратами и выгодами предлагаемого проекта или инвестиции. Индекс прибыльности или соотношение выгод и затрат рассчитывается путем деления приведенной стоимости дисконтированного денежного потока после уплаты налогов на стоимость инвестиций. Практическое правило утверждает, что проект с коэффициентом доходности, равным или превышающим единицу, является потенциальной выгодной инвестиционной возможностью. Другими словами, если текущая стоимость денежного потока после уплаты налогов равна или превышает стоимость проекта, проект может стоить предпринять.
Дисконтированный денежный поток после уплаты налогов также используется для расчета простой окупаемости и дисконтированного периода окупаемости инвестиций, что позволяет инвестору определить, сколько времени потребуется проекту для восстановления первоначальной суммы, вложенной в него.
