Что такое рефинансирование при выводе средств?
В сфере недвижимости рефинансирование - это процесс замены существующей ипотеки на новую, которая обычно предоставляет более выгодные условия для заемщика. Благодаря рефинансированию заемщик может уменьшить свои ежемесячные ипотечные платежи, договориться о более низкой процентной ставке, пересмотреть количество лет или срок кредита, удалить других заемщиков из обязательства по кредиту или получить доступ к денежным средствам через собственный капитал, который имеет построен со временем.
Рефинансирование с выдачей наличных - это вариант рефинансирования ипотеки, при котором новая ипотека рассчитывается на сумму, превышающую сумму существующего кредита, с целью преобразования собственного капитала в наличные.
Ключевые вынос
- При рефинансировании с обналичиванием новая ипотека рассчитана на сумму, превышающую предыдущий остаток по ипотечному кредиту, а разница выплачивается наличными. Обычно вы платите более высокую процентную ставку или больше баллов по ипотечной ссуде рефинансирования, чем и срок рефинансирования, при котором сумма вашей ипотеки остается неизменной. В зависимости от отношения кредита к стоимости вашей собственности, кредитор установит максимальный размер наличных денег, которые вы можете получить при рефинансировании.
Скорость и срок рефинансирования
Самым основным рефинансированием ипотечного кредита является ставка и срок. При таком типе заемщик пытается получить более низкую процентную ставку и / или скорректировать срок кредита. Например, если недвижимость была приобретена несколько лет назад, когда ставки были выше, заемщик мог бы счесть выгодным рефинансировать, чтобы воспользоваться преимуществами более низких процентных ставок, которые сейчас существуют.
Кроме того, переменные, возможно, изменились в жизни заемщика, так что теперь они могут обрабатывать 15-летнюю ипотеку (экономя на процентных выплатах), даже если это означает отказ от более низких ежемесячных платежей по их текущей 30-летней ипотеке.
Возврат рефинансирования имеет другую цель. Это позволяет заемщикам конвертировать собственный капитал в наличные, создавая новую ипотеку на большую сумму, чем та, которая в настоящее время должна. Заемщик получает разницу между двумя кредитами наличными. Это возможно, потому что заемщик должен только кредитному учреждению то, что осталось от первоначальной суммы ипотеки. Дополнительная сумма кредита рефинансированной ипотечной ипотеки выплачивается заемщику наличными при закрытии.
По сравнению с процентными ставками займы с выплатой наличных обычно имеют более высокие процентные ставки или другие расходы, такие как баллы. Кредиторы обеспокоены тем, что заемщики, которые уже приобрели значительный капитал, могут с большей вероятностью выйти из своего нового займа, хотя высокий кредитный рейтинг и низкое отношение займа к стоимости (LTV) могут развеять эти опасения и помочь заемщику получить выгодная сделка
Пример обналичивания рефинансирования
Домовладелец взял ипотечный кредит на 200 000 долларов, чтобы купить недвижимость, и через много лет все еще должен 100 000 долларов. Это означает, что владелец накопил не менее 100 000 долларов США собственного капитала (при условии, что стоимость недвижимости не упала ниже 200 000 долларов США). Чтобы перевести часть этого капитала в наличные, владелец может выбрать рефинансирование при выводе средств.
Если бы они хотели конвертировать 50 000 долларов в свой капитал, они могли бы рефинансировать, взяв новый кредит на общую сумму 150 000 долларов. Новая ипотека будет состоять из остатка в размере 100 000 долларов США от первоначального кредита плюс требуемые 50 000 долларов США, которые могут быть получены наличными. Другими словами, они могут взять новую ипотеку в размере 150 000 долларов, погасить задолженность в размере 100 000 долларов по первой ипотеке и оставить 50 000 долларов.
Максимальная сумма наличных денег, доступная владельцу при рефинансировании, зависит от отношения кредита к стоимости имущества.
Лимиты на варианты рефинансирования
Рассчитав текущее отношение кредита к стоимости имущества (LTV), кредитор может установить максимальную сумму кредита для рефинансирования при выводе средств. Кредитор смотрит на текущую рыночную стоимость имущества в сравнении с непогашенной задолженностью заемщика по существующему кредиту.
Если мы используем предыдущий пример - и предположим, что текущая рыночная стоимость имущества составляет 250 000 долларов США - и что кредитор установил максимальный LTV в 80%, максимальная сумма рефинансирования при выводе средств составит 100 000 долларов США. LTV на 80% установит, что максимальная сумма нового займа составит 200 000 долл. США, или 250 000 долл. США x.80. После погашения первоначальной ипотеки (100 000 долларов) заемщику будет доступно 100 000 долларов.
