Федеральное управление жилищного строительства является крупнейшим ипотечным страховщиком в США, его портфель составляет более 1, 3 триллиона долларов. Являясь частью Жилищного управления США по жилищному строительству и жилищному строительству (HUD), оно помогает примерно одному миллиону человек по всей стране стать домовладельцами каждый год, а также поддерживает наличие 300 000 арендуемых квартир, делая домовладение доступным. Низкие авансовые платежи и низкие требования к кредитным рейтингам делают кредиты FHA гораздо более привлекательными, чем обычные ипотеки.
Хотя это может быть хорошей новостью для некоторых домовладельцев, инвесторам в недвижимость, которые хотят воспользоваться преимуществами кредита FHA, возможно, придется поискать в другом месте. Это потому, что условия этих кредитов ограничивают, кто имеет право.
Продолжайте читать, чтобы узнать больше о ссудах FHA, кто отвечает требованиям, и можете ли вы использовать их для финансирования аренды недвижимости.
Ключевые вынос
- Федеральное управление жилищного строительства страхует ипотечные кредиты, для которых требуется низкий первоначальный взнос и либеральные стандарты андеррайтинга. Из-за льгот, которые предоставляются с кредитами FHA, они не могут быть использованы для вторичного жилья, аренды, отдыха или других инвестиционных объектов. Заемщики FHA должны переехать в дома через 60 дней после закрытия ипотеки, и он должен оставаться в качестве основного места жительства в течение как минимум одного полного года. FHA также страхует ипотечные кредиты на жилье с количеством жилья до четырех, при условии, что одно из них занято владельцем.
Что такое кредиты FHA?
Во время Великой депрессии домовладельцам было трудно покупать и поддерживать платежи за свою собственность. Они были ограничены кредитами на 50% от рыночной стоимости недвижимости, а условия ипотеки были в целом очень короткими. Многие кредиты заканчивались очень большими баллонными платежами, что большинство людей не могли себе позволить. Это привело к огромному количеству дефолтов, что увеличило процент выкупа. В 1934 году Конгресс Соединенных Штатов принял решение сформировать Федеральное управление жилищного строительства в целях содействия развитию доступного жилья. Так возникла кредитная программа Федеральной жилищной администрации (FHA).
Кредиты, предлагаемые FHA, имеют более низкие требования к авансовым платежам и более либеральные стандарты андеррайтинга, чем большинство обычных ипотечных кредитов. Например, по состоянию на 2019 год домовладельцы должны иметь кредитный рейтинг 580 или более, чтобы претендовать. Утвержденные кандидаты могут финансировать до 96, 5%, а это означает, что им нужно отложить только 3, 5%. Те, у кого кредитный рейтинг ниже 579, все еще имеют право на участие, но им нужно отложить чуть больше - 10%.
Кредиты FHA, по большей части, ограничены покупателями, которые намереваются использовать приобретенный ими дом в качестве основного места жительства. Это означает, что кредит FHA не может быть использован для финансирования второго дома, арендуемого дома, дома для отдыха или инвестиционной собственности. Однако есть несколько исключений и несколько способов обойти это общее правило.
FHA Требования к жилью
Согласно правилам и руководствам FHA, финансируемое имущество должно быть занято владельцем. Это означает, что аренда и сезонная недвижимость не применяются. FHA использует это правило, чтобы не дать инвесторам воспользоваться этой программой.
Mortgagors с кредитами, поддерживаемыми FHA, должны использовать свой дом в качестве основного места жительства, по крайней мере, один полный год.
Заемщик должен вступить во владение домом в течение 60 дней после закрытия ипотеки, и должен жить в доме в течение большей части года. Имущество должно быть использовано в качестве основного места жительства не менее одного года. Если в ипотеке указано более одного заемщика, FHA требует, чтобы хотя бы один заемщик выполнил требование по занятости.
Рефинансирование существующего займа FHA
Предположим, кто-то использует кредит FHA для финансирования покупки основного места жительства. Владелец может переехать из дома вниз по дороге, но продолжает владеть им, сдавая его в аренду ради дохода. Другими словами, дом становится инвестиционной собственностью. Процентные ставки падают, и владелец хочет рефинансировать для лучшей сделки.
Несмотря на то, что он больше не живет в доме, правила FHA позволяют ему рефинансировать в другой кредит FHA. Рефинансирование FHA-FHA также известно как упрощенное рефинансирование FHA.
Есть несколько требований, чтобы претендовать на рефинансирование:
- С момента закрытия первоначального ипотечного кредита должно пройти не менее 210 дней. Вы должны были сделать по крайней мере шесть ежемесячных платежей по выданной FHA ипотеке. Если у вас был только ваш кредит FHA менее чем на год, вы не можете его получить. платежи просрочены более чем на 30 дней. Если вы держали свой кредит FHA более года, вам разрешается один 30-дневный просроченный платеж в течение 12 месяцев, но этот просроченный платеж не может быть произведен в течение последних 90 дней. Рефинансирование должно снизить ваши ежемесячные выплаты основного долга и процентов, который часто описывается как чистая материальная выгода. Например, если ваш предыдущий ежемесячный платеж составлял 1100 долларов США, ваш новый ежемесячный платеж после рефинансирования должен составлять 1050 долларов США или ниже. Рефинансирование в ипотеку с более коротким сроком также дает чистую материальную выгоду.
Если домовладелец отвечает критериям, указанным выше, FHA упрощает рефинансирование, возможно, самые легкие кредиты для закрытия. Они не требуют проверки занятости или дохода, проверки кредитного рейтинга и оценки на дому. Главное, что имеет значение, это то, что домовладелец вовремя произвел свои платежи по кредиту FHA.
Двойное назначение
Еще один способ использовать кредит FHA для покупки доходной собственности - это купить многоквартирное жилье. FHA позволяет домовладельцам покупать недвижимость до четырех единиц, при условии, что одна из них занята владельцем. Однако нет предела тому, насколько большим может быть размер лота. Таким образом, владелец может проживать в одной квартире, что делает его собственностью, занимаемой владельцем, и, следовательно, отвечает требованиям FHA. Владелец может сдавать в аренду другие единицы для получения дохода.
Опытный инвестор на рынке горячей аренды иногда получает достаточный доход, используя этот метод, чтобы жить дома бесплатно. Как отмечалось выше, FHA предоставляет до 96, 5% от оценочной стоимости, а это означает, что покупатель может опустить всего 3, 5%.
Особые соображения
FHA имеет специальные положения, которые могут позволить вам получать доход от аренды вашего дома. Если ваша работа требует, чтобы вы переехали, и вам нужен второй дом, или если ваш дом слишком мал для вашей расширяющейся семьи, вы можете сдать в аренду свой первый дом после того, как вы выполнили требование размещения на один год. Если вы не работаете, потому что в противном случае вы недееспособны, вы можете сдавать комнаты в вашем доме в аренду, чтобы компенсировать потерю заработной платы.
Конечно, вы всегда можете погасить ипотеку рано. FHA не взимает никаких штрафов за досрочное погашение, поэтому, если вы можете полностью отказаться от кредита, вы можете делать с недвижимостью все, что пожелаете.
