Покупка против аренды в Сан-Франциско: обзор
Стоит ли покупать дом или сдавать его в аренду? Это давняя дискуссия, которая действительно не имеет правильного или неправильного ответа, потому что это зависит от каждого человека. Для кого-то покупка имеет больше смысла, а для других лучше всего подходит аренда.
Покупка дома является одним из крупнейших финансовых вложений, которые вы можете сделать за свою жизнь. Это требует много планирования, сохранения и определения, и может окупиться в конце. В конце концов, вы строите капитал. Но домовладение, которое всегда было частью американской мечты, является дорогостоящим предприятием. Рассмотрим некоторые из расходов, связанных с домовладением, включая оплату ипотеки, ремонт и техническое обслуживание, а также налоги на недвижимость - это лишь некоторые из них.
Аренда, с другой стороны, это совершенно другой зверь. Выплата арендной платы кому-либо еще когда-то считалась пустой тратой, так как считалось, что арендатор выбрасывает деньги. Но для тех, кто не хочет заниматься техническим обслуживанием, это может иметь больше смысла. Вам не нужно иметь дело с ремонтом или другими расходами, и многие ваши счета могут быть покрыты в вашей аренде. А аренда зачастую намного дешевле, чем ипотека.
Но все это зависит, конечно, от того, где вы живете. Давайте рассмотрим Сан-Франциско, штат Калифорния. Город считается одним из самых привлекательных в Соединенных Штатах. Но это также один из самых дорогих для арендаторов и домовладельцев.
Согласно данным Smart Asset, средний доход в городе составил 96 265 долларов США для домохозяйств и 74 841 доллар США, что выше среднего показателя по стране в 61 372 доллара США. Если вы хотите позволить себе жить в городе в качестве домовладельца, вам придется зарабатывать 128 600 долларов, в то время как аренда требует дохода в 188 000 долларов.
И трудно понять, имеет ли смысл покупка или аренда, потому что они оба дорогие. Но есть два ключевых различия в Сан-Франциско. Мы перечислили некоторые из основных ниже.
Ключевые вынос
- Сан-Франциско является одним из самых дорогих городов США как для арендаторов, так и для покупателей жилья. В городе цены на жилье в среднем составляют 1, 3 миллиона долларов, а его эффективная ставка налога на недвижимость составляет 1, 163% от оценочной стоимости жилья. Среднемесячная арендная плата за квартиру с двумя спальнями в Сан-Франциско составляет 4400 долларов. В то время как домовладение может помочь вам добиться справедливости, оно может быть дорогостоящим. Аренда, с другой стороны, может быть более доступным вариантом, поскольку с арендатором связано меньше затрат.
Покупка в Сан-Франциско
Как уже упоминалось выше, Smart Asset сообщила, что покупка дома в Сан-Франциско на самом деле не так доступна. Фактически, опрос сайта 2017 года показал, что для предоставления ежемесячных платежей в размере 3858 долларов США потребуется годовой доход в размере 128 000 долларов США. Имейте в виду, что эта цифра не включает никаких других предметов первой необходимости, включая стоимость еды и транспорта.
Данные с сайта по недвижимости Zillow показывают, что медианная цена на дом в городе по состоянию на апрель 2019 года составляла 1 299 000 долларов. Уровень просроченной ипотеки в городе составляет 0, 2%, что значительно ниже среднего показателя по стране в 1, 1%. Три самых дорогих квартала в городе были Буэна Виста, Корона Хайтс и Хайт.
Как и в любом городе, домовладение имеет много преимуществ и недостатков. Покупая дом, вы инвестируете в недвижимость и, таким образом, создаете капитал. Владение домом может помочь домовладельцам построить гнездо для будущего, потому что стоимость дома обычно увеличивается со временем. По данным Zillow, средняя стоимость дома в Сан-Франциско на апрель 2019 года составляла 1 375 500 долларов. Стоимость домов в Сан-Франциско с 2018 года выросла на 3%.
Но есть определенные расходы, связанные с домовладением, которые вы, возможно, должны учитывать. Во-первых, существуют регулярные расходы на содержание вашего дома. И если вы делаете дополнения или изменения в вашем доме, вам также необходимо учитывать их. Как домовладелец, вы также будете нести ответственность за счета за коммунальные услуги, включая отопление и охлаждение, воду и канализацию, а также электричество. И если у вас есть кондоминиум, с вас также будет взиматься ежемесячная плата за обслуживание.
Тогда есть также проблема налога на имущество. По данным Smart Asset, эффективная ставка налога на недвижимость в Калифорнии составляет 0, 79%, что ниже, чем в среднем по стране в 1, 19%. Но налоговая ставка Сан-Франциско почти на одном уровне с нацией. В 2018–2019 финансовом году домовладельцам было начислено 1, 163% от оценочной стоимости жилья. Таким образом, счет налога на имущество по средней стоимости дома в 1 375 500 долларов, сообщенный Zillow, составит почти 16 000 долларов.
Жители Сан-Франциско платят за еду больше, чем большинство других американцев.
Аренда в Сан-Франциско
Хотя это может быть связано с меньшими трудностями, аренда в Сан-Франциско не дешевле. По данным Smart Asset, средняя арендная плата за квартиру с двумя спальнями в городе составляла примерно 4400 долларов, или 52 800 долларов в год. Исследование сайта показало, что этому городу нужны жители, чтобы получать самый высокий доход в стране, чтобы иметь возможность платить за квартиру.
По словам Кербеда, примерно 65% жителей Сан-Франциско были арендаторами. И хотя арендные ставки значительно высоки, это может быть более доступным вариантом, в зависимости от того, как вы на это смотрите, особенно по сравнению с текущими ценами на жилье.
В то время как аренда может быть дорогостоящей, многим съемщикам не приходится сталкиваться со многими расходами, с которыми сталкиваются домовладельцы. Сокращение чека за аренду может быть целесообразным, если вам не нужно платить налоги на имущество, ремонт, оплату кондоминиумов или коммунальные услуги, если в аренду включена стоимость воды, тепла и электричества. Таким образом, у вас может быть небольшой дополнительный доход, чтобы накопить на свою собственность дальше в будущем.
Но это не значит, что вы вне леса. Арендная плата имеет тенденцию колебаться, поскольку экономика укрепляется и ослабевает. Арендодатели Сан-Франциско могут устанавливать размер арендной платы на любом уровне, который они выбирают на свободную единицу, но в городе есть контроль арендной платы. Это означает, что арендодатели могут увеличивать арендную плату только на определенную сумму, если она занята. В период с 1 марта 2019 года по 29 февраля 2020 года город разрешил арендодателям увеличивать арендную плату до максимальной ставки в 2, 6%.
Особые соображения
Соотношение цены к аренде
Отношение цены к арендной плате дает подсказки о том, имеет ли арендная плата или покупка лучший финансовый смысл на определенном рынке недвижимости. Чтобы рассчитать, разделите среднюю цену продажи на среднегодовую арендную плату для сопоставимого дома.
В целом, рынок предпочитает покупателей, если отношение меньше 15, и арендует, если соотношение больше 20 (отношения между 15 и 20 могут пойти в любую сторону). Используя приведенные выше цифры, соотношение цены и арендной платы в Сан-Франциско составит 24, 6 (1 299 000 долларов, разделенных на 52 800 долларов США), что означает, что лучше арендовать. Однако, хотя соотношение цены и арендной платы является хорошей отправной точкой, оно не рассказывает всей истории.
Verbhouse
Verbhouse - это сан-францисская концепция аренды недвижимости. Сочетая гибкость аренды с долгосрочными преимуществами владения, локальная программа позволяет участникам или Verbees переехать в резиденцию с возможностью - но не обязательством - купить ее позднее. Verbees фиксируют аренду вместе с покупной ценой на срок до пяти лет. Затем они делают ежемесячные платежи и увеличивают капитал. Все это может устранить необходимость в большом первоначальном взносе, когда наступит время финансирования.
Программа предназначена для начинающих домовладельцев, у которых нет сохраненного первоначального взноса или у которых есть небольшие проблемы с кредитом, которые могут быть исправлены в течение следующих нескольких лет.
«Verbhouse считает, что эмоциональные, социальные и финансовые выгоды домовладения должны быть доступны каждому», - говорит генеральный директор Verbhouse Марджори Шольц.
