Содержание
- Планируемое развитие ТСЖ
- 1. Тарифы в широком диапазоне
- 2. То, что вы получаете, тоже меняется
- 3. Могут применяться дополнительные сборы
- 4. Тарифы и одобрение ипотеки
- 5. Количество Заветов
- 6. Управление конфликтами
- 7. Репутация ТСЖ
- 8. Соблюдение ТСЖ
- 9. Страховые обязанности
- Суть
У многих жилых сообществ есть структура ассоциации домовладельцев (HOA), чтобы помочь поддержать чистую и сплоченную атмосферу по соседству. Кроме того, когда вы покупаете кондоминиум, таунхаус или дом на одну семью в рамках «запланированной застройки», вы также можете столкнуться со структурой ТСЖ.
Хотя ТСЖ иногда освобождает домовладельца от некоторых обязанностей, они также могут выполнять некоторые обязанности домовладельца. Прежде чем купить дом, который делает вас частью HOA, вот что вам нужно знать, и вопросы, которые вы должны задать и ассоциации, и вам, и вашей семье.
Планируемое развитие ТСЖ
Переход к запланированному развитию часто требует, чтобы вы вступили в ассоциацию домовладельцев сообщества (HOA) и заплатили ее взносы, чтобы покрыть содержание общих площадей, общих структур и экстерьеров. Членство также связывает вас с заветами, условиями и ограничениями ассоциации (CC & R). Эти правила могут помешать вашей мечте иметь пурпурную входную дверь, скажем, или оставить свой RV на проезжей части, поскольку CC & R обычно включают в себя условия, касающиеся внешнего вида вашего дома и транспортных средств, которые вы можете оставить возле него.
Статистически говоря, американцы имеют один из пяти шансов жить в доме, который является частью ТСЖ, согласно анализу данных, проведенному прикладным микроэкономистом Уайеттом Дж. Кларком. С тех пор как была составлена оценка Кларка (в 2017 году), недвижимость с ТСЖ еще больше выросла.
Является ли жизнь в запланированном развитии хорошим вариантом для вас? И, если да, какие из них имеют ТСЖ, которые могут подойти вам лучше всего? Ответы на эти вопросы зависят не только от ваших финансов, но и от вашего энтузиазма в отношении общих удобств, терпимости к правилам и нормам и комфорта самоуправления, поскольку за большинством ТСЖ следят добровольцы, которые живут в разработке.
9 советов по работе с ТСЖ
1. Тарифы в широком диапазоне
Исследование Trulia, в котором использовались записи Американского общественного опроса, показало, что ежемесячные сборы HOA составляли в среднем 331 доллар в месяц в 2015 году. Средние показатели варьировались от минимума в 218 долларов в Уоррене, штат Мичиган, до 571 доллара в Нью-Йорке. Трулия обнаружила, что взносы, как правило, выше в старых зданиях и комплексах с большим количеством единиц в целом.
По словам Нейта Мартинеса, агента по недвижимости в Нейт Мартинес, количество и размер объектов благоустройства также влияют на цены. Например, RE / MAX Professionals в Глендейле, штат Аризона. Проект, охраняемый воротами, с клубом и полем для гольфа, может взимать более высокую плату, чем тот, который предлагает минимальную безопасность и лишь скромную общую зону.
Тарифы могут отличаться даже в рамках проекта из-за различий в площади, местоположении и ориентации, что может повлиять на то, сколько потребуется для обслуживания объекта.
Большинство услуг многократного перечисления (MLS) включают плату за HOA в перечне имущества. Это должно гарантировать, что вы можете получить доступ к информации через REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com и другие сайты листинга, по словам Мартинеса.
Вы также должны выяснить, как часто и со временем увеличиваются сборы. Если вы можете, получите печатную историю взносов HOA по годам за последние 10 лет. Мартинес говорит, что плата за ТСЖ обычно увеличивается не более чем раз в год. По опыту Мартинеса, увеличение HOA обычно составляется на три-пять лет вперед с использованием оценок будущих затрат на коммунальные услуги, оплату труда, техническое обслуживание и многое другое.
Изучите эти прогнозы, если они доступны. Поскольку они являются только оценочными, Мартинес предлагает вам также проверить сумму, на которую разрешается увеличивать сборы каждый год в соответствии с уставом ТСЖ. В новом комплексе это исследование может помочь определить, были ли начальные сборы ТСЖ привлекательными, даже искусственно заниженными, чтобы привлечь домовладельцев, и могут ли они значительно увеличиться со временем, чтобы покрыть разрыв между доходами и затратами.
В качестве альтернативы может быть и обратное, то есть плата за ТСЖ за новое строительство может со временем немного снизиться, так как к застройке добавляется больше домов и доступно больше домовладельцев, чтобы разделить фиксированные расходы ТСЖ.
2. То, что вы получаете, тоже меняется
Когда вы покупаете дом в управляемом сообществе, вы фактически покупаете пакет юридических обязательств и прав в дополнение к физическому жилому пространству, говорит Джон Мэннинг, управляющий брокер RE / MAX на рынке в Сиэтле. Точные права, услуги и удобства, за которые несет ответственность HOA, могут варьироваться так же широко, как и взимаемые сборы. «У закрытого сообщества может быть обслуживание ворот как единственное соглашение между домовладельцами, или может существовать ТСЖ с юридическим полномочием для управления гораздо большим количеством», - говорит он.
Посмотрите, что включено (и не включено), что повлияет на финансы вашей семьи. Придется ли вам платить за вывоз мусора, например? Включены ли коммунальные услуги? Какие? А как насчет кабельного и / или интернет-сервиса?
Имейте в виду, что вы будете платить за льготы, такие как развлекательные услуги, используете ли вы их или нет. Узнайте часы для удобств, таких как бассейны и теннисные корты, чтобы определить, будут ли они работать с вашим графиком. Если вы думаете, что захотите поделиться этими возможностями с друзьями или семьей, проверьте правила и сборы, которые относятся к использованию гостя.
Выровняйте сборы - и их включения и исключения - с другими разработками в этой области, особенно теми, которые уже включены в ваш список. «Если вы хотите узнать о диапазонах HOA для своего региона, лучшим ресурсом станет профессиональный брокер по недвижимости, который разбирается в ассоциациях домовладельцев», - говорит Мэннинг.
3. Могут применяться дополнительные сборы
ТСЖ может принять один из нескольких подходов к управлению финансами. Этот выбор особенно влияет на то, как он финансирует непредвиденные расходы и такие капитальные вложения, как замена системы HVAC.
По словам Джона Мэннинга, управляющего брокера в RE / MAX на рынке в Сиэтле, «некоторые ассоциации предпочитают иметь большой резерв наличных средств для выполнения обязательств по обслуживанию, праву или управлению по мере их возникновения. Другие имеют более низкие сборы и полагаются на специальные оценки - средства, взимаемые за пределы сборов ТСЖ - на ремонт и техническое обслуживание ». Эти сборы аналогичны налоговым оценкам, иногда взимаемым местными органами власти.
Вот как работает маршрут оценки: когда возникают крупные расходы, такие как замена крыши или лифта, а резервам ТСЖ не хватает средств для его оплаты, ассоциация может назначить каждому домовладельцу специальную оценку. Эти сборы могут исчисляться тысячами долларов.
По словам Мэннинга, размер резервного фонда будет зависеть не только от подхода ТСЖ, но также от возраста, состояния и удобств здания. Разработки часто составляют многолетние планы ремонта и капитальных вложений, в том числе их ежегодные затраты и ожидаемый остаток средств в резервном фонде в то время, когда потребуются расходы.
Попросите ознакомиться с этими документами, обращая особое внимание на то, насколько хорошо необходимые расходы совпадают с остатком средств резервного фонда. Профессиональная помощь может быть полезна при просмотре этих таблиц. По словам Мэннинга, его компания «заставляет клиентов обсуждать финансовые отчеты с экспертом по анализу финансовых результатов».
ТСЖ должна быть в состоянии предоставить такой список. Спросите также, планируются ли какие-либо специальные оценки в будущем. Обратите внимание, что эффект масштаба может означать, что специальные оценки для определенных капитальных затрат могут быть меньше в ТСЖ, которые имеют много членов, и выше в небольших ТСЖ, где аналогичные расходы будут иметь меньше домовладельцев для их финансирования.
4. Тарифы и одобрение ипотеки
Рассматривая покупку недвижимости в запланированном проекте, вы, конечно, будете учитывать влияние ее взносов в ТСЖ на ваши общие финансы. Так же, как и будущие ипотечные кредиторы.
Как и в случае с налогами на недвижимость (которые, кстати, не учитываются в сборах HOA в большинстве проектов), банки будут учитывать ваши ежемесячные сборы HOA при принятии решения о размере ипотеки, которую вы сможете себе позволить. В результате вы можете бороться с неприятными компромиссами, когда вы выбираете среди свойств. Более высокие сборы HOA могут оставить вам меньшую утвержденную сумму, чтобы тратить на ваш дом по сравнению с выбором альтернативной собственности с низкими или без сборов.
Интересно, что наличие сборов не обязательно снижает стоимость имущества; во всяком случае, есть доказательства обратного эффекта. Исследование, проведенное микроэкономистом Кларком, показало, что после выравнивания по размеру и местоположению дома свойства, которые были частью ТСЖ, продавались в среднем примерно на 4% больше, чем те, кто не был в ассоциации. Премия самая высокая, он обнаружил, когда дом и застройка новые; это уменьшается с возрастом.
Ваш потенциальный кредитор может предоставить данные по ипотечным платежам, и у вас уже должны быть номера налога на недвижимость и платы за коммунальные услуги. Если вы только начинаете свой домашний поиск - и у вас еще нет отношений с кредиторами - воспользуйтесь онлайн-ипотечным калькулятором, чтобы оценить вероятную ипотечную выплату по основной сумме, которую вы ищете, и ввести другую соответствующую информацию, включая вашу плановый авансовый платеж.
Опять же, любой кредитор, с которым вы разговариваете, может это предоставить. Кроме того, многие онлайн-ипотечные калькуляторы, в том числе тот, на который мы ссылались выше, также позволяют запрашивать котировки у ипотечных кредиторов по ставкам и максимально утвержденным суммам.
5. Количество Заветов
Поскольку правила и положения любого конкретного HOA могут быть уникальными, не полагайтесь на информацию из вторых рук или прошлый опыт других разработок, чтобы узнать, каковы правила и соглашения HOA. И подумай о том, сможешь ли ты жить с ними.
Вы можете обнаружить, что вы ограничены в большем количестве способов, чем вы могли предположить В дополнение к регулированию цвета дверей и т.п., CC & R могут ограничивать высота вашей травы может вырасти, можете ли вы сажать или убирать деревья, какие типы транспортных средств вы можете оставить на улице или на подъездной дороге (например, запреты на парковочные автофургоны не редкость), насколько высокими могут быть заборы и какие типы покрытий вы можете использовать на окнах, выходящих на улицу.
Если экологически чистый образ жизни является личным приоритетом, проверьте зеленые условия ТСЖ, начиная с того, что можно посадить вокруг вашего дома, и как можно сохранить эту растительность.
Например, некоторые ТСЖ не разрешают ксерискейпинг, экологически чистую форму озеленения для засушливого климата, и могут ограничивать размер и состав любого сада, который вы сажаете. Правила могут также предписывать использование определенных удобрений, пестицидов или спринклерных систем для содержания двора и запрета на компостные сваи и солнечные батареи.
Проверьте любой язык, который может помешать или даже усложнить аренду вашей собственности. То, что считается обычным, может зависеть от юрисдикции. «В районе Сиэтла часто встречаются запреты на краткосрочную аренду. ТСЖ заинтересованы в ограничении доли единиц, не занимаемых владельцами, поскольку ипотечные кредиторы могут неохотно предоставлять кредиты на зданиях с высокой арендной платой, - говорит Мэннинг.
6. Управление конфликтами
Как и в любом сообществе, разногласия возникают в рамках запланированной застройки, иногда из-за определенных жителей, нарушающих или нарушающих правила. Перед покупкой узнайте, как правила устанавливаются и применяются и какие штрафы налагаются на нарушителей правил.
Санкции могут быть строгими. В некоторых HOA результаты могут включать в себя штраф или судебный иск, или HOA наложить арест на ваш дом. Обратите особое внимание на то, может ли HOA взыскать с вашей собственности взыскание за неуплату взносов HOA или неуплату штрафов в результате нарушений CC & R.
Спросите о процессе разрешения любых конфликтов, а также о том, как HOA управляет дополнениями или изменениями правил.
Запросите список или другой учет конфликтов и нарушений правил, которые должна была решить ассоциация. Если эта информация не детализирует судебные процессы, спросите о них. Обязательно проверьте все прошлые, настоящие или ожидающие судебные процессы, в которых участвует HOA. Кроме того, просмотрите результаты любых таких случаев.
7. Репутация ТСЖ
Поскольку ассоциация по сути служит гипер-местным правительством для сообщества, стоит задуматься о том, кто управляет ею и насколько хорошо эти люди функционируют вместе.
Очень часто за ТСЖ следят жители общины, которые занимают свои посты в качестве волонтеров и избираются членами ассоциации. Тем не менее, некоторые ассоциации полностью управляются профессионально. Если частная компания управляет ТСЖ, изучите ее репутацию, прежде чем покупать. Если в ТСЖ есть какие-то сотрудники или компании, с которыми она выполняет задачи, спросите об этих организациях и о работе, которую они выполняют.
Поговорите, если можете, с некоторыми из нынешних владельцев здания - предпочтительными, которые не входят в совет HOA и проживают в здании в течение нескольких лет. Насколько коллегиально функционирует доска? Различаются ли во мнениях обычно граждански и конструктивно? Будьте внимательны к признакам частой, даже вечной, драмы. Как и в случае с некоторыми другими руководящими органами, ТСЖ могут быть затруднены эгоизмом, властными играми и мелкой политикой.
Запланируйте время, чтобы поговорить с президентом HOA, чтобы понять, хотите ли вы, чтобы этот человек принимал решения от вашего имени относительно развития. Спросите президента также об интересе жителей к работе в совете директоров: существует ли высокая мотивация для этого или относительное равнодушие? Этот разговор может также мотивировать вас (или нет), чтобы вы однажды работали в совете директоров, что потребовало бы избрания и отказа от некоторого свободного времени для ваших новых обязанностей.
8. Соблюдение ТСЖ
Не полагайтесь на то, что вас должным образом предупреждают о каких-либо затянувшихся проблемах между ассоциацией и нынешним владельцем интересующего вас дома. Невозможность своевременно спросить об этих проблемах может привести к тому, что вы унаследуете их, когда вступите во владение имуществом.
Некоторые потенциальные проблемы могут быть очевидны, такие как мертвый или заросший ландшафт или отслаивание краски. И наоборот, владелец сделал внешние улучшения или другие изменения в собственности, не получив одобрение HOA? Если эти изменения не соответствуют правилам, что может случиться с вами, если вы владеете собственностью? Возможно, вы сможете заставить владельца решить проблемы в рамках соглашения о продаже или предоставить наличные при закрытии.
9. Страховые обязанности
Как и в случае владения имуществом, страховые резервы в рамках запланированной застройки также могут быть разделены, когда ТСЖ покрывает некоторые опасности или области, а домовладелец несет ответственность за других.
Это часто предписывается законодательством штата. Например, во Флориде ТСЖ в кондоминиуме должна застраховать всю общую собственность, которая включает в себя каждую часть здания вплоть до незавершенной гипсокартона. В то же время домовладелец несет ответственность за страхование всего личного имущества в своем доме, в том числе бытовых приборов, напольных покрытий, столярных изделий, обработки окон и тому подобного.
Проверьте закон для государства, в котором вы будете жить, для точного разделения требований. Подтвердите, что ТСЖ для собственности, которую вы рассматриваете, соответствует этим требованиям.
Страхование от катастроф особенно важно, если вы планируете приобрести квартиру или таунхаус в районе, подверженном крупным стихийным бедствиям, таким как наводнения, землетрясения, метели, лесные пожары, торнадо или ураганы. «На Тихоокеанском северо-западе страхование от землетрясения очень распространено, хотя и не обязательно», - говорит Мэннинг.
Проверьте, предоставляет ли HOA дополнительное покрытие в качестве привилегии для владения в рамках разработки. «Таким образом, предусмотрительный ТСЖ может сделать здание кондоминиума более привлекательным», - говорит Мэннинг. Они могут добавить «землетрясение и другие виды страхования от несчастных случаев», которые будут отражены в взносах домовладельцев в ТСЖ. Вы должны, конечно, подтвердить, распространяется ли такое дополнительное покрытие на районы, которые являются юридической ответственностью домовладельца, или только на тех, кто находится под компетенция ТСЖ.
Суть
Жизнь в запланированном развитии - и частично регулируемая правилами HOA - может быть смешанным благословением. Это дает возможность обменять некоторый контроль над вашим домом на снижение ответственности за его содержание и на благо общих удобств и безопасности. Однако он также может поменять разнообразный вид типичного района на более однородный внешний вид, хотя и с меньшим шансом того, что соседский вкус украшения или небрежные привычки обслуживания станут для вас проблемой.
То, насколько хорошо вы воспользуетесь этими компромиссами, будет способствовать тому, насколько вы будете счастливы в кондоминиуме или другом «запланированном доме». Если вы решите совершить покупку, обязательно привлекайте специалистов, в том числе агента по недвижимости, который знаком с запланированные проекты и ТСЖ, поскольку в них есть ряд необычных аспектов по сравнению с покупкой дома на одну семью.
