Содержание
- Когда избегать PMI
- Как избежать оплаты PMI
- Суть
Перед покупкой дома, в идеале, вы должны сэкономить достаточно денег для 20% первоначального взноса. Если вы не можете этого сделать, можно с уверенностью сказать, что ваш кредитор заставит вас застраховать частную ипотечную страховку (PMI) до того, как оформить кредит, если вы берете обычную ипотеку. Цель страхования заключается в том, чтобы защитить ипотечную компанию, если вы по умолчанию на банкноте.
FHA имеет аналогичные требования по страхованию ипотеки для тех, кто принимает ипотечные кредиты FHA, с несколько иными правилами. Эта статья о PMI, но причины, чтобы избежать этого, относятся к обоим типам кредитов.
PMI звучит как отличный способ купить дом, не тратя столько денег на первоначальный взнос. Иногда это единственный вариант для новых покупателей жилья. Однако есть веские причины, по которым вам следует избегать использования PMI. Вот шесть, наряду с возможным способом для тех, у кого нет 20% первоначального взноса, вообще обойти его.
Ключевые вынос
- Цель страхования PMI состоит в том, чтобы защитить ипотечную компанию, если вы по умолчанию не указали в примечании. Тем не менее, есть веские причины, по которым вам следует избегать использования PMI. В некоторых случаях PMI можно избежать с помощью комбинированной ипотеки.
6 причин, чтобы избежать частного ипотечного страхования
Шесть веских причин избегать частного ипотечного страхования
- Стоимость - PMI обычно стоит от 0, 5% до 1% от всей суммы кредита в год. Это означает, что вы можете заплатить до 1000 долларов в год - или 83, 33 долларов в месяц - по кредиту в размере 100 000 долларов, предполагая комиссию PMI 1%. Тем не менее, согласно Zillow, средняя листинговая цена на дома в США составляет 285 000 долларов (по состоянию на декабрь 2019 года), что означает, что семьи могут тратить на страховку больше, чем 3420 долларов в год. Это столько же, сколько небольшая оплата автомобиля! Больше не подлежит вычету - до 2017 года PMI все еще не облагался налогом, но только если скорректированный валовой доход женатых налогоплательщиков был меньше 110 000 долларов в год. Это означало, что многие семьи с двойным доходом остались в дураках. Закон о сокращении налогов и рабочих мест 2017 года (TCJA) полностью отменил вычет на страховые взносы по ипотечным кредитам, начиная с 2018 года. Ваши наследники ничего не получают - большинство домовладельцев слышат слово «страхование» и предполагают, что их супруг или дети получат какую-то денежную компенсацию, если они умирают, что не соответствует действительности. Кредитное учреждение является единственным бенефициаром любой такой политики, и выручка выплачивается непосредственно кредитору (а не косвенно в первую очередь наследникам). Если вы хотите защитить своих наследников и предоставить им деньги на проживание после вашей смерти, вам необходимо получить отдельный страховой полис. Не думайте, что PMI поможет никому, кроме вашего ипотечного кредитора. Раздавая деньги - покупатели жилья, которые установили менее 20% от продажной цены, должны будут платить PMI, пока общий капитал дома не достигнет 20%. Это может занять годы, и это означает, что вы буквально отдаете много денег. Чтобы лучше оценить стоимость, если бы пара, которая владеет домом стоимостью 250 000 долларов, взяла бы вместо этого 208 долларов в месяц, которые они тратили на PMI, и инвестировала их во взаимный фонд, который зарабатывал 8% -ную годовую общую доходность, эти деньги рост до 37 707 долл. США (при условии, что налоги не взимались) в течение 10 лет. Трудно отменить. Как упоминалось выше, обычно, когда ваш капитал превышает 20%, вам больше не нужно платить PMI. Однако снять ежемесячную нагрузку не так просто, как просто не отправлять платеж. Многие кредиторы требуют от вас составить письмо с просьбой об отмене PMI и настаивать на официальной оценке дома до его отмены. В целом, это может занять несколько месяцев, в зависимости от кредитора, в течение которых PMI все еще должен быть оплачен. Оплата продолжается и продолжается - последний вопрос, который заслуживает упоминания, заключается в том, что некоторые кредиторы требуют от вас соблюдения контракта PMI в течение определенного периода времени. Таким образом, даже если вы достигли порога в 20%, вы все равно можете продолжать оплачивать ипотечное страхование. Прочитайте мелкий шрифт вашего контракта PMI, чтобы определить, так ли это для вас.
PMI не отменяется автоматически, пока ваш капитал не достигнет 22%.
Как избежать оплаты PMI
В некоторых обстоятельствах PMI можно избежать, используя комбинированную ипотеку. Это работает так: если вы хотите купить дом за 200 000 долларов, но сэкономили достаточно денег только для 10% первоначального взноса, вы можете заключить так называемое соглашение 80/10/10. Вы получите один кредит на общую сумму 80% от общей стоимости имущества или 160 000 долларов США, а затем второй кредит, именуемый «контрейлерные перевозки», на сумму 20 000 долларов США (или 10% от стоимости). Наконец, в рамках сделки вы кладете последние 10% или 20 000 долларов США.
Разделив кредиты, вы сможете вычесть проценты по обоим из них и вообще избежать PMI. Конечно, есть подвох. Очень часто условия дополнительного кредита являются рискованными. Многие из них являются кредитами с регулируемой ставкой, содержат балансовые резервы или срок погашения которых составляет 15 или 20 лет (в отличие от более стандартной 30-летней ипотеки). (Информацию по теме см. В разделе «Как избежать частной ипотечной страховки - PMI»)
Суть
PMI стоит дорого. Если вы не думаете, что сможете достичь 20% собственного капитала в доме в течение нескольких лет, возможно, имеет смысл подождать, пока вы не сможете внести больший первоначальный взнос или рассмотреть вопрос о менее дорогом доме, который снизит на 20% Оплата более доступная.
