Содержание
- Исторические Возвращения REITs
- Розничная недвижимость
- Жилые недвижимости
- REITs здравоохранения
- Офис REITs
- Ипотечный REITs
- Оценивая любой REIT
- Нижняя линия
Инвестиционные трасты в недвижимость (REIT) являются ключевым фактором при формировании портфеля акций или ценных бумаг с фиксированной доходностью. Они обеспечивают большую диверсификацию, потенциально более высокую общую прибыль и / или более низкий общий риск. Короче говоря, их способность приносить дивидендный доход наряду с повышением стоимости капитала делает их отличным противовесом акциям, облигациям и денежным средствам.
REIT, как правило, владеют и / или управляют приносящей доход коммерческой недвижимостью, будь то сами объекты недвижимости или ипотека этих объектов. Вы можете инвестировать в компании по отдельности, через биржевой фонд или через взаимный фонд. Существует много типов REIT.
Здесь мы рассмотрим некоторые из основных категорий REITS и их исторический доход. К концу этой статьи у вас должно быть лучшее представление о том, когда и что покупать.
Ключевые вынос
- Использование REIT для инвестирования в недвижимость может диверсифицировать ваш портфель, но не все REIT созданы равными. Некоторые REIT инвестируют напрямую в недвижимость, получая доход от аренды и комиссионные за управление. Другие вкладывают средства в долговые обязательства, связанные с недвижимостью, т.е. в ипотечные кредиты и ипотечные ценные бумаги. Кроме того, REIT, как правило, ориентированы на конкретный сектор недвижимости, например, торговые центры или торговые центры, отели и курорты, а также здравоохранение и больницы.
Исторические Возвращения REITs
Исторически трасты инвестиций в недвижимость являются одним из наиболее эффективных классов активов. Индекс FTSE NAREIT Equity REIT - это то, что большинство инвесторов используют для оценки эффективности рынка недвижимости США. В период с 1990 по 2010 год среднегодовая доходность индекса составляла 9, 9%, уступая только акциям средней капитализации, которые в среднем составляли 10, 3% в год за тот же период.
Для сравнения: активы с фиксированной доходностью приносили 7% годовой прибыли, а товары - всего 4, 5% в год. Недвижимость была худшим из восьми классов активов всего за два года из 20. Фиксированный доход, с другой стороны, был худшим шесть раз за тот же 20-летний период.
Совсем недавно трехлетнее среднее значение REIT в период с марта 2013 года по март 2016 года соответствовало средним показателям за 20-летний период, достигнув 10, 76% за это время. Исторически инвесторы, ищущие доходность, инвестировали в недвижимость лучше, чем с фиксированным доходом, традиционным классом активов для этой цели. Тщательно сконструированное портфолио должно учитывать оба.
5 типов REIT и как в них инвестировать
Розничная недвижимость
Примерно 24% инвестиций REIT приходится на торговые центры и отдельно стоящую розницу. Это самая крупная инвестиция по типу в Америке. Какой бы торговый центр вы ни посещали, он, скорее всего, принадлежит REIT. При рассмотрении вопроса об инвестициях в торговую недвижимость в первую очередь необходимо изучить саму отрасль розничной торговли. Является ли это финансово здоровым в настоящее время и каковы перспективы на будущее?
Важно помнить, что розничные REITs зарабатывают деньги от арендной платы, которую они берут с арендаторов. Если у ритейлеров возникают проблемы с движением денежных средств из-за плохих продаж, возможно, они могут задержать или даже объявить дефолт по этим ежемесячным платежам, что в итоге приведет к банкротству. В этот момент необходимо найти нового арендатора, что никогда не бывает легко. Поэтому крайне важно, чтобы вы инвестировали в REIT с самыми сильными якорными арендаторами. К ним относятся продуктовые и хозяйственные магазины.
После того, как вы сделали свою оценку отрасли, ваше внимание должно сосредоточиться на самих REIT. Как и в случае любых инвестиций, важно, чтобы они имели хорошую прибыль, сильные балансы и как можно меньше долгов, особенно краткосрочные. В бедной экономике розничные REIT со значительными денежными позициями будут иметь возможность покупать хорошую недвижимость по проблемным ценам. Лучшие компании воспользуются этим.
Тем не менее, существует долгосрочное беспокойство о розничных торговых площадях REIT, так как покупки все чаще переключаются в режиме онлайн, в отличие от модели торгового центра. Владельцы площадей продолжают вводить новшества, заполняя свои площади офисами и другими арендаторами, не ориентированными на розничную торговлю, но подсектор находится под давлением.
Жилые недвижимости
Это REIT, которые владеют и управляют многоквартирными арендными многоквартирными домами, а также производственным жильем. Если вы хотите инвестировать в этот тип REIT, нужно учесть несколько факторов, прежде чем приступить к этому. Например, лучшие рынки квартир, как правило, находятся там, где доступность жилья низкая по сравнению с остальной частью страны. В таких местах, как Нью-Йорк и Лос-Анджелес, высокая стоимость жилья на одного человека заставляет арендовать больше людей, что повышает цену, которую арендодатели могут брать за каждый месяц. В результате крупнейшие жилые фонды недвижимости ориентированы на крупные городские центры.
На каждом конкретном рынке инвесторы должны искать рост населения и рабочих мест. Как правило, когда в город чистый приток людей, это потому, что рабочие места легко доступны, а экономика растет. Падение доли вакансий в сочетании с ростом арендной платы является признаком улучшения спроса. Пока предложение квартир на определенном рынке остается низким, а спрос продолжает расти, жилые фонды недвижимости должны преуспевать. Как и во всех компаниях, те, у кого самый сильный баланс и самый доступный капитал, обычно делают все возможное.
REITs здравоохранения
Healthcare REIT будет интересным подсектором для наблюдения за тем, как американцы стареют, а расходы на здравоохранение продолжают расти. Медицинские учреждения REIT инвестируют в недвижимость больниц, медицинских центров, домов престарелых и домов престарелых. Успех этой недвижимости напрямую связан с системой здравоохранения. Большинство операторов этих учреждений рассчитывают на оплату проживания, возмещение расходов по программам Medicare и Medicaid, а также частную оплату. До тех пор, пока вопрос о финансировании здравоохранения является вопросительным знаком, так же как и REIT в сфере здравоохранения.
Вещи, которые вы должны искать в сфере здравоохранения REIT, включают в себя диверсифицированную группу клиентов, а также инвестиции в различные типы недвижимости. Фокус хорош до некоторой степени, но это также увеличивает риск. Как правило, увеличение спроса на медицинские услуги (что должно происходить со стареющим населением) хорошо для медицинской недвижимости. Поэтому, помимо диверсификации клиентов и типов собственности, ищите компании, чей опыт в сфере здравоохранения является значительным, чьи балансы сильны и чей доступ к дешевому капиталу высок.
Офис REITs
Офис REITs инвестирует в офисные здания. Они получают доход от аренды от арендаторов, которые обычно подписывают долгосрочные договоры аренды. Четыре вопроса приходят на ум всем, кто заинтересован в инвестициях в офис REIT
- Каково состояние экономики и насколько высок уровень безработицы? Какова доля вакансий? Какова область, в которую REIT инвестирует экономически? Сколько капитала у него есть для приобретений?
Попробуйте найти REIT, которые инвестируют в экономические опорные пункты. В Вашингтоне, округ Колумбия, лучше иметь ряд средних зданий, чем, например, офисное помещение в Детройте.
Ипотечный REITs
Приблизительно 10% инвестиций REIT в ипотечные кредиты, в отличие от самой недвижимости. Наиболее известными, но не обязательно самыми большими инвестициями являются Fannie Mae и Freddie Mac, финансируемые государством предприятия, которые покупают ипотечные кредиты на вторичном рынке.
Но только потому, что этот тип REIT инвестирует в ипотеку вместо капитала, не означает, что он идет без рисков. Повышение процентных ставок привело бы к снижению балансовой стоимости ипотеки, что привело бы к снижению цен на акции. Кроме того, ипотечные REIT получают значительную часть своего капитала путем размещения обеспеченных и необеспеченных долговых обязательств. В случае повышения процентных ставок будущее финансирование будет дороже, что приведет к снижению стоимости портфеля кредитов. В условиях низких процентных ставок с перспективой повышения ставок большинство ипотечных REIT торгуются с дисконтом к чистой стоимости активов на акцию. Трюк в том, чтобы найти правильный.
Ключи к оценке любого REIT
Есть несколько вещей, которые следует иметь в виду при оценке любого REIT. Они включают в себя следующее:
- REIT - это настоящие инвестиции с полной отдачей. Они обеспечивают высокую дивидендную доходность наряду с умеренным долгосрочным приростом капитала. Ищите компании, которые исторически проделали хорошую работу по предоставлению обоих. В отличие от традиционной недвижимости, многие REIT торгуются на фондовых биржах. Вы получаете диверсификацию недвижимости, не будучи заблокированной в долгосрочной перспективе. Ликвидность имеет значение. Амортизация имеет тенденцию завышать снижение стоимости инвестиций. Таким образом, вместо того, чтобы использовать коэффициент выплат (то, что инвесторы дивидендов) для оценки REIT, вместо этого посмотрите на его средства от операций (FFO). Это определяется как чистая прибыль за вычетом продажи любого имущества в данном году и амортизации. Просто возьмите дивиденд на акцию и поделите на FFO на акцию. Чем выше доходность, тем лучше. Сильное управление имеет значение. Ищите компании, которые были вокруг в течение некоторого времени или, по крайней мере, имеют управленческую команду с большим опытом. Качество имеет значение. Инвестируйте только в REIT с большой собственностью и арендаторами. Обдумайте покупку взаимного фонда или ETF, который инвестирует в REIT, и оставьте исследования и покупки профессионалам.
Нижняя линия
Федеральное правительство дало возможность инвесторам покупать крупные коммерческие проекты недвижимости еще в 1960 году. Однако только в последнее десятилетие отдельные инвесторы приняли REIT. Причины этого включают низкие процентные ставки, которые вынуждают инвесторов выходить за рамки облигаций для приносящих доход инвестиций, появления биржевых и взаимных фондов, занимающихся недвижимостью, и до обвала недвижимости 2007-2008 годов ненасытный аппетит к часть американцев владеет недвижимостью и другими материальными активами. REIT, как и любые другие инвестиции в 2008 году, сильно пострадали. Но, несмотря на это, они продолжают быть отличным дополнением к любому диверсифицированному портфелю.
