Недвижимость представляет значительную часть богатства большинства людей, и это особенно верно для многих домовладельцев в Соединенных Штатах. Согласно последнему обзору потребительских финансов, проведенному Федеральным резервом, 65, 2% американских семей имеют свое основное место жительства. Размер и масштаб рынка недвижимости делают его привлекательным и прибыльным сектором для многих инвесторов. В этой статье будут рассмотрены некоторые из основных факторов, влияющих на рынок недвижимости, и разнообразие доступных инвестиций.
Учебник: Изучение инвестиций в недвижимость
4 ключевых фактора, которые управляют рынком недвижимости
Факторы, которые влияют на недвижимость
Демография
Демография - это данные, которые описывают состав населения, например, возраст, расу, пол, доход, структуру миграции и рост населения. Эти статистические данные - часто пропускаемый, но существенный фактор, который влияет на то, как оценивается недвижимость и какие виды недвижимости пользуются спросом. Серьезные сдвиги в демографии нации могут оказать большое влияние на тенденции в сфере недвижимости в течение нескольких десятилетий.
Например, бэби-бумеры, родившиеся между 1945 и 1964 годами, являются примером демографической тенденции, которая может оказать существенное влияние на рынок недвижимости. Переход этих бэби-бумеров на пенсию является одной из наиболее интересных тенденций поколений в прошлом веке, и выход на пенсию этих бэби-бумеров, начавшийся еще в 2010 году, обязательно будет замечен на рынке в течение десятилетий вперед.
Существует множество способов, с помощью которых этот тип демографического сдвига может повлиять на рынок недвижимости, но для инвестора могут возникнуть следующие ключевые вопросы: i) Как это повлияет на спрос на вторые дома в популярных зонах отдыха, когда все больше людей начинают выходить на пенсию ? Или ii) Как это повлияет на спрос на большие дома, если доходы будут меньше, а дети все переедут? Эти и другие вопросы могут помочь инвесторам сузить тип и местонахождение потенциально желательных инвестиций в недвижимость задолго до начала этой тенденции.
Процентные ставки
Процентные ставки также оказывают серьезное влияние на рынки недвижимости. Если вы планируете купить дом с ипотекой, полезно изучить процентные ставки с помощью ипотечного калькулятора. Изменения процентных ставок могут сильно повлиять на способность человека приобретать жилую недвижимость. Это связано с тем, что чем ниже процентные ставки, тем ниже стоимость получения ипотеки для покупки жилья, что создает более высокий спрос на недвижимость, что снова повышает цены.
Важно отметить, что с ростом процентных ставок стоимость получения ипотеки увеличивается, что снижает спрос и цены на недвижимость. Однако, рассматривая влияние процентных ставок на инвестиции в акционерный капитал, такие как инвестиционный траст в недвижимость (REIT), а не на жилую недвижимость, отношения можно рассматривать как аналогичные отношениям облигации с процентными ставками. Когда процентные ставки снижаются, стоимость облигации повышается, потому что ее купонная ставка становится более желательной, а когда процентные ставки увеличиваются, стоимость облигаций уменьшается. Точно так же, когда процентная ставка снижается на рынке, высокая доходность REIT становится более привлекательной, а их стоимость возрастает. Когда процентные ставки растут, доходность REIT становится менее привлекательной, и это снижает их стоимость. (Чтобы узнать больше об этих эффектах, посмотрите, как процентные ставки влияют на значения свойств .)
Экономика
Другим ключевым фактором, который влияет на стоимость недвижимости, является общее состояние экономики. Как правило, это измеряется экономическими показателями, такими как ВВП, данные о занятости, производственная активность, цены на товары и т. Д. В целом, когда экономика вялая, то и недвижимость.
Однако цикличность экономики может по-разному влиять на различные типы недвижимости. Например, если REIT имеет больший процент от своих инвестиций в отели, он, как правило, будет более подвержен экономическому спаду, чем REIT, который инвестировал в офисные здания. Отели - это форма собственности, которая очень чувствительна к экономической деятельности из-за типа структуры аренды, присущей бизнесу. Аренда гостиничного номера может рассматриваться как форма краткосрочной аренды, которую клиенты отеля могут легко избежать, если экономика будет работать плохо. С другой стороны, офисные арендаторы, как правило, имеют долгосрочные договоры аренды, которые нельзя изменить в разгар экономического спада. Таким образом, хотя вы должны знать о той части цикла, в которой находится экономика, вы также должны осознавать чувствительность объекта недвижимости к экономическому циклу.
Государственная политика / субсидии
Законодательство также является еще одним фактором, который может оказать значительное влияние на спрос на недвижимость и цены. Налоговые льготы, вычеты и субсидии - вот некоторые из способов, которыми правительство может временно повысить спрос на недвижимость, пока они существуют. Знание текущих государственных стимулов может помочь вам определить изменения в спросе и предложении и выявить потенциально ложные тенденции.
Например, в 2009 году правительство США впервые предоставило домовладельцам налоговые льготы для домовладельцев, пытаясь ускорить продажи домов в вялой экономике (право имеют только те, кто приобрел жилье в период с 2008 по 2010 год). По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), только этот налоговый стимул привел к покупке домов 900 000 покупателей жилья. Это было довольно значительное увеличение, хотя и временное, и, не зная, что увеличение было результатом налоговых льгот, вы, возможно, в конечном итоге пришли к выводу, что спрос на жилье повышался из-за других факторов.
Какая лучшая инвестиция?
Размер и масштаб рынка недвижимости делают его привлекательным и прибыльным для многих инвесторов. Инвесторы могут инвестировать напрямую в физическую недвижимость или предпочитают инвестировать косвенно через управляемые фонды. Прямое инвестирование в недвижимость предполагает покупку жилой или коммерческой недвижимости для использования в качестве приносящей доход собственности или для перепродажи в будущем. Косвенные способы инвестирования в рынок недвижимости включают в себя инвестиции в инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды недвижимости (ETF), смешанные фонды недвижимости (CREF) и инфраструктурные фонды. Из-за более высокой ликвидности, доступной на рынке, более низких операционных издержек и более низких требований к капиталу, средние инвесторы предпочитают косвенно инвестировать в недвижимость. (Чтобы узнать больше о способах получения прибыли от рынка жилья, прочитайте Простые способы инвестировать в недвижимость. )
Суть
В этой статье были представлены некоторые факторы более высокого уровня, которые играют значительную роль в продвижении рынка недвижимости, но есть и более сложные роли, которые могут сыграть. И хотя некоторые из этих вышеупомянутых факторов предполагают четкую связь между фактором и рынком, на практике результаты могут быть очень разными. Тем не менее, понимание ключевых факторов, влияющих на рынок недвижимости, необходимо для комплексной оценки потенциальных инвестиций.
(Подробнее об этой теме читайте в разделе « Зарабатывание денег в жилой недвижимости».)
