Содержание
- Что такое раздел 1031?
- Особые правила амортизируемого имущества
- Изменения в правиле 1031
- "Like-Kind" широко распространен
- Вы можете сделать «отложенный» обмен
- 1031 Таймфрейм Регламент
- Налоговые последствия и ипотека
- 1031s для дома для отдыха
Код IRS Раздел 1031 постепенно входит в повседневную беседу. Термин распространен среди риэлторов, титульных компаний, инвесторов и футбольных мам. Некоторые люди даже настаивают на том, чтобы превратить его в глагол, например: «Давайте построим это здание для другого».
IRS Раздел 1031 имеет много движущихся частей, которые пользователь должен понять, прежде чем пытаться его использовать. Есть также налоговые последствия и сроки, которые могут быть проблематичными. Кроме того, правило устанавливает 1031 свойства типа свопа и ограничивает использование правила со свойствами отпуска.
Что такое раздел 1031?
В общих чертах, биржа 1031 (также называемая биржей одного типа или Старкером) - это обмен одной инвестиционной собственности на другую. Хотя большинство свопов облагаются налогом как продажи, если ваш соответствует требованиям 1031, на момент обмена у вас не будет ни налога, ни ограниченного налога.
В сущности, вы можете изменить форму ваших инвестиций, не обналичивая и не признавая прирост капитала. Это позволяет вашим инвестициям продолжать расти без налогов. Нет ограничений на то, сколько раз или как часто вы можете делать 1031. Вы можете перенести прибыль с одного объекта инвестиционной недвижимости на другой и на другой. Хотя вы можете получать прибыль с каждого свопа, вы избегаете налога до тех пор, пока не продадите за наличные много лет спустя. Тогда, мы надеемся, вы будете платить только один налог, и это при долгосрочной ставке прироста капитала (в настоящее время 15% или 20%, в зависимости от дохода - и 0% для некоторых налогоплательщиков с более низким доходом).
Ассигнования предназначены для инвестиций и коммерческой собственности, хотя правила могут применяться к бывшему основному месту жительства при определенных условиях. Существуют способы, которыми вы можете использовать 1031 для обмена загородными домами - подробнее об этом позже - но эта лазейка гораздо уже раньше был.
Специальные правила для амортизируемого имущества
Предупреждение: Специальные правила применяются при обмене амортизируемого имущества в 1031. Это может привести к получению прибыли, известной как возврат амортизации, которая облагается налогом как обычный доход. Но если вы обменяете улучшенную землю на здание на незастроенную землю без здания, амортизация, которую вы ранее требовали для здания, будет возвращена как обычный доход.
Именно из-за таких сложностей вам нужна профессиональная помощь, когда вы делаете 1031. Тем не менее, если вы рассматриваете 1031 - или просто любопытно - вот 10 вещей, которые вы должны знать.
Изменения в правиле 1031
Перед принятием нового налогового законодательства 22 декабря 2017 года некоторые обмены личной собственности, такие как лицензии на франшизу, самолеты и оборудование, получили право на обмен 1031. Согласно новому закону, квалифицируется только недвижимость. Обмен корпоративными акциями или партнерские интересы никогда не подходил - и все же не делает.
С другой стороны, интересы как общего арендатора (TIC) в сфере недвижимости по-прежнему применяются. Стоит отметить, что полное возмещение расходов по определенному материальному имуществу в рамках Закона о сокращении налогов и рабочих мест (TCJA) может помочь компенсировать это изменение налогового законодательства.
TCJA включает в себя правило перехода, которое разрешает 1031 обмен квалифицированного личного имущества в 2018 году, если первоначальное имущество было продано или имущество для замены, приобретенное до 31 декабря 2017 года. Правило перехода является специфическим для налогоплательщика и не разрешает обратный обмен 1031, где новая собственность куплена прежде, чем старая собственность будет продана.
"Like-Kind" широко распространен
Большинство обменов должны быть просто «подобными» - загадочной фразой, которая не означает, что вы думаете, что это означает. Вы можете обменять жилой дом на сырую землю или ранчо на торговый центр. Правила на удивление либеральные. Вы даже можете обменять один бизнес на другой. Но опять же, есть ловушки для неосторожных.
Вы можете сделать «отложенный» обмен
Классически, обмен подразумевает простой обмен одной собственности на другую между двумя людьми. Но шансы найти кого-то с нужной вам недвижимостью, который хочет иметь именно ту недвижимость, которая у вас есть, невелики. По этой причине большинство бирж являются задержанными, трехсторонними или биржами «Старкера» (названы в честь первого налогового случая, который позволил им).
В случае отложенного обмена вам нужен квалифицированный посредник (посредник), который удерживает деньги после того, как вы «продаете» свою собственность, и использует ее, чтобы «купить» заменяющую собственность для вас. Этот трехсторонний обмен рассматривается как своп.
1031 Таймфрейм Регламент
Есть два ключевых правила синхронизации, которые вы должны соблюдать при задержке обмена.
- Первый относится к обозначению заменяющего имущества. После продажи вашей собственности посредник получит деньги. Вы не можете получить наличные, или это испортит 1031 лечение. Кроме того, в течение 45 дней с момента продажи вашей собственности вы должны в письменной форме назначить заменяющую собственность посреднику, указав недвижимость, которую вы хотите приобрести. IRS сообщает, что вы можете назначить три объекта недвижимости, если в конечном итоге вы приблизитесь к одному из них. их. Можно даже назначить более трех, если они попадают в определенные оценочные тесты. Второе правило синхронизации в отложенном обмене относится к закрытию. Вы должны закрыть новую собственность в течение 180 дней с момента продажи старой. Обратите внимание, что эти два периода времени действуют одновременно. Это означает, что вы начинаете считать, когда продажа вашей собственности заканчивается. Если вы назначите заменяющее свойство ровно через 45 дней, у вас останется всего 135 дней до закрытия замещающего свойства.
Налоговые последствия и ипотека
У вас могут остаться деньги после того, как посредник приобретет имущество для замены. Если это так, посредник заплатит вам в конце 180 дней. Эти денежные средства, известные как «ботинок», будут облагаться налогом как частичная выручка от продажи вашей собственности, как правило, как прирост капитала.
Одним из основных способов, с помощью которого люди сталкиваются с проблемами при совершении таких транзакций, является отказ от рассмотрения кредитов. Вы должны учитывать ипотечные кредиты или другие долги в отношении имущества, которое вы отказываетесь, и любые долги в отношении имущества, подлежащего замене. Если вы не получаете возврат денег, но ваша ответственность снижается - это также будет рассматриваться как доход для вас, так же, как деньги.
Предположим, у вас была ипотека в размере 1 млн. Долларов на старое имущество, но ваша ипотека на новое имущество, которое вы получаете в обмен, составляет всего 900 000 долларов. У вас есть 100 000 долларов прибыли, которая также классифицируется как «ботинок», и она будет облагаться налогом.
1031s для дома для отдыха
Вы можете продать свое основное место жительства и, в сочетании с вашим супругом, получить прирост капитала в размере 500 000 долларов, если вы прожили там два года из последних пяти.
2004 Затягивание лазейки дома отдыха
Возможно, вы слышали рассказы о налогоплательщиках, которые использовали положение 1031, чтобы поменять один загородный дом на другой, возможно, даже на дом, где они хотят уйти на пенсию, и в разделе 1031 было отложено любое признание прибыли. Позже они переехали в новую собственность, сделали ее своим основным местом жительства и в конечном итоге планировали использовать исключение в виде прироста капитала в размере 500 000 долларов.
В 2004 году Конгресс утвердил эту лазейку: да, налогоплательщики могут по-прежнему превращать дома для отдыха в арендуемые объекты и осуществлять 1031 обмен. Пример. Вы прекращаете пользоваться пляжным домиком, сдаете его в аренду на шесть месяцев или год, а затем меняете его на другое имущество. Если вы получаете арендатора и ведете себя по-деловому, вы, вероятно, превратили дом в инвестиционную собственность, что должно привести к обмену 1031.
Однако, если вы просто сдаете его в аренду, но у вас нет арендаторов, это, вероятно, недопустимо. Факты будут ключевыми, как и время. Чем больше времени проходит после того, как вы переведите собственность в аренду, тем лучше. Хотя абсолютного стандарта не существует, чего-либо менее шести месяцев добросовестного использования в прокате, вероятно, недостаточно. Год был бы лучше.
Переезд в резиденцию 1031 Swap
- Вы должны арендовать жилое помещение другому лицу для справедливой аренды на 14 или более дней. Ваше личное использование жилого помещения не может превышать 14 дней или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, который жилой блок сдается в аренду по справедливой цене.
Более того, после успешного обмена одной недвижимости для отдыха или инвестиций на другую, вы не можете сразу преобразовать новую недвижимость в свой основной дом и воспользоваться исключением в размере 500 000 долларов США.
До того, как закон был изменен в 2004 году, инвестор мог передать одну арендуемую собственность в обмен 1031 на другую арендуемую собственность, сдать в аренду новую арендуемую недвижимость на период, переехать в собственность на несколько лет и затем продать ее, используя преимущества исключение прибыли от продажи основного места жительства. Теперь, если вы приобрели недвижимость в обмене 1031, а затем попытаетесь продать это имущество в качестве основного места жительства, исключение не будет применяться в течение пятилетнего периода, начинающегося с даты, когда имущество было приобретено в обмене 1031-го рода. Другими словами, вам придется ждать намного дольше, чтобы использовать налоговые льготы на прирост капитала.
