Что такое UPREIT?
UPREIT означает зонтичное партнерство инвестиционного фонда недвижимости. UPREIT - это уникальная структура REIT, которая позволяет владельцам недвижимости обменивать свою собственность на долю в UPREIT. Тем не менее, UPREIT обычно подлежат обмену по разделу 721 Налогового кодекса (IRC).
Ключевые вынос
- UPREIT - это уникальная структура REIT, которая позволяет владельцам недвижимости обменивать свою собственность на владение акциями в UPREIT. Обмен собственности на акции в UPREIT, как правило, разрешен в соответствии с разделом 721 Кодекса о внутренних доходах Раздела 26. налоги на продажу имущества в обмен на единицы UPREIT, хотя налоги на прирост капитала на единицы UPREIT облагаются стандартным налогообложением REIT.
Понимание UPREIT
Дуайт Д. Эйзенхауэр представил инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) в качестве альтернативного паевого инвестиционного фонда недвижимости. REIT создаются как тип портфеля недвижимости, который включает недвижимость и капитал для финансирования недвижимости. REIT - это организация, которая позволяет инвесторам делать инвестиционные взносы для долевых инструментов или акций бизнеса.
По мере того, как REIT развивались на рынке, были разработаны некоторые альтернативные структуры для обеспечения разных типов инвесторов. UPREIT является одной из таких структур, в первую очередь известной тем, что допускает имущественные взносы в обмен на владение акциями. DownREIT и некоторые другие альтернативы также были созданы как ответвления.
При формировании REIT могут выбрать любой тип бизнес-структуры. Открытые акции REIT будут структурированы как корпорации. Частные REIT обычно выбирают в качестве траста или ассоциации, хотя они также могут выбирать другие статусы. Как и большинство некорпораций, частные лица также могут облагаться налогом как корпорация.
Что в первую очередь важно для любого REIT, так это то, что он соответствует требованиям раздела 26 IRC, разделы 856-859. При выполнении этих требований, REIT может передать все свои доходы своим акционерам. Таким образом, сквозной доход считается вычетом, а REIT платит очень мало налогов. Основным требованием является то, что более 90% бизнеса относится к активам недвижимости.
Особые соображения
Вместо продажи имущества владелец может внести его в УПРЕИТ в обмен на единицы. Доли акций обычно имеют ту же стоимость, что и внесенная собственность. Поскольку недвижимость, проданная REIT, покрывается разделом 721 IRC, транзакция не создает налогооблагаемого события.
При конвертации имущества в акции UPREIT может диктовать специальные положения. Часто биржа предоставляет продавцу специальные единицы, которые позволяют продавцу недвижимости выбирать, каким образом они хотели бы наделить себя REIT. Продавцам недвижимости может быть разрешено немедленно конвертировать единицы в акции REIT. Также могут быть доступны другие варианты, такие как владение акциями в течение как минимум одного года, а затем получение денежных средств.
Как только инвестор продает свою собственность UPREIT, UPREIT владеет собственностью и всей администрацией, связанной с ней. Управление UPREIT может быть несколько более сложным, чем базовые REIT, из-за опции обмена Раздела 721 и всех условий, которые идут с ним для нового unitholder. Менеджеры UPREIT отвечают за управление своим портфелем REIT с целью получения прибыли.
Акции UPREIT могут колебаться в зависимости от деятельности управления, оценки объектов недвижимости, финансовых сделок и любых других транзакций, которые происходят. Это может создать волатильность для акционеров. Акционеры UPREIT, как правило, обладают гибкой ликвидностью, которая позволяет им легко конвертировать свои акции в наличные по своему усмотрению.
Преимущества UPREIT
UPREIT может быть жизнеспособным вариантом для любого владельца недвижимости, желающего продать свою собственность. Как таковой, он может обратиться как к отдельным владельцам недвижимости, так и к владельцам коммерческой недвижимости. Любой владелец недвижимости, который решит произвести обмен по разделу 721 на UPREIT, может получить стоимость имущества в форме единиц UPREIT.
Разделы 721 обменов в UPREIT не создают налогооблагаемого события. Тем не менее, налогоплательщики облагаются налогом на основе общих стандартов налогообложения REIT. Некоторые владельцы недвижимости могут использовать этот тип инвестиций для планирования недвижимости, потому что он может вообще обойти налоги.
Требования к UPREIT
UPREIT является REIT в соответствии со всеми стандартными правилами бухгалтерского учета и налогообложения. UPREIT были созданы для учета вклада имущества в REIT в обмен на доли собственности. Поэтому такое структурирование руководствуется стандартами IRC, раздел 721, в котором рассматриваются налоговые льготы для обмена акций на собственность. В общем, любой REIT, который допускает обмен по разделу 721 в REIT, можно считать UPREIT.
Большинство REIT сосредоточено на конкретном сегменте рынка недвижимости, хотя руководящие стандарты только диктуют, что недвижимость и связанное с ней финансирование должны составлять более 90% бизнеса. UPREIT, как правило, будут следовать той же стратегии инвестирования, ориентируясь на целевую нишу в сфере недвижимости.
Раздел 721 предоставляет руководящие стандарты для освобождения паев акционеров в обмен на имущество. Секция 721 может быть альтернативой обменам секции 1031 IRC. Обмены по Разделу 1031 позволяют владельцу имущества продавать свою собственность и инвестировать вырученные средства в обмен по типу, чтобы избежать налогов.
Тем не менее, обмены по Разделу 1031 не разрешены в UPREIT, поскольку они требуют обмена по принципу единого рода и не позволяют имуществу обмениваться акциями. Следовательно, обмен по разделу 721 на UPREIT может быть привлекательным. Обе биржи 721 и 1031 позволяют владельцу недвижимости откладывать налоги.
UPREIT против DownREIT
UPREIT, DownREIT и все другие специальные объекты REIT являются просто REIT по своей сути со специальными положениями, которые предоставляют им дополнительную гибкость. DownREIT позволяет инвестору в совместное предприятие с REIT. В DownREIT обмен единиц основан, в первую очередь, на стоимости имущества в совместном предприятии, что может обеспечить более высокую доходность для совместного предпринимателя, не владеющего имуществом.
