Содержание
- Что такое Escrow?
- Открыть депозитный счет
- Жду оценки банка
- Безопасное финансирование
- Утвердить раскрытия Продавца
- Получить необходимые проверки
- Страхование рисков
- Титульный отчет и титульное страхование
- Финальная прогулка
- Форма HUD-1
- Закрыть сделки
- Суть
Покупка дома может быть сложным процессом, к которому большинство людей обычно не готовы. Одним из таких загадочных элементов является процесс условного депонирования, также называемый закрытием. Этот процесс, который происходит между моментом, когда продавец принимает предложение и покупатель получает ключи, может быть ошеломляющим для многих покупателей жилья.
Что такое Escrow?
Эскроу является финансовым инструментом, которым владеет третья сторона от имени двух других сторон, совершающих транзакцию. Это как трастовый счет третьей стороны, в то время как все обязательства продавца и покупателя выполнены.
Время, необходимое для перехода от начала к концу процесса условного депонирования, варьируется. Некоторые из факторов, определяющих продолжительность закрытия, включают предварительное одобрение ипотеки, наличие надлежащих документов и количество времени, необходимое для завершения андеррайтинга. И так же, как продолжительность времени, процесс также может варьироваться в зависимости от состояния. Шаги, однако, как правило, одинаковы для всех.
Открыть депозитный счет
После того, как вы и продавец подписали взаимоприемлемое соглашение о покупке, ваш агент заберет ваш реальный денежный чек и внесет его на целевой депозитный счет в целевой депозитной компании, указанной в соглашении о покупке.
Компания условного депонирования выступает в качестве нейтральной третьей стороны для сбора необходимых средств и документов, участвующих в процессе закрытия, от первоначального залогового депозита и кредитных документов до подписанного акта. В некоторых областях адвокаты могут обрабатывать этот процесс вместо условного депонирования, и это можно назвать урегулированием, а не условным депонированием.
Жду оценки банка
Банк, предоставляющий ипотеку, будет проводить свою собственную оценку, которую обычно платит покупатель, чтобы защитить свои финансовые интересы, если ему когда-либо понадобится обратить взыскание на имущество. Если оценка будет ниже предложенной цены, кредитор не предоставит вам финансирование, если вы не найдете разницу, или продавец не снизит цену до оценочной суммы.
Однако вы можете попытаться изменить мнение оценщика, выполнив одно из следующих действий:
- Предоставьте дополнительную информацию о том, почему вы считаете, что стоимость дома должна быть оценена дороже. Получите вторую оценку. Попробуйте другого кредитора и надейтесь, что оценка пройдет в вашу пользу.
Если ни один из этих вариантов невозможен, вы можете отказаться от договора купли-продажи.
Безопасное финансирование
Вы должны были быть предварительно одобрены для ипотеки, прежде чем ваше соглашение было принято. Как только вы дадите кредитору адрес собственности, он подготовит добросовестную оценку или отчет, в котором будет указана сумма вашего кредита, процентная ставка, расходы на закрытие и другие расходы, связанные с покупкой. Убедитесь, что вы договорились о цифрах в этом документе, прежде чем подписать его. Как только у вас есть письменное обязательство по кредиту, пришло время в письменной форме устранить непредвиденные обстоятельства финансирования.
Утвердить раскрытия Продавца
Вы должны получить письменное уведомление о любых очевидных проблемах, которые уже были выявлены продавцом или агентом продавца. Например, в районах со средним и низким доходом в районах с высокой стоимостью жизни гараж, возможно, был превращен в жилую зону в нарушение городских жилищных кодексов. Возможно, вы уже знаете о таких проблемах, потому что они часто упоминаются в списке.
Собственность может прийти с раскрытием без продавца, что означает, что продавец не раскрывает какие-либо подробности в условиях продажи. Если вы все еще заинтересованы в собственности, сделайте свой собственный осмотр. Убедитесь, что вы получите разрешение от продавца, прежде чем ваш инспектор войдет в помещение.
Получить необходимые проверки
Следующим шагом является рассмотрение того, хотите ли вы добавить дополнительные расходы на инспекции. Хотя они не обязательны, они могут пригодиться, учитывая ваши обстоятельства.
Хотя это не является обязательным требованием, в ваших же интересах пройти осмотр дома. За несколько сотен долларов профессиональный домашний инспектор скажет вам, есть ли какие-либо опасные или дорогостоящие дефекты в доме. Если они есть, вы захотите узнать о них, чтобы выполнить одно из следующих действий:
- Откажитесь от покупки. Попросите продавца их починить. Попросите продавца снизить цену, чтобы вы могли самостоятельно справиться с ремонтом.
Обратите внимание, что вы не можете договориться о каких-либо уступках продавца здесь, если в контракте говорится, что вы приобретете недвижимость «как есть». Если процесс проверки завершится удовлетворительно, вам нужно будет удалить непредвиденные обстоятельства проверки в письменном виде. Вы повторите этот шаг после любых других проверок.
Инспекция вредителей
Возможно, вы захотите пройти проверку на наличие вредителей, чтобы убедиться, что в доме нет термитов, муравьев-плотников или других вредителей, таких как тараканы или крысы. Эти проблемы могут не проявляться в течение дня, когда вы, скорее всего, осматривали дом, и после переезда они будут ужасно нежелательным открытием. Любые проблемы с вредителями должны быть устранены до начала продажи - при условии, что вы хотите продолжить покупка. Это еще одна область, где вы можете пересмотреть условия договора с продавцом для оплаты работы.
Экологическая инспекция
Иногда рекомендуется пройти экологический осмотр на наличие токсинов в доме, таких как плесень и асбест. Также могут быть проблемы на домашней площадке, такие как загрязнение от места рядом со свалкой, бывшим нефтяным месторождением, химчисткой, заправкой или другим экологически опасным бизнесом. Любые проблемы, обнаруженные в этой области, могут представлять серьезную опасность для здоровья и могут быть дорогостоящими для устранения.
Геологический отчет
В районах, подверженных землетрясениям, может потребоваться отчет о почве и / или геологический отчет для оценки риска серьезного повреждения имущества в случае такой катастрофы. Вы также можете рассмотреть отчет о наводнении. Если дом слишком сильно затоплен, вы не сможете получить страховку домовладельцев, а это значит, что вы не можете получить ипотечный кредит. В некоторых случаях покупка страховки от наводнения в дополнение к страховке вашего домовладельца решит эту проблему. В сельской местности следует провести земельный осмотр, чтобы проверить границы объекта. В городских районах границы, как правило, уже очень четкие.
Страхование рисков
Это включает страхование домовладельцев и любое дополнительное покрытие, необходимое в вашем географическом районе (например, страхование от наводнения). Вы должны будете иметь страховку домовладельцев, пока ваша ипотека не будет погашена. Если вы хотите сэкономить несколько долларов, выберите свою собственную страховую компанию и выбирайте лучшие цены. Тот, который выбирает банк, может быть не тем, который вы хотите.
Титульный отчет и титульное страхование
И кредитные отчеты требуются как титульные, так и страховые титулы. Даже если бы они не были, вы все равно захотите их.
В отчете о праве собственности указывается, что право собственности на имущество является четким, то есть на имущество не наложено залоговое удержание, и никто, кроме продавца, не претендует на какую-либо его часть. Титульное страхование защищает вас и кредитора от любых правовых проблем, которые могут возникнуть позже, если что-то не появилось во время поиска названия.
Если с заголовком что-то не так (известно как облако или дефект), продавец должен будет исправить это, чтобы продажа могла продолжиться или позволить вам уйти. В зависимости от того, где вы живете, компания условного депонирования и титульная компания могут быть одинаковыми.
Финальная прогулка
Рекомендуется провести повторную проверку недвижимости непосредственно перед закрытием, чтобы убедиться, что новый ущерб не был нанесен, и продавец оставил вам предметы, указанные в договоре купли-продажи, такие как приборы или приспособления.
На этом этапе вы, вероятно, не сможете отступить, если дом не получил серьезного ущерба. Однако мелкий покупатель не случайно оказывает давление на своего агента, чтобы он расторг соглашение по чему-то незначительному.
Форма HUD-1
По крайней мере за один день до закрытия вы получите форму HUD-1 или окончательный отчет об условиях кредита и стоимости закрытия. Сравните это с оценкой добросовестности, которую вы подписали ранее. Эти два документа должны быть очень похожи. Ищите ненужные, неожиданные или чрезмерные сборы, а также прямые ошибки.
Закрыть сделки
Процесс закрытия несколько варьируется в зависимости от штата, но вам нужно будет подписать тонну документов; не торопитесь и читайте внимательно. У продавца также будут документы для подписи. После того, как все документы будут подписаны, сотрудник по условному депонированию подготовит новый документ, в котором будет указано, что вы являетесь владельцем собственности, и отправит его в окружную регистрацию. Вы отправите чек кассира или организуете банковский перевод для оплаты авансового платежа и расходов на закрытие, а ваш кредитор переведет средства вашего займа на условное депонирование, чтобы продавец и, если применимо, кредитор продавца могли получить оплату.
12 шагов к закрытию сделки с недвижимостью
Суть
Ваш агент будет контролировать весь этот процесс, поэтому не беспокойтесь, если вы не понимаете каждую деталь. Тем не менее, в любой транзакции, когда вы ставите так много в финансовом отношении, хорошей идеей будет иметь хотя бы базовое представление о том, что происходит, чтобы вы не воспользовались преимуществом. (Для получения дополнительной информации см. «Понимание процесса условного депонирования и требований»)
