Отрицательный капитал возникает, когда стоимость недвижимости падает ниже непогашенного остатка по ипотеке, использованной для покупки этой недвижимости. Отрицательный капитал рассчитывается просто путем взятия текущей рыночной стоимости имущества за вычетом остатка по непогашенной ипотеке.
Разрушение отрицательного капитала
Чтобы понять отрицательный капитал, мы должны сначала понять «положительный капитал» или, точнее, его обычно называют домашним капиталом.
Домашний капитал - это ценность интереса домовладельца к своему дому. Это текущая рыночная стоимость недвижимости за вычетом каких-либо залогов или обременений, связанных с этой собственностью. Эта стоимость колеблется с течением времени, поскольку платежи по ипотеке и рыночные силы играют на текущую стоимость этого имущества.
Если часть или все дома приобретены с помощью ипотеки, то кредитное учреждение будет иметь интерес к дому до тех пор, пока не будет выполнено обязательство по кредиту. Собственный капитал - это часть текущей стоимости дома, которой владелец владеет свободно и ясно.
Собственный капитал может быть накоплен либо с помощью авансового платежа, произведенного во время первоначальной покупки недвижимости, либо с помощью платежей по ипотечному кредиту - поскольку часть этого платежа, выделенная по контракту, будет направлена на обесценение непогашенной основной суммы долга. Владельцы могут извлечь выгоду из повышения стоимости имущества, поскольку это приведет к увеличению их стоимости капитала.
Экономические последствия отрицательного капитала
Когда текущая рыночная стоимость дома падает ниже суммы, которую владелец недвижимости должен по его / ее ипотеке, этот владелец затем классифицируется как имеющий отрицательный капитал. Например, в 2007 году покупатель приобрел дом за 400 000 долларов с ипотекой в 350 000 долларов. Если рыночная стоимость этого дома в 2008 году составляла 275 000 долларов, владелец имеет отрицательный капитал в доме, потому что ипотека, приписанная к собственности, на 75 000 долларов больше, чем она будет продавать в 2008 году. Отрицательный капитал может возникнуть, когда домовладелец приобретает дом, используя ипотека перед крахом жилищного пузыря, рецессией или депрессией.
Как мы видели во время последнего финансового кризиса 2007-2008 годов, широко распространенная эпидемия отрицательного капитала на рынке жилья может иметь далеко идущие последствия для экономики в целом. Домовладельцы с отрицательным капиталом - часто называемые домовладельцами под водой - обнаружили, что им труднее активно заниматься работой в других районах или штатах из-за потенциальных потерь, понесенных в результате продажи их домов.
Продажа дома с отрицательным капиталом становится долгом для продавца, поскольку они будут нести ответственность перед своим кредитным учреждением за разницу между прикрепленной ипотекой и продажей дома.
