содержание
- Каковы причины рефинансирования? Как получить лучшую сделку по рефинансированию Что будет стоить рефинансирование? Важность кредитных баллов
Будет ли рефинансирование ипотеки иметь смысл для вас? Вы, вероятно, имели разговор в тот или иной момент. Это тот, где член семьи или сосед рассказывает о том, сколько они получили, рефинансируя свою ипотеку. Теперь вы задаетесь вопросом: вы проигрываете, если не следуете примеру?
Есть моменты, когда толпы домовладельцев стремятся к рефинансированию, как правило, из-за падения процентных ставок. Но ставки - не единственная причина для замены вашего текущего кредита, и при этом идеальное время для рефинансирования одного заемщика - это всегда хорошая возможность для человека, живущего по соседству или в соседнем городе.
Прежде чем приступить к принятию решения, важно понять, почему вы в первую очередь хотите взять новый ипотечный кредит, а затем выяснить, имеет ли это смысл в ваших конкретных обстоятельствах.
Каковы причины рефинансирования?
Существуют очевидные и менее очевидные причины рефинансирования.
1. Падение процентных ставок
Это самая очевидная причина рефинансирования. Когда процентные ставки падают, новый кредит означает более низкие затраты на финансирование. Возможно, вы взяли 30-летнюю фиксированную ипотеку, когда ставки были на уровне 6%, а теперь они снизились до 4, 5%. В случае ссуды в размере 300 000 долл. Только это снижение ставки приведет к снижению ежемесячного платежа на 279 долл. США.
В таком случае выполнение рефи может показаться легким делом. Но имейте в виду, что получение нового кредита означает оплату новых затрат на закрытие. И те могут или не могут стоить экономии от более низкой ставки, в зависимости от того, как долго вы ожидаете жить в вашем доме.
Как правило, чем дольше вы планируете оставаться на месте, тем больше смысла рефинансировать и использовать эти единовременные сборы. Но вам придется работать с числами, чтобы знать наверняка.
2. Замена ARM
Хорошая причина для рефинансирования - если у вас есть ипотека с регулируемой ставкой или ARM, которую вы хотите конвертировать в кредит с фиксированной ставкой.
ARM - это кредит, который предлагает низкую вводную процентную ставку, которая «сбрасывается» по истечении заданного периода времени, будь то один год с даты закрытия или пять лет или более. Если процентные ставки повысились, когда кредит переустанавливается, заемщики могут испытать шок, когда увидят свой новый ежемесячный платеж.
Вот почему заемщики часто пытаются рефинансировать ссуду с фиксированной ставкой до даты сброса, особенно когда ставки относительно низкие по историческим меркам. Дело в том, что никто не знает, что будет с процентными ставками в будущем. Поэтому выбор более безопасной ставки - это, как правило, хорошая идея, особенно если вы планируете побыть у себя дома некоторое время.
Дорогостоящие перезагрузки ARM были одним из факторов, которые привели к краху ипотеки десять лет назад. Жилищные кредиты с регулируемой ставкой встречаются не так часто, как это было тогда, хотя они возвращались в последние несколько лет. Если у вас есть такая возможность, оставаться на шаг впереди потенциальных проблем может быть мудрой идеей.
Ключевые вынос
- Причины рефинансирования вашей ипотеки включают в себя снижение процентной ставки, переход на фиксированную ставку с ипотеки с регулируемой ставкой или вывоз наличных из вашего дома. При поиске новой ипотеки не забывайте смотреть не только на процентные ставки, но и на заключительные затраты, добросовестные оценки и точка безубыточности. Подумайте об использовании услуг ипотечного брокера, но сделайте свою работу, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение. Решите, хотите ли вы использовать баллы для понижения процентной ставки и не забудьте зафиксировать ставку, как только у вас будет хорошее предложение. Получите свои кредитные отчеты, чтобы узнать, каков ваш кредитный рейтинг, и проверьте на ошибки, поскольку хороший кредит может помочь обеспечить лучший пакет рефинансирования.
3. Ваш улучшенный кредитный рейтинг
Возможно, вы взяли ипотечный кредит, когда ваш счет был намного ниже, чем сейчас, что привело к более высокой, чем в среднем, процентной ставке. С тех пор вы приобрели лучшие финансовые привычки, сокращая свои остатки и регулярно отправляя платеж до установленного срока. Ваша способность своевременно возвращать кредит является одним из важнейших факторов, определяющих процентную ставку по ипотечному кредиту. Кредиторы делают обоснованное предположение, собирая ваш кредитный рейтинг, который отражает вашу историю заимствования и погашения.
Если ваш кредитный рейтинг достаточно улучшился, вы можете иметь право на значительно лучшую ставку.
4. Продление срока кредита
Даже когда их ставки одинаковы, некоторые домовладельцы могут снизить свои ежемесячные платежи путем рефинансирования. Как? Они просто берут новый кредит на более длительный срок.
Скажем, например, что вы взяли 30-летнюю ипотеку на 250 000 долларов. Десять лет спустя остаток по кредиту снизился до 200 000 долларов. Взяв новый 30-летний кредит на остаток, вы уменьшаете ежемесячный платеж. Но вы также добавляете 10 дополнительных лет на ваш кредит.
Продление срока кредита может иметь смысл, если у вас возникли проблемы с отслеживанием платежей. Но не заблуждайтесь - растягивая ипотеку, вы будете платить больше процентов в долгосрочной перспективе.
5. Вывод наличных из вашего дома
Среди преимуществ владения недвижимостью - возможность со временем построить капитал. И как только вы это сделаете, ваш дом может начать выглядеть как банкомат, из которого вы сможете вытащить деньги по своему усмотрению.
Один из способов сделать это - рефинансировать с более крупной ссудой, оставляя вам дополнительные деньги, которые вы можете использовать для различных нужд. Однако, чтобы выполнить возврат денежных средств, вам необходимо оставаться в пределах порогового значения ссуды к стоимости или LTV для вашей кредитной программы. Соотношение займа к стоимости - это сумма залога, деленная на оценочную стоимость имущества .
Допустим, у вас есть дом стоимостью 200 000 долларов, и вы все еще должны 120 000 долларов по ипотеке. Если у вашего кредитора 80% LTV, вы можете рефинансировать кредит в размере 160 000 долларов и получить разницу в 40 000 долларов наличными.
Многие люди, которые рефинансируют, чтобы погасить долг по высокой процентной ставке, снова начинают увеличивать свой долг, как только получают доступ к большему количеству кредитов.
Но и здесь вы будете платить расходы на закрытие, чтобы получить этот новый кредит, и у вас будет меньше капитала, когда вы в конечном итоге продадите недвижимость. Это вполне может стоить того, если вы используете деньги с пользой, например, заплатите кредитную карту с высокой процентной ставкой или проведете ремонт, который увеличит стоимость вашего дома. Если вы используете деньги, чтобы купить лодку или отправиться в экзотический отпуск, вы можете подумать дважды.
Имейте в виду, что есть и другие способы получения денег в вашем доме, такие как ссуда на покупку дома или кредитная линия на покупку дома, с помощью которой вы можете получить по мере необходимости. Выполнение небольшого домашнего задания и сравнение плюсов и минусов каждого из них поможет вам сделать лучший выбор.
Как получить лучшее предложение по рефинансированию
Если бы покупка по ипотечному кредиту походила на покупку телевизора - просто нужно проверить магазины и онлайн, чтобы точно узнать, сколько вам придется заплатить. К сожалению, поиск ипотечных кредитов немного сложнее.
Разные кредиторы будут предлагать разные ставки, не говоря уже о разных сборах, в зависимости от таких факторов, как ваш кредитный рейтинг, статус занятости и соотношение займа к стоимости. Единственный реальный способ убедиться в том, что вы получаете лучшее предложение, - ходить по магазинам с несколькими провайдерами. Вы можете включить несколько крупных банков, а также местных банков и кредитных союзов, чтобы узнать, кто может предложить вам наиболее привлекательные условия.
Может быть заманчиво посетить онлайн-рынок, который обещает мгновенные котировки от различных ипотечных компаний. Но помните, что цифры, которые они предоставляют, часто являются приблизительными, а не фактическими предложениями. Кроме того, вы не всегда можете контролировать, насколько широко предоставленная вами личная информация будет передана другим сторонам. Вот почему общение с авторитетными кредиторами по одному, даже если это занимает больше времени, обычно является хорошей идеей.
Делая покупки вокруг, не смотрите только на процентную ставку. Даже до того, как вы официально подадите заявку на рефинансирование, вы можете спросить кредитора, предоставит ли он «добросовестную оценку», в которой указано, сколько вам также придется заплатить при закрытии расходов. В некоторых случаях оплата немного более высокой ставки, если она идет с более низкими авансовыми платежами, может фактически сработать в вашу пользу.
Чтобы определить ставки, каждый кредитор должен будет получить ваш кредитный отчет, который может снизить ваш кредитный рейтинг. Вы можете минимизировать или даже устранить влияние на ваш счет, проводя исследования в течение короткого периода времени. Например, компания, которая набирает баллы FICO, не звонит вам (или не очень) за ипотечные запросы, сделанные в течение 30 - 45 лет. дни скоринг, в зависимости от того, какую версию формулы FICO использует кредитор. (Подробнее о вашей кредитной оценке ниже.)
Можете ли вы получить лучшее рефинансирование с ипотечным брокером?
Подход к нескольким поставщикам ипотечных кредитов может показаться большой работой, особенно если у вас ограниченное количество свободного времени. Это одно из преимуществ работы с ипотечным брокером, который собирает вашу информацию и связывается с несколькими кредиторами от вашего имени. Это как универсальный магазин для ваших потребностей ипотеки.
Поскольку брокерам платят банки и ипотечные компании, с которыми они работают, вам не нужно платить им напрямую за их услуги. Кроме того, кредиторы иногда награждают их за привлечение клиентов, предоставляя им специальные тарифы.
Но есть недостатки у аутсорсинга вашего поиска. Например, брокеры могут получить компенсацию за то, что они привлекли вас к более крупному кредиту, даже если это не в ваших интересах. А некоторые кредиторы не работают с брокерами, поэтому иногда это может ограничить ваши возможности.
Там нет проблем в использовании обоих методов, хотя. Вы можете использовать брокера, чтобы сделать тяжелую работу, но поищите одну или две цитаты самостоятельно, чтобы увидеть, как они сравниваются, и найти лучшего кредитора для вас.
Блокировка в вашем курсе: знать стратегию
Прогнозировать, где процентные ставки будут двигаться неделями раньше, - глупое поручение, даже банки не знают, куда они направляются. Поэтому, как только вы нашли хорошее предложение, всегда полезно зафиксировать свой тариф, чтобы вы знали, что к дате закрытия он будет таким же.
Предположим, например, что, по оценкам банка, вы можете закрыть кредит в течение 30 дней. Возможно, вы захотите попросить заблокировать вашу процентную ставку на 45 дней, чтобы убедиться, что она не пойдет вверх к моменту, когда вы завершите запись.
Однако получение блокировки по ставке дольше, чем необходимо, не всегда работает в вашу пользу. Всякий раз, когда банки замораживают свою ставку, они берут на себя риск того, что процентные ставки будут расти. Таким образом, они обычно компенсируют более длительный период блокировки более высокой ставкой или дополнительными сборами.
Очки или нет очков?
Другой способ получить более низкую процентную ставку по вашему кредиту - это платить «баллы», которые представляют собой предоплаченные проценты по вашей записке. Каждая точка эквивалентна одному проценту от стоимости вашего кредита. Таким образом, заплатив два очка по ипотечному кредиту в 200 000 долларов, вы получаете более 4000 долларов.
В обмен кредитор предлагает более низкую ставку, которая может принести вам пользу, если вы будете оставаться в своем доме достаточно долго. Как и в случае с процентами, которые вы платите в течение срока кредита, сумма, которую вы платите в баллах, как правило, не облагается налогом (это предполагает, что для вас все еще имеет финансовый смысл классифицировать свои вычеты, а не брать вычет по более новому стандарту).
Конечно, вам нужно иметь немного больше денег в момент закрытия, чтобы воспользоваться преимуществами очков. Если, с другой стороны, вы ищете наименьшую возможную начальную стоимость рефинансирования, вам лучше избегать предоплаты и жить с немного более высокой процентной ставкой.
Что будет стоить рефинансирование?
Перспектива значительно более низкой процентной ставки по вашему кредиту может быть заманчивой для любого домовладельца. Но прежде чем приступить к реффи, вам действительно нужно знать, сколько это будет стоить. Часто то, что кажется выгодным, теряет свой блеск, когда вы видите комиссионные.
Вот почему важно сравнивать добросовестные оценки различных кредиторов. Эти документы включают процентную ставку, а также разбивку прогнозируемых расходов на закрытие кредита.
Одной из самых больших затрат является «плата за выдачу кредита». Но вы также столкнетесь с рядом других расходов, таких как расходы на обновленную оценку, сборы за поиск по названию и надбавка за страхование названия. В целом, все эти расходы могут составить до 5% от стоимости кредита.
Определить точку безубыточности
Если вы не собираетесь оставаться в своем доме в течение длительного времени, эти первоначальные расходы могут сделать возмещение непосильным. Чтобы понять это, разделите затраты на закрытие на сумму, которую вы ежемесячно экономите от вашей новой процентной ставки. Результатом является количество месяцев, которые потребуются, прежде чем вы окупите свой новый кредит.
Вы, наверное, слышали о кредиторах, предлагающих кредиты без затрат на закрытие, что может показаться идеальным способом сэкономить немного денег. Но есть одна загвоздка: кредитор должен взимать с вас более высокую процентную ставку, чтобы учесть эти расходы. Если вы будете оставаться в своем доме достаточно долго, вам лучше отказаться от сборов в обмен на меньшую ежемесячную оплату.
Важность кредитных баллов
Экономические тенденции оказывают большое влияние на процентную ставку, которую вы получите. Например, ипотека с фиксированной ставкой, как правило, движется в шаге от уровня доходности 10-летних казначейских облигаций.
Но отдельные факторы также имеют непосредственное отношение к вашей ставке. Ваш доход и история работы играют важную роль, равно как и ваш кредитный рейтинг, который основан на информации в вашем кредитном отчете. Чем выше ваш счет, тем ниже ставка, которую вы должны будете заплатить по новому кредиту.
Согласно веб-сайту myFICO, заемщик с рейтингом 760 и выше, как правило, платит на 200 долларов меньше в месяц по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой на сумму 216 000 долларов, чем кто-либо с результатом 620.
Улучшение вашего счета
Это платит, чтобы получить ваш кредитный рейтинг как можно выше, прежде чем начать процесс рефинансирования. Многие поставщики кредитных карт предлагают их бесплатно, хотя некоторые используют системы скоринга, отличные от FICO, которая является наиболее широко используемой моделью. Вы также можете купить свой счет на myFICO.com.
Вы также захотите посмотреть свой фактический кредитный отчет во всех трех отчетных агентствах: Experian, Equifax и TransUnion. К счастью, вы можете получить бесплатную копию каждого из них раз в год на yearcreditreport.com. Убедитесь, что информация о ваших существующих кредитных счетах является точной. Если вы обнаружите ошибку в своем отчете, вы можете обратиться в соответствующее кредитное бюро, чтобы оно могло провести расследование.
За исключением любых серьезных ошибок в вашем отчете, может потребоваться время, чтобы увеличить ваши цифры. Основными факторами, влияющими на ваш счет, являются использование кредита и история платежей, которые вместе составляют колоссальные 65% вашего номера FICO. Таким образом, лучшее, что вы можете сделать, чтобы снизить ставку по ипотечному кредиту, - это уменьшить остаток на ссуде и всегда производить платежи вовремя.
Суть
Не существует единого универсального ответа на вопрос, имеет ли смысл рефинансирование вашей ипотеки. В большинстве случаев все сводится к математике. Если сумма, которую вы экономите ежемесячно, в конечном итоге затмевает затраты на закрытие, получение нового кредита может быть разумным шагом.
