Никто не хочет платить частную ипотечную страховку (PMI) по ипотеке. Это не дешево, и это добавляет к ежемесячной стоимости кредита. Выяснение того, можете ли вы избежать PMI, начинается с понимания того, почему вы, возможно, застряли с ним.
Одной из мер риска, которые кредиторы используют при страховании ипотеки, является соотношение кредита к стоимости (LTV). Это простой расчет, сделанный путем деления суммы кредита на стоимость дома. Чем выше коэффициент LTV, тем выше профиль риска ипотеки. Большинство ипотечных кредитов с коэффициентом LTV, превышающим 80%, требуют, чтобы заемщик выплачивал частную ипотечную страховку (PMI). Это связано с тем, что заемщик, которому принадлежит менее 20% стоимости имущества, с большей вероятностью не выполнит условия кредита.
Ключевые вынос
- Частное ипотечное страхование (PMI) может быть дорогостоящим требованием для получения ипотечного кредита. Частное ипотечное страхование, вероятно, потребуется для ипотеки с коэффициентом LTV более 80%. Предотвращение PMI может сократить ваши ежемесячные платежи и сделать ваш дом более дорогим. Доступно. Предполагаемая оценка стоимости дома является основным определяющим фактором при выборе пути к избежанию PMI.
PMI в глубине
Предположим, например, что цена дома, который вы покупаете, составляет 300 000 долларов США, а сумма кредита - 270 000 долларов США (что означает, что вы внесли предоплату в размере 30 000 долларов США), в результате чего коэффициент LTV составляет 90%. Ежемесячный платеж PMI будет составлять от 117 до 150 долларов, в зависимости от типа получаемой ипотеки. (Ипотека с регулируемой ставкой, или ARM, требует более высоких платежей PMI, чем ипотека с фиксированной ставкой.)
Однако PMI не обязательно является постоянным требованием. Кредиторы обязаны снижать PMI, когда коэффициент LTV ипотеки достигает 78% за счет сочетания основного снижения ипотеки и повышения цен на жилье. Если часть снижения коэффициента LTV связана с повышением стоимости жилья, имейте в виду, что вам придется заплатить за новую оценку, чтобы проверить сумму повышения.
Альтернативой оплате PMI является использование второй ипотеки или так называемого контрейлерного кредита. Вот как это работает: вы получаете первую ипотеку с суммой, равной 80% стоимости дома, что позволяет избежать PMI, а затем вынимаете вторую закладную с суммой, равной продажной цене дома минус сумма первоначальный взнос и сумма первой ипотеки.
Используя числа из приведенного выше примера, вы возьмете первую ипотеку за 240 000 долларов, внесете предоплату в размере 30 000 долларов и получите вторую закладную за 30 000 долларов. Это избавляет от необходимости платить PMI, потому что коэффициент LTV первой ипотеки составляет 80%; однако теперь у вас также есть вторая ипотека, которая почти наверняка будет иметь более высокую процентную ставку, чем ваша первая ипотека. Хотя существует много видов вторичной ипотеки, более высокая процентная ставка является номинальной для курса. Тем не менее, комбинированные платежи по первой и второй ипотеке обычно меньше, чем платежи по первой ипотеке плюс PMI.
Компромиссы
Подводя итог, если говорить о PMI, если у вас есть менее 20% от продажной цены или стоимости дома для использования в качестве первоначального взноса, у вас есть два основных варианта:
- Используйте «автономную» первую ипотеку и платите PMI до тех пор, пока LTV ипотеки не достигнет 78%, после чего PMI можно будет ликвидировать. Используйте вторую ипотеку. Это, скорее всего, приведет к более низким первоначальным расходам на ипотеку, чем к оплате PMI. Однако вторая закладная обычно имеет более высокую процентную ставку, чем первая закладная, и ее можно устранить только путем ее погашения или рефинансирования первой и второй закладных в новую отдельную закладную, предположительно, когда LTV достигает 80% или менее (поэтому PMI не потребуется).
Несколько других переменных могут играть в это решение. Например:
- Сравните возможные налоговые сбережения, связанные с выплатой PMI, с налоговыми сбережениями, связанными с уплатой процентов по второй закладной. Налоговое законодательство 2017 года изменило ограничения на вычет процентов по ипотечным кредитам, поэтому проконсультируйтесь с бухгалтером относительно вашего финансового положения. Сравните стоимость новой оценки, чтобы исключить PMI, с затратами на рефинансирование первой и второй ипотеки в один отдельный ипотечный кредит. Обратите внимание на риск того, что процентные ставки могут возрасти между моментом первоначального решения по ипотечному кредиту и временем рефинансирования первого и второго ипотечных кредитов. Проверьте разные ставки основного сокращения двух вариантов. Отметьте временную стоимость денег (Мысль о том, что деньги, которые вы тратите сейчас, стоят больше, чем та же сумма в будущем).
Тем не менее, наиболее важной переменной в решении является ожидаемая скорость повышения цен на жилье. Если вы выберете автономную первую ипотеку, которая требует от вас выплаты PMI - вместо получения второй ипотеки без PMI - насколько быстро ваш дом может вырасти в цене до точки, где LTV составляет 78%, и PMI можно устранить ? Это главный решающий фактор и, следовательно, тот, на котором мы сосредоточимся сейчас.
Оценка: ключ к принятию решений
Вот наиболее важный фактор принятия решения: после исключения PMI из отдельной первой ипотеки ежемесячный платеж, который вы должны будете, будет меньше, чем совокупные платежи по первой и второй ипотеке. Это поднимает два вопроса. Во-первых, сколько времени пройдет до того, как PMI будет ликвидирован? И во-вторых, какие сбережения связаны с каждым вариантом?
Ниже приведены два примера, основанные на разных оценках скорости повышения цен на жилье.
Пример 1: Низкая скорость повышения цен на жилье
В приведенных ниже таблицах сравниваются ежемесячные платежи по отдельной 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой с индексом PMI по сравнению с 30-летней первой ипотекой с фиксированной ставкой в сочетании со второй ипотекой со сроком погашения 30 лет.
Ипотека имеет следующие характеристики:
На рисунке 2 оценены годовые темпы роста цен на жилье.
Обратите внимание, что выплата PMI в размере 120 долл. США исключается из общей ежемесячной выплаты по первой ипотеке в течение 60 месяцев (см. Рисунок 3 ), когда LTV достигает 78% за счет комбинации основного снижения и повышения цен на жилье.
Таблица на рисунке 4 показывает совокупные ежемесячные платежи первой и второй ипотеки. Обратите внимание, что ежемесячный платеж постоянен. Процентная ставка является средневзвешенной. LTV - только первая ипотека.
Используя первую и вторую ипотеку, можно сэкономить 85 долларов в месяц в течение первых 60 месяцев. Это равняется общей экономии в 5 100 долларов. Начиная с 61-го месяца, автономная первая ипотека получает преимущество в 35 долларов в месяц для оставшихся сроков ипотеки. Если мы разделим 5 100 долларов США на 35 долларов США, мы получим 145. Другими словами, в этом сценарии медленного повышения цен на жилье, начиная с 61 месяца, пройдет еще 145 месяцев, прежде чем преимущество в оплате автономной первой ипотеки без PMI может получить назад первоначальное преимущество объединенных первой и второй ипотеки. (Этот период времени будет удлинен, если учитывать временную стоимость денег.)
Пример 2: быстрый темп роста цен на жилье
Приведенный ниже пример основан на тех же ипотеках, что и выше. Тем не менее, используются следующие оценки цен на жилье.
В этом примере мы показываем только одну таблицу ежемесячных платежей для двух вариантов (см. Рисунок 6 ). Обратите внимание, что PMI в этом случае упал в течение 13 месяцев из-за быстрого повышения цен на жилье, которое быстро снижает LTV до 78%.
С быстрым повышением цен на жилье PMI может быть устранен относительно быстро.
Комбинированные ипотечные кредиты имеют преимущество в размере 85 долларов США на 12 месяцев. Это равняется общей экономии 1020 долларов. Начиная с 13 месяца, автономная ипотека имеет платежное преимущество 35 долларов. Если мы разделим 1020 долларов на 35, мы сможем определить, что потребуется 29 месяцев, чтобы компенсировать первоначальную экономию комбинированной первой и второй ипотеки. Другими словами, начиная с 41 месяца, заемщик будет в финансовом отношении лучше, если выберет первую ипотеку с PMI. (Этот период времени будет удлинен, если учитывать временную стоимость денег.)
Суть
- Если вы решите оплатить PMI, его можно устранить путем оценки, когда LTV достигнет 78%. Если вы решите использовать комбинацию первой и второй ипотеки, у вас, вероятно, будет первоначальная экономия на оплате. Однако единственный способ устранить вторую закладную, которая, вероятно, будет иметь более высокую процентную ставку, чем первая закладная, - это выплатить ее или рефинансировать ваш первый и второй займы в новую отдельную закладную.
