Процентные ставки, особенно ставки на межбанковских биржах и казначейских векселях, оказывают такое же глубокое влияние на стоимость приносящей доход недвижимости, как и на любой инвестиционный инструмент. Поскольку их влияние на способность человека приобретать жилую недвижимость (увеличивая или уменьшая стоимость ипотечного капитала) настолько велико, многие люди ошибочно полагают, что единственным решающим фактором при оценке недвижимости является текущая ставка по ипотеке.
Тем не менее, ипотечные ставки являются лишь одним процентным фактором, влияющим на стоимость недвижимости. Поскольку процентные ставки также влияют на потоки капитала, спрос и предложение капитала и требуемые инвесторами нормы прибыли на инвестиции, процентные ставки влияют на цены на недвижимость различными способами.
Как процентные ставки влияют на стоимость недвижимости
Основы оценки
Чтобы понять, как процентные ставки, потоки капитала и ставки финансирования под влиянием правительства влияют на стоимость недвижимости, вы должны иметь общее представление о доходном подходе к стоимости недвижимости. Хотя стоимость недвижимости зависит от спроса и предложения на недвижимость в данном регионе и стоимости замещения при разработке новых объектов недвижимости, доходный подход является наиболее распространенным методом оценки для инвесторов. Доходный подход, предоставленный оценщиками коммерческой недвижимости, а также андеррайтерами и инвесторами инвестиций в недвижимость, очень похож на анализ дисконтированных денежных потоков, проводимый для инвестиций в акции и облигации.
Проще говоря, оценка начинается с прогнозирования дохода от недвижимости, который принимает форму ожидаемых арендных платежей или, в случае отелей, ожидаемой занятости, умноженной на среднюю стоимость номера. Затем, принимая все затраты на уровне имущества, включая затраты на финансирование, аналитик получает чистый операционный доход (NOI) или денежный поток, остающийся после всех операционных расходов.
Вычитая все капитальные затраты, а также любой инвестиционный капитал для обслуживания или ремонта имущества и другие не связанные с имуществом расходы из NOI, в результате получается чистый денежный поток (NCF). Поскольку объекты недвижимости обычно не сохраняют денежные средства или не имеют заявленной дивидендной политики, НКФ равняется денежным средствам, доступным для инвесторов, и аналогична денежным средствам от дивидендов, которые используются для оценки инвестиций в акционерный капитал или инвестиции с фиксированным доходом. Путем капитализации дивидендов или дисконтирования потока денежных средств (включая остаточную стоимость) за определенный инвестиционный период определяется стоимость имущества.
Потоки капитала
Процентные ставки могут значительно повлиять на стоимость финансирования и ставки по ипотечным кредитам, что, в свою очередь, влияет на стоимость на уровне имущества и, следовательно, влияет на стоимость. Однако спрос и предложение на капитал и конкурирующие инвестиции оказывают наибольшее влияние на требуемые нормы прибыли (RROR) и стоимость инвестиций. Поскольку Совет Федеральной резервной системы переместил акцент с денежно-кредитной политики и в большей степени на управление процентными ставками как способом стимулирования экономики или предотвращения инфляции, его политика оказала непосредственное влияние на стоимость всех инвестиций.
По мере снижения межбанковских обменных курсов стоимость средств уменьшается, и средства поступают в систему; и наоборот, когда ставки растут, доступность средств уменьшается. Что касается недвижимости, то изменения в ставках межбанковского кредитования увеличивают или уменьшают объем капитала, доступного для инвестиций. Количество капитала и стоимость капитала влияют на спрос, но также и на предложение, то есть деньги, доступные для покупки и развития недвижимости. Например, когда доступность капитала ограничена, поставщики капитала, как правило, ссужают меньше в процентах от внутренней стоимости или не так сильно, как «стек капитала». Это означает, что ссуды предоставляются по более низким соотношениям ссуды к стоимости, тем самым уменьшая заемные денежные потоки и стоимость имущества.
Эти изменения в потоках капитала также могут оказывать непосредственное влияние на динамику спроса и предложения на недвижимость. Стоимость капитала и доступность капитала влияют на предложение путем предоставления дополнительного капитала для развития собственности; они также влияют на население потенциальных покупателей, ищущих сделки. Эти два фактора работают вместе, чтобы определить значения свойств.
Скидки
Наиболее очевидное влияние процентных ставок на стоимость недвижимости можно увидеть при расчете ставок дисконтирования или капитализации. Ставка капитализации может рассматриваться как требуемая ставка дивидендов инвестора, тогда как ставка дисконтирования равна требованиям общего дохода инвестора. K обычно обозначает RROR, тогда как коэффициент капитализации равен (кг), где g - ожидаемый рост дохода или увеличение прироста капитала.
На каждую из этих ставок влияют преобладающие процентные ставки, поскольку они равны безрисковой ставке плюс премия за риск . Для большинства инвесторов безрисковой ставкой является ставка по казначейским обязательствам США; гарантированные кредитом федерального правительства, они считаются безрисковыми, потому что вероятность дефолта очень мала. Поскольку инвестиции с более высоким риском должны достигать соизмеримо более высокого дохода, чтобы компенсировать дополнительный риск, при определении ставок дисконтирования и ставок капитализации инвесторы добавляют премию за риск к безрисковой ставке, чтобы определить скорректированные с учетом риска доходы, необходимые для каждой рассматриваемой инвестиции.,
Поскольку K (ставка дисконтирования) равна безрисковой ставке плюс премия за риск, ставка капитализации равна безрисковой ставке плюс премия за риск за вычетом ожидаемого роста (g) дохода. Хотя премии за риск варьируются в зависимости от спроса и предложения и других факторов риска на рынке, ставки дисконтирования будут варьироваться в зависимости от изменений процентных ставок, которые их составляют. Когда требуемая доходность конкурирующих или замещающих инвестиций возрастает, стоимость недвижимости падает; и наоборот, когда процентные ставки падают, цены на недвижимость растут.
Суть
Важно сосредоточиться на ставках по ипотечным кредитам, поскольку они напрямую влияют на цены на недвижимость. Если вы являетесь потенциальным домовладельцем или инвестором в недвижимость, то простым способом исследовать текущие процентные ставки является использование ипотечного калькулятора.
Тем не менее, важно отметить, что изменение процентных ставок влияет на многие аспекты недвижимости. Помимо стоимости вашего нового дома, процентные ставки также влияют на доступность капитала и спрос на инвестиции. Эти потоки капитала влияют на спрос и предложение на недвижимость и, как следствие, они влияют на цены на недвижимость.
Кроме того, процентные ставки также влияют на доходность замещающих инвестиций и изменение цен, чтобы соответствовать неотъемлемому риску инвестиций в недвижимость. Эти изменения в требуемой норме прибыли на недвижимость также различаются в течение дестабилизирующих периодов на кредитных рынках. Поскольку инвесторы предвидят увеличение изменчивости будущих ставок или увеличение риска, премии за риск увеличиваются, оказывая более сильное понижательное давление на цены на недвижимость.
