По состоянию на 28 марта 2018 года опрос кредиторов Bankrate.com показал, что ставки по ипотечным кредитам составляли 4, 30% для 30-летнего фиксированного периода, 3, 72% для 15-летнего фиксированного периода и 4, 05% для первых пяти лет при регулируемом 5/1. ипотека (АРМ). Это средние национальные показатели; ставки по ипотеке варьируются в зависимости от местоположения и сильно зависят от вашего кредитного рейтинга.
Таким образом, первый шаг в принятии решения, является ли ипотека с фиксированной ставкой или ARM лучшим выбором на сегодняшнем рынке, - это поговорить с несколькими кредиторами, чтобы выяснить, на какую ставку вы претендуете и какие условия кредитования имеют смысл для вас, учитывая ваш кредитный рейтинг, доход, долги, авансовый платеж и ежемесячный платеж, который вы можете себе позволить.
Как только вы узнаете, какие кредитные ставки и ссуды будут вам предоставлены, как выбрать между ипотекой с фиксированной ставкой и ARM? Учитывайте эти факторы.
Фиксированный против ARM: ежемесячная разница платежей
На каждые 100 000 долл. США, которые вы заимствуете, вот то, что вы платите в месяц за каждый из основных типов ипотеки по средним национальным процентным ставкам, указанным выше:
- 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой: $ 495
- 15-летняя ипотека с фиксированной ставкой: $ 726
- Ипотека с регулируемой ставкой 5/1: 480 долларов США в течение первых 60 месяцев
Глядя только на ежемесячный платеж, ипотека с плавающей ставкой кажется, что это может быть лучшим выбором. Это самый дешевый вариант на 15 долларов в месяц. Чем больше ваша ипотека, тем больше ежемесячные сбережения. Если вы одалживаете полмиллиона, вы экономите 73 доллара в месяц с регулируемой ставкой.
Является ли эта разница достаточно большой, чтобы принять на себя дополнительные риски, связанные с ARM?
Типы ипотеки с регулируемой ставкой
ARMs бывают разных типов. Самым популярным является гибридный ARM, и из них наиболее популярным вариантом является ARM 5/1, за которым следуют ARM 3/1, 7/1 и 10/1.
Вот как работают гибридные ARM: например, ARM 5/1 имеет фиксированную процентную ставку в течение первых пяти лет, которая называется вводным периодом. После этого процентная ставка корректируется один раз в год на оставшуюся часть срока кредита (скажем, еще 25 лет). Есть ARM, которые приспосабливаются реже, чем раз в год, например, ARM 3/3 и 5/5, но это может быть трудно найти. Чем дольше начальный период, тем меньше будет разница между процентной ставкой ARM и процентной ставкой ипотеки с фиксированной ставкой.
В Соединенных Штатах процентная ставка для большинства ARM основана на ставке казначейства США, но около 20% ARM основаны на Лондонской межбанковской ставке (LIBOR). Ставки казначейства в настоящее время очень низкие, поэтому, если вы сейчас возьмете ARM, есть большая вероятность, что ваша процентная ставка вырастет, когда закончится вводный период ARM. Федеральная резервная система повышала процентные ставки один раз в марте и, как ожидается, будет делать это еще два раза в 2018 году, причем каждое повышение составит 0, 25%.
Толерантность к риску и планы на будущее
Когда вы берете ипотечный кредит с фиксированной ставкой, перед тем, как подписывать свои документы, вы точно знаете, сколько будет выплачиваться ипотека каждый месяц, пока у вас есть ипотека. Многие люди ценят эту стабильность.
ARM подвержены риску изменения процентной ставки или возможности изменения процентной ставки. После первоначального срока процентная ставка по этому виду ипотеки корректируется с учетом текущих рыночных условий. Как вы узнаете, какой будет процентная ставка ARM, когда она будет сброшена после вступительного периода?
Подробная информация о конкретном ARM - так называемой структуре ограничения процентных ставок - подскажет, насколько высока может быть ваша ежемесячная оплата. Например, ARM 5/1 может иметь предельную структуру 2-2-6, что означает, что в шестом году (после истечения вводного пятилетнего периода) процентная ставка может увеличиться на 2%, в последующие годы процентная ставка может увеличиваться на дополнительные 2% в год, а общее повышение процентной ставки не может превышать 6% в течение срока действия кредита.
Если ваша начальная ставка составляла 4%, в течение первых пяти лет ваша процентная ставка была бы 4%. В шестом году он может увеличиться на 2%, в зависимости от годового казначейства США, поэтому ваш показатель может возрасти до 6%. В седьмом году ваша ставка может увеличиться еще на 2%, до 8%, а в восьмом году ваша ставка может снова увеличиться на 2%, что сделает вашу ставку 10%. В этот момент вы бы достигли 6% потолка; Ваша ставка никогда не будет превышать 10%.
Хотя ограничение несколько снижает ваш риск, при 30-летней ипотеке на 200 000 долларов США разница между 4% и 10% процентной ставкой составляет ежемесячный платеж в размере около 955 долл. США против 1755 долл. США. Вы должны спросить себя, можете ли вы жить с наихудшим сценарием дополнительных 800 долларов в месяц в период с восьми до тридцати лет.
Будет ли ваша ставка когда-либо корректироваться, зависит от индекса индекса ARM. Если ваша ARM индексируется к одногодичной ставке казначейства и эта ставка в шестом году такая же, как и в первый год, ваша процентная ставка не увеличится в шестом году. Однако, если ставка казначейства выросла на 3%, ваша процентная ставка не увеличится более чем на 2% в шестом году из-за ограничения.
Люди, которые получают ARM, часто думают, что произойдет одно из следующих событий:
- Они продадут дом до сброса кредита.
- Их доход увеличится до сброса кредита.
- Они смогут рефинансировать до сброса кредита.
- Процентные ставки останутся стабильными или будут снижаться, давая им ставку, аналогичную вводной ставке при восстановлении кредита.
FHA ARMs
Федеральное управление жилищного строительства (FHA) гарантирует ипотечные кредиты с регулируемой ставкой, что позволяет кредиторам предлагать их заемщикам, которые нуждаются в более мягких требованиях для квалификации. FHA предлагает 1-летние ARM и 3-, 5-, 7- и 10-летние гибридные ARM. Процентная ставка по годовой и трехлетней версиям не может увеличиваться более чем на 1% в год после вступительного периода или более чем на 5% в течение срока действия кредита. Процентная ставка по 5-, 7- и 10-летним ARM не может увеличиваться более чем на 2% в год после вступительного периода, а срок службы составляет 6%.
Как и все ипотечные кредиты FHA, в то время как ARHA FHA может иметь более мягкую квалификацию, требуется, чтобы заемщики выплачивали авансовую страховую премию по ипотечному кредиту в размере 1, 75% от суммы кредита (которая обычно включается в кредит, и вы будете платить проценты по ней как результат). Также требуется ежемесячная страховая премия по ипотечному страхованию, стоимость которой зависит от срока вашего кредита и первоначального взноса. Например, если вы вносите минимальный требуемый первоначальный взнос FHA в размере 3, 5% и берете кредит на 30 лет, вы будете ежегодно выплачивать 0, 85% от непогашенного остатка по кредиту в страховании ипотеки до тех пор, пока не выплатите кредит полностью. Эта сумма делится на 12 и добавляется к вашему ежемесячному платежу. При кредите в 200 000 долларов авансовый взнос обойдется вам в 3500 долларов, а ежемесячные страховые взносы по ипотечному кредиту будут стоить вам около 142 долларов в месяц в течение первого года и постепенно уменьшатся после этого. Эти расходы увеличивают стоимость владения домом как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе и могут сделать его менее доступным.
Выбор между ссудой с фиксированной ставкой и ARM
Теперь, когда вы знаете, как ARM сравниваются с кредитами с фиксированной ставкой, как вы решаете, какой из них наиболее подходит для вашей ситуации?
Шон О. МакГиэн, кредитный специалист в Гомер Глен, штат Иллинойс, недалеко от Чикаго, весит таким образом. «Большинство наших клиентов попадают в корзину с фиксированной ставкой. Они традиционно являются первыми покупателями жилья, которые покупают квартиры или дома на одну семью и не знают своих будущих планов », - говорит он. «Если у них в конечном итоге появятся дети, и им придется оставаться там в долгосрочной перспективе, фиксированная ставка обеспечит им уверенность и стабильность при выплате ипотеки».
Поскольку процентные ставки практически некуда подняться, но на сегодняшнем рынке они растут, большинство покупателей жилья не заинтересованы в том, чтобы рисковать ARM.
«Из-за текущей ситуации с низкими процентными ставками я впервые за последние шесть с лишним лет использовал опцион на 30-летний фиксированный кредит в 90% случаев», - говорит Лорен Абрамс, консультант по ипотечным кредитам в Absolute Mortgage. Банковское дело в Сан-Рамоне, Калифорния.
«Тем не менее, важно поговорить о долгосрочных планах покупателя на недвижимость. В большинстве случаев покупатели не знают или не могут предсказать, какими будут эти планы », - говорит она. «Клиенты иногда настаивают на том, что это всего лишь стартовый дом, и он не будет находиться в нем более трех-пяти лет». По ее опыту, этот период может фактически составлять всего один год, если происходит развод, передача работы брак или дети, но этот срок также может легко продлиться до 10 с лишним лет.
Заемщики, которые думают, что они будут дома меньше времени и хотят использовать ARM, могли бы снизить свой риск, перенося ежемесячные сбережения на процентный счет для покрытия потенциально более высокого будущего платежа, если они все еще находятся в домой, когда скорость корректируется. Но «на самом деле покупатели жилья обычно не экономят эти деньги», - говорит Абрамс.
Состоятельные клиенты и инвесторы, у которых есть план относительно того, как долго они будут нести ипотечный кредит и могут позволить себе потенциально более высокие платежи в дальнейшем, с большей вероятностью увидят апелляцию ARM и с большей вероятностью получат выгоду от вступительного взноса.
Суть
По данным CoreLogic и Freddie Mac, в августе 2017 года менее 10% заемщиков выбирали ARM.
Продолжить чтение
