Налоговое законодательство для домовладельцев Канады очень отличается от системы в США. Примечательно, что проценты по ипотеке для основного частного проживания не облагаются налогом. Тем не менее, все прирост капитала при продаже дома не облагаются налогом.
Но есть способ, которым канадцы могут эффективно вычесть тот интерес заклада.
Финансовая цель
Сначала пара основных определений:
Ваш собственный капитал - это ваши активы за вычетом любых обязательств. Чтобы увеличить собственный капитал, вы должны либо увеличить свои активы, либо уменьшить свои обязательства, либо и то, и другое.
Ваш свободный денежный поток - это сумма денежных средств, которая остается после того, как все расходы и долговые платежи были сделаны. Чтобы увеличить денежный поток, вы должны тратить меньше, получать более высокооплачиваемую работу или платить меньше налогов.
Давайте рассмотрим стратегию, которая поможет вам увеличить свои активы за счет создания инвестиционного портфеля, уменьшить свои долги, быстрее погасив ипотеку, и увеличить денежный поток, платя меньше налогов. По сути, вы увеличите свой собственный капитал и денежный поток одновременно.
Стратегия
Каждый раз, когда вы вносите ипотечный платеж, часть платежа применяется к процентам, а остальная часть относится к основной сумме. Этот основной платеж увеличивает ваш капитал в доме и может быть заимствован под, как правило, по более выгодной ставке, чем необеспеченный кредит.
Если заемные деньги затем используются для покупки приносящих доход инвестиций, проценты по кредиту не облагаются налогом, что делает эффективную процентную ставку по кредиту еще лучше.
Эта стратегия требует, чтобы домовладелец брал взаймы основную часть каждого ипотечного платежа и вкладывал его в приносящий доход портфель. В соответствии с канадским налоговым кодексом проценты, выплачиваемые на деньги, заимствованные для получения дохода, не облагаются налогом.
С течением времени ваш общий долг остается неизменным, так как основной платеж возвращается в долг каждый раз, когда платеж производится. Но большая его часть становится не облагаемой налогом задолженностью. Другими словами, это «хороший» долг. И меньше остается не подлежащих вычету долгов или «плохих» долгов.
Чтобы объяснить это лучше, обратитесь к рисунку ниже, где вы можете видеть, что ипотечный платеж в размере 1106 долларов в месяц состоит из 612 долларов в основном и 494 долларов в процентах.
Изображение Джули Бэнг © Investopedia 2019
Как видите, каждый платеж уменьшает сумму задолженности по кредиту на 612 долларов. После каждого платежа 612 долларов возвращаются и инвестируются. Таким образом, общий уровень задолженности сохраняется на уровне 100 000 долларов США, но та часть кредита, которая облагается налогом, увеличивается с каждым платежом. На приведенном выше рисунке видно, что после одного месяца реализации этой стратегии 99 388 долл. США по-прежнему не подлежат вычету, но в настоящее время 612 долл. Не облагаются налогом.
Эта стратегия может сделать еще один шаг: вычитаемая из налога часть выплаченных процентов создает ежегодный возврат налога, который затем может быть использован для погашения ипотеки еще больше. Этот ипотечный платеж будет 100% основной суммы (потому что это дополнительный платеж) и может быть полностью заимствован и инвестирован в тот же приносящий доход портфель.
Шаги в стратегии повторяются ежемесячно и ежегодно, пока ваша ипотека не облагается налогом полностью. Как вы можете видеть из предыдущего и следующего рисунка, ипотека остается неизменной на уровне 100 000 долларов, но вычитаемая из налогов часть увеличивается каждый месяц. Инвестиционный портфель также растет за счет ежемесячного вклада и доходов и прироста капитала, которые он производит.
Изображение Джули Бэнг © Investopedia 2019
Как видно из вышеизложенного, полностью освобождаемая от налогов ипотека возникнет после того, как последний бит основного долга будет заимствован и инвестирован. Задолженность по-прежнему составляет 100 000 долл.; тем не менее, 100% от этого теперь не облагается налогом. На этом этапе полученные налоговые возмещения также могут быть инвестированы, чтобы помочь увеличить темпы роста инвестиционного портфеля.
Выгоды
Цели этой стратегии состоят в том, чтобы увеличить денежный поток и активы, уменьшая пассивы. Это создает более высокую чистую стоимость для человека, реализующего стратегию. Он также призван помочь вам быстрее стать без ипотеки и начать создавать инвестиционный портфель быстрее, чем вы могли бы в противном случае.
Давайте посмотрим на это немного ближе:
- Станьте без ипотеки быстрее. Точка, в которой вы технически не имеете ипотеки, - это когда ваш инвестиционный портфель достигает стоимости вашего непогашенного долга. Это должно быть быстрее, чем с традиционной ипотекой, потому что инвестиционный портфель должен расти, когда вы делаете ипотечные платежи. Платежи по ипотеке, сделанные с использованием поступлений от налоговых вычетов, могут погасить ипотеку еще быстрее. Создайте инвестиционный портфель, одновременно оплачивая свой дом. Это отличный способ начать экономить. Это также помогает высвободить наличные деньги, которые вы в противном случае не смогли бы инвестировать, до погашения ипотеки.
Тематическое исследование
Вот сравнение финансового воздействия на две канадские пары, одна выплачивает ипотечный кредит традиционным способом, а другая использует налогово-вычитаемую стратегию.
Пара А купила дом на 200 000 долларов США с ипотекой на 100 000 долларов США, погашенной в течение 10 лет под 6%, с ежемесячной выплатой в размере 1 106 долларов США. После погашения ипотеки они инвестируют 1 106 долларов, которые они платили в течение следующих пяти лет, зарабатывая 8% ежегодно.
Через 15 лет они владеют собственным домом и имеют портфель стоимостью 81 156 долларов.
Пара Б купила дом по той же цене с теми же условиями ипотеки. Каждый месяц они заимствуют основную сумму и инвестируют ее. Они также используют годовую налоговую декларацию, которую они получают от вычитаемой из налогов части своего интереса, для погашения основной суммы ипотеки. Затем они одалживают эту основную сумму обратно и инвестируют ее. Через 9, 42 года ипотека станет на 100% хорошей задолженностью и начнет приносить ежегодный возврат налогов в размере 2340 долларов США при условии, что предельная налоговая ставка (MTR) составляет 39%. Через 15 лет они владеют собственным домом и имеют портфель на сумму 138 941 долл. США. Это на 71% больше.
Слово предостережения
Эта стратегия не для всех. Занимать у своего дома может быть психологически сложно. Хуже того, если инвестиции не принесут ожидаемой доходности, эта стратегия может дать отрицательные результаты.
Повторно заимствуя капитал в своем доме, вы также удаляете свою подушку безопасности, если рынки недвижимости или инвестиций, или и то, и другое, поворачивают к худшему.
Создавая приносящий доход портфель на незарегистрированном счете, вы также можете столкнуться с дополнительными налоговыми последствиями. Вам следует проконсультироваться с профессиональным финансовым консультантом, чтобы определить, подходит ли вам эта стратегия. Если это так, попросите профессиональной помощи адаптировать ее к себе и к финансовому положению вашей семьи.
