У вас есть два основных варианта, когда вы рефинансируете свою ипотеку, чтобы сэкономить или получить деньги. Во-первых, если вы просто рефинансируете существующий кредит, чтобы получить более низкую процентную ставку или изменить условия, это называется рефинансированием по ставке и срокам. Или, во-вторых, вы, возможно, захотите получить часть капитала в вашем доме - возможно, сделать ремонт, погасить долги или помочь оплатить расходы на колледж - с помощью займа на выплату наличных. Вот как эти два варианта рефинансирования могут повлиять на ваше финансовое положение.
Основы рефинансирования ипотеки
Думайте о рефинансировании как о замене существующей ипотеки другой или о консолидации пары закладных в единый кредит. Долой старое (ипотека) и новое, как говорится. После рефинансирования старый кредит (или кредиты) погашается, а новый заменяет его.
Ключевые вынос
- Основными вариантами рефинансирования ипотеки являются выплата наличными или рефинансирование по ставкам и срокам. Вы можете извлечь часть собственного капитала в вашем доме с помощью рефинансирования с выплатой. При рефинансировании по срокам и ставкам заемщик обменивает текущие Кредит на одного с лучшими условиями. Как правило, кредиты на выдачу наличных идут с дополнительными комиссиями, баллами или более высокой процентной ставкой, потому что они несут больший риск для кредитора. Может оказаться возможным получить некоторую сумму денежных средств из вашего рефинансирования без дополнительных комиссий. ссуды с обналичиванием путем использования перекрытия средств в конце одного займа и в начале другого.
Есть много причин для рефинансирования. Экономия денег очевидна. В августе 2008 года средняя 30-летняя фиксированная ипотека имела процентную ставку 6, 48%. После финансового кризиса ставки по ипотечным кредитам неуклонно снижались. К декабрю 2012 года 30-летняя фиксированная ипотечная ставка была снижена почти вдвое с четырехлетней давности до 3, 35%. Среднегодовая ставка за 2017 год выросла до 3, 99%. К 2018 году он вырос до 4, 54%, по словам Фредди Мак. Но даже эти более высокие ставки могут быть ниже, чем у тех, кто имеет более ранние ипотеки.
В марте 2019 года ипотечные ставки упали до 4, 27%, что является 60-недельным минимумом. По данным Ассоциации ипотечных банкиров, за неделю, закончившуюся 29 марта 2019 года, количество заявок на ипотеку выросло на 18, 6%. Уровень рефинансирования вырос на 39% до 47, 4% от общего числа заявок, что стало самым высоким уровнем с ноября 2016 года. (Самая большая волна рефинансирования ипотечных кредитов произошла в период с 2011 по 2013 год и с 2015 по 2016 год, когда процентные ставки были близки к рекордно низким уровням.) Хотя Индекс рефинансирования упал до 44, 1% от общего количества заявок на следующей неделе, низкие затраты по займам и сильный рынок труда продолжают стимулировать заявки.
Исторически, ставки все еще относительно низки, и это является важной причиной для домовладельцев с более старшими ипотечными кредитами с более высокими процентами (или тех, чей капитал вырос, или у которых гораздо более высокие кредитные рейтинги, чем когда они изначально финансировали свой дом), чтобы посмотреть на рефинансирование сейчас.
Когда ставки повышаются, рефинансирование может дать шанс преобразовать ипотеку с регулируемой ставкой в фиксированную, чтобы зафиксировать выплаты с более низкими процентами до того, как ставки поднимутся еще выше. Однако зачастую сложно прогнозировать будущее направление процентных ставок даже для самых опытных экономистов.
Вывод средств по сравнению со ставкой по курсу и срокам
Есть два основных кредита рефинансирования. Самым простым и понятным является рефинансирование по срокам и срокам. В этом случае реальные деньги не переходят из рук в руки, за исключением сборов, связанных с займом. Размер ипотеки остается прежним; вы просто обмениваете свои текущие ипотечные условия на более новые (предположительно лучшие).
Напротив, при рефинансировании с выдачей наличных новая ипотека больше, чем старая. Наряду с новыми условиями кредитования вы также получаете авансированные деньги - эффективно выводя капитал из дома в виде наличных денег.
Вы можете претендовать на рефинансирование по ставке и срокам с более высоким отношением займа к стоимости (сумма займа, деленная на оценочную стоимость имущества). Другими словами, получить кредит проще, даже если вы имеете более низкий кредитный риск, потому что заимствуете высокий процент от стоимости дома.
Тщательно продумайте, прежде чем получить кредит для обналичивания, чтобы инвестировать, поскольку нет смысла помещать свои средства в компакт-диск, который зарабатывает 2, 5%, когда процент по ипотечным кредитам составляет 5 или 6%.
Кредиты на выдачу наличных идут на более жестких условиях. Если вы хотите вернуть часть собственного капитала, которую вы создали в своем доме, в виде наличных денег, это, вероятно, будет стоить вам - сколько зависит от того, сколько капитала вы накопили в своем доме и от своего кредитного рейтинга.
Если, например, показатель FICO заемщика равен 700, отношение кредита к стоимости составляет 76%, а кредит считается выплаченным наличными, кредитор может добавить 0, 750 балла к первоначальной стоимости кредита. Например, если сумма кредита составляет 200 000 долларов США, кредитор добавит к стоимости 1500 долларов США. (Каждый кредитор индивидуален.) В качестве альтернативы заемщик мог бы платить более высокую процентную ставку - на 0, 125–0, 250% больше, в зависимости от рыночных условий.
Почему жесткие условия? По словам Кейси Флеминга, консультанта по ипотечным кредитам, C2 Financial Corporation и автора «Руководства по кредитам: как получить наилучшую ипотеку», кредиты с выдачей наличных связаны с повышенным риском для кредитора. По словам Флеминга,
«По статистике, заемщик с большей вероятностью уйдет из дома, если у него возникнут проблемы, если он уже вытащил из него капитал. Это особенно верно, если он вытащил больше, чем он первоначально вложил в первоначальный взнос. Следовательно, любая ссуда, которая считается обналичиванием, оценивается выше, чтобы отражать этот риск, до тех пор, пока не появится такой большой капитал, что заемщик вряд ли уйдет ».
Но более высокий кредитный рейтинг и более низкое отношение кредита к стоимости могут существенно сместить цифры в вашу пользу. Например, с заемщика с кредитным баллом 750 и отношением ссуды к стоимости менее 60% не будет взиматься дополнительная плата за выдачу кредита; кредиторы полагают, что он или она не может не выплачивать кредит, как если бы он выполнял рефинансирование по срокам и срокам.
Ваша ссуда может быть ссудой, даже если вы не получаете наличные. Если вы расплачиваетесь кредитными картами, автокредитами или чем-то еще, что изначально не являлось частью вашей ипотеки, кредитор, вероятно, считает это кредитом для получения наличных. Если вы объединяете две ипотечные кредиты в одну, а одна изначально была займом для выдачи наличных, новый консолидированный займ также будет классифицирован как выдача наличных.
Еще одна причина подумать дважды о выводе средств: Рефинансирование при выводе средств может отрицательно повлиять на ваш счет FICO.
83%
Количество рефинансирований по ипотечным кредитам, которые были выданы в качестве выдачи кредитов в 4 квартале 2018 года.
Больше американцев выбирают возврат рефинансирования
Хотя многие эксперты по личным финансам не советуют лишать ваш дом своей доли в рефинансировании с выплатой наличных, последние данные показывают, что многие американцы выбирают этот тип кредита. Квартальная статистика рефинансирования Freddie Mac показала, что в четвертом квартале 2018 года (выпущено в марте 2019 года) заемщики с выплатой денежных средств составляли 83% всех кредитов рефинансирования, что является самым высоким показателем с третьего квартала 2007 года.
Многие из этих рефинансов были не для снижения ставки. Чаще всего средства использовались для обустройства дома или для оплаты счетов и долгов. Другие причины, приводимые для обналичивания, включали оплату расходов на обучение в колледже, покупку автомобилей и инвестиции в бизнес.
Интересная лазейка для рефинансирования ипотеки
С помощью вашего ипотечного брокера вы сможете получить небольшую сумму наличными от вашего рефинансирования, не рассматривая его в качестве кредита для выдачи наличных (и получения дополнительных комиссий, которые идут с ним). По сути, он работает, используя преимущества перекрытия средств в конце одного займа и в начале другого. Это сложный процесс, который повлияет на любые счета условного депонирования, поэтому обратите пристальное внимание на то, как Флеминг описывает это:
«Вам разрешено финансировать расходы на закрытие счета по курсу / срокам. Большинство кредиторов допускают, чтобы эти расходы по закрытию включали в себя предоплаченные расходы, такие как предоплаченные проценты, невыплаченные начисленные проценты по существующей ипотеке, деньги, необходимые для предварительного пополнения счета условного депонирования, и даже налоги на имущество и страхование, если вы правильно рассчитали время.
«При рефинансировании вы выплачиваете начисленные проценты по существующей ипотеке до дня, когда она выплачена. Вы выплачиваете проценты по своему новому кредиту со дня, когда вы вносите деньги, до первого числа следующего месяца, а затем в следующем месяце не делаете платеж. Таким образом, вы профинансировали проценты по кредиту в течение одного месяца в рамках нового кредита.
«Если у вас есть конфискованный (или условный) счет для оплаты страховки и налогов по существующей ипотеке, то ваш существующий кредитор удерживает часть ваших денег - по крайней мере, пару месяцев налогов и страховки каждый. Когда вы будете рефинансировать, вашему новому кредитору понадобятся деньги под рукой, когда придут ваши налоговые и страховые счета, поэтому они попросят немного денег заранее. Обычно вы можете финансировать это.
«Затем, после того как ваш кредит закрывается, ваш старый кредитор, который держит некоторые из ваших денег, высылает вам чек, равный остатку на вашем счете условного депонирования, когда вы погасили этот кредит. Денежные средства!
«Кроме того, поскольку некоторые сборы немного меняются вплоть до финансирования, большинство кредиторов допускают небольшую амортизацию - до 2000 долларов наличными при условном депонировании, при этом кредит не рассматривается как вывод средств.
«Все это означает, что вы можете финансировать« издержки », которые на самом деле не являются расходами на выдачу кредита, а скорее представляют собой стоимость получения кредита. При ссуде на 200 000 долл. США / срочном сроке было бы весьма целесообразным получить около 4 000 долл. США наличными - при правильных обстоятельствах, если бы они были тщательно структурированы - без выплаты штрафа за выдачу наличных ».
Суть
Ваша ответственность как заемщика состоит в том, чтобы иметь достаточно знаний, чтобы обсудить варианты с вашим кредитором. Для большинства людей избегание дополнительных затрат на выдачу кредита - лучший финансовый шаг. Если у вас есть конкретная причина для того, чтобы вывести наличные из своего дома, ссуда для выдачи наличных может быть ценной, но помните, что дополнительная сумма, которую вы будете платить в виде процентов в течение срока действия ссуды, может сделать это плохой идеей.
