Содержание
- Место расположения
- финансирование
- Стоимость недвижимости
- Конфиденциальность
- Аренда Коллекции
- Вакансия Расход
- налоги
- Продажа недвижимости
- Суть
Вы можете подумать, что это хорошая идея - помочь покрыть расходы на покупку собственного дома, купив дом на две семьи или дуплекс и наняв арендатора, который поможет вам покрыть ипотеку. Возможно, вы правы, но вы должны также подумать, как этот сценарий может изменить вашу жизнь, ваши финансы и степень конфиденциальности, которую вы будете иметь. Вот восемь вещей, которые нужно рассмотреть, прежде чем сделать этот шаг.
Ключевые вынос
- Покупка дома на две семьи может помочь вашим финансам, если вы сдаете в аренду вторую квартиру, но вы должны быть готовы к просроченным арендным платежам, неплатежам и разрывам между арендаторами. Помните, что вы можете соблюдать более строгие критерии ипотеки, вы ' Я пожертвую некоторой конфиденциальностью, и ваши налоговые декларации будут более сложными. Рассмотрите также местоположение и вашу роль арендодателя, который собирает арендную плату и должен не отставать от технического обслуживания всего здания. Наконец, подумайте о перепродаже, которая может быть сложнее, чем для дома на одну семью.
Место расположения
Ваш выбор потенциальных районов может быть значительно ограничен, потому что многоквартирный дом, то есть любой дом, кроме дома на одну семью, не разрешен во всех районах. Городские районы часто имеют многоквартирные дома, в то время как в пригородных районах, как правило, имеются дома для одной семьи. Вам также необходимо решить, будет ли выбранное вами место популярно для потенциальных арендаторов. Например, если вы покупаете дом в менее желательном районе города, вам может быть труднее найти качественных арендаторов.
финансирование
Вы найдете различные проблемы при поиске финансирования дома на две семьи. Хотя вы можете использовать потенциальный доход от аренды, чтобы получить право на покупку, вам все равно потребуется хороший кредит и низкое соотношение долга к доходу (DTI), а также больший первоначальный взнос - обычно около 25% при многоквартирный дом. Банки знают, что арендаторы могут выехать и что вам, возможно, придется самостоятельно оплачивать полную ипотеку, пока не найдете другого арендатора.
Стоимость недвижимости
Дома на две семьи обычно стоят больше, чем дома на одну семью. Таким образом, вам не только придется придумывать больший процент для первоначального взноса, но и сам первоначальный взнос будет выше, поскольку он, вероятно, будет основан на более дорогой собственности. Убедитесь, что у вас есть средства для оплаты этой дополнительной стоимости.
Конфиденциальность
Когда вы покупаете дом на две семьи и живете на одной стороне (или внизу, или наверху), ваши арендаторы смогут в любое время зайти с вопросами или проблемами, связанными с арендованным домом. (Помните, как домовладелец, вы несете ответственность за то, чтобы все было в рабочем состоянии.) Когда вы являетесь арендодателем, у вас, естественно, меньше конфиденциальности, чем обычно в общем жилище. А если вы арендуете более одного человека, ваша конфиденциальность может быть еще более нарушена.
25%
Типичный процент, необходимый для первоначального взноса на покупку многоквартирного дома.
Аренда Коллекции
Вам нужно будет спокойно брать арендную плату со своих арендаторов и быть готовыми к тому, что они могут не заплатить вовремя или вообще. Их несвоевременная выплата или неуплата могут повлиять на ваш денежный поток, а также на вашу способность платить по закладной, если вы полагаетесь на доход от аренды для покрытия этих расходов. Если вам необходимо выселить жильцов за неуплату, это может занять месяцы и может потребовать найма юридической помощи. И пока это происходит, вы будете жить по соседству с ними.
Вакансия Расход
Когда ваши арендаторы выселяются, а арендная часть недвижимости становится вакантной, это называется расходом на вакансию. По сути, вам нужно будет покрыть расходы на вакансию, пока вы не получите аренду снова. Вы можете в конечном итоге покрыть расходы на ремонт и покраску между арендаторами, чтобы отремонтировать имущество для следующего жильца. Вам также может понадобиться оплатить рекламу, чтобы получить нового арендатора.
налоги
Ваша налоговая декларация станет намного сложнее, если вы решите стать арендодателем. Существует целая публикация IRS, посвященная правилам аренды жилья (публикация 527), которую вам необходимо прочитать, чтобы не нарушать правила и избежать неприятностей с IRS.
Различные главы посвящены доходам и расходам от аренды, амортизации, требованиям к отчетности и даже правилам личного использования имущества. Вам также нужно будет добавить в свою налоговую отчетность полный график под названием «Дополнительный доход и убыток» или Приложение E. Однако существуют также налоговые преимущества, такие как возможность списания расходов, связанных с доходом от аренды.
Продажа недвижимости
Продажа многоквартирных домов имеет тенденцию быть более сложной, чем продажа домов на одну семью по ряду причин. Во-первых, просто не так много людей ищут многоквартирное жилье, как есть покупатели жилья на одну семью, что может усложнить продажу. Во-вторых, если у вас есть арендаторы в одном из подразделений, вы должны учитывать их права при выставлении дома на продажу, чтобы избежать юридических путаницы. А потенциальный покупатель - независимо от того, намереваются ли они жить в здании или нет - захочет узнать подробности договора аренды арендатора, что входит в арендную плату, задействован ли гарантийный депозит и многое другое. В целом, может быть проще всего продать многоквартирный дом, когда нет арендаторов, занимающих второй блок.
Суть
Покупка недвижимости на две семьи может быть отличным способом оплаты ипотеки, но будьте уверены, что вы готовы решить все вопросы, которые возникнут, когда вы станете инвестором в недвижимость и арендодателем.
