Многие из нас либо прошли процесс выкупа, процесс, который позволяет кредитору взыскать задолженность по просроченной ссуде путем продажи или вступления во владение собственностью из первых уст или узнать кого-то, кто имеет.
В ФОТОГРАФИЯХ: 6 советов по продаже вашего дома на нисходящем рынке
Realty Trac опубликовал свой отчет о рынке выкупа в США 15 апреля 2010 года за первый квартал 2010 года. Отчет, в котором подсчитываются заявки на выкуп, включая уведомления о дефолтах, запланированные аукционы и повторные владения в банках, показал, что в первом квартале было задействовано 932 234 объекта недвижимости. Увеличение на 7% по сравнению с последним кварталом 2009 года и увеличение на 16% по сравнению с первым кварталом 2009 года. Удивительный показатель в каждых 138 жилых единицах США, получивших взыскание в течение квартала. Если вы (или любимый человек) сталкиваетесь с потерей права выкупа, убедитесь, что вы понимаете процесс. Хотя процесс варьируется от штата к штату, обычно есть шесть этапов выкупа.
Этап 1: оплата по умолчанию
Платеж по умолчанию происходит, когда заемщик пропустил хотя бы один ипотечный платеж. Кредитор отправит уведомление о пропущенном платеже, указав, что он еще не получил платеж в этом месяце. Как правило, выплаты по ипотечным кредитам производятся в первый день каждого месяца, и многие кредиторы предлагают льготный период до 15-го числа месяца. После этого кредитор может взимать плату за просрочку платежа и отправлять уведомление о пропущенном платеже.
После того, как два платежа пропущены, кредитор может отправить письмо с требованием. Это более серьезно, чем уведомление о пропущенном платеже; однако на данный момент кредитор, вероятно, по-прежнему готов работать с заемщиком, чтобы договориться о получении платежей. Заемщик, как правило, должен перечислить просроченные платежи в течение 30 дней или получить письмо. (Когда у вас есть трудное финансовое решение о вашем доме, убедитесь, что у вас есть вся информация. Узнайте больше в Fend Off Foreclosure - С банкротством? )
Этап 2: Уведомление о дефолте (NOD)
Уведомление о невыполнении отправляется после 90 дней пропущенных платежей. В некоторых штатах уведомление о неисполнении размещается на видном месте дома. В этот момент кредит будет передан в отдел выкупа кредитора в том же округе, где находится имущество. Заемщик проинформирован о том, что Уведомление будет записано. Кредитор, как правило, дает заемщику еще 90 дней для урегулирования платежей и восстановления кредита. Это называется периодом восстановления.
Этап 3: Уведомление о продаже доверительного управляющего
Если заем не был предоставлен в срок в течение 90 дней после Уведомления о неисполнении обязательств, Уведомление о продаже Доверительного управляющего будет зарегистрировано в округе, где находится имущество. Кредитор также должен опубликовать уведомление в местной газете в течение трех недель, указывающее, что имущество будет доступно на публичных торгах. Имена всех владельцев будут напечатаны в Уведомлении и в газете, вместе с юридическим описанием имущества, адресом недвижимости, а также когда и где состоится продажа.
Этап 4: продажа доверительного управляющего
Собственность выставляется на открытый аукцион и будет вручена участнику, предложившему самую высокую цену, который отвечает всем необходимым требованиям. Кредитор (или фирма, представляющая кредитора) рассчитает начальную ставку на основе стоимости непогашенного кредита, любых залоговых платежей и любых невыплаченных налогов, а также любых расходов, связанных с продажей. После подтверждения цены, предложившей самую высокую цену, и продажи Доверительного управляющего завершается, Договор Доверительного управляющего будет передан победителю. Имущество затем принадлежит покупателю, который имеет право на немедленное владение.
Этап 5: Недвижимость в собственности (REO)
Если имущество не будет продано в ходе публичных торгов, кредитор станет владельцем и попытается продать имущество самостоятельно, через брокера или с помощью управляющего активами REO. Эти свойства часто называют «находящимися в собственности банка». Кредитор может снять некоторые залоговые и другие расходы в попытке сделать собственность более привлекательной.
Этап 6: выселение
Заемщик может часто оставаться в доме, пока он не будет продан либо на открытом аукционе, либо позже в качестве недвижимости REO. В этот момент высылается уведомление о выселении с требованием, чтобы любое лицо немедленно покинуло помещение. Может быть предоставлено несколько дней, чтобы у пассажиров было достаточно времени, чтобы вывезти какие-либо личные вещи, а затем, как правило, местный шериф посещает имущество и вывозит людей и все оставшиеся вещи. Любые вещи могут быть помещены на хранение и получены позднее за определенную плату. (Это трудный выбор, но некоторые люди будут вынуждены отказаться от права выкупа. Другие не будут. Узнайте, какие факторы могут иметь значение в Вы ушли бы от своего дома? )
Суть
На протяжении всего процесса взыскания, многие кредиторы будут пытаться принять меры для заемщика, чтобы получить заем и избежать взыскания. Очевидная проблема заключается в том, что, когда заемщик не может выполнить один платеж, становится все сложнее догнать несколько платежей. Если есть вероятность, что вы сможете наверстать упущенное - например, вы только что приступили к новой работе после периода безработицы - стоит поговорить с вашим кредитором. Если выкупа неизбежно, знание того, что ожидать в течение всего процесса может помочь подготовить вас к шести этапам взыскания. (Чтобы узнать больше, см. Спасение вашего дома от выкупа .)
Чувствуете себя неосведомленным? Прочитайте финансовые новости этой недели в журнале Water Cooler Finance: вооружение Баффета и Греция продолжают падать .
