Что такое титульное страхование?
Титульное страхование - это форма страхования возмещения, которая защищает держателя от финансовых потерь, понесенных в связи с недостатками права собственности на имущество. Наиболее распространенным видом страхования титула является страхование титула кредитора, при котором заемщик приобретает покрытие только для защиты кредитора. Страхование права собственности владельца часто оплачивается продавцом для защиты доли покупателя в собственности и доступно отдельно.
Ключевые вынос
- Титульное страхование - это форма страхования возмещения, которая защищает держателя от финансовых потерь, понесенных из-за дефектов в праве собственности на имущество. Наиболее распространенные претензии, поданные против правового титула, - это возврат налогов, которые были пропущены титульной компанией, залоговое удержание (от ипотечных кредитов, кредитные линии, послабления), а также противоречивые завещания. Единовременная плата, выплачиваемая за страхование титула, покрывает дорогостоящие административные сборы за глубокий поиск данных о праве собственности, которые могут вернуться к началу 1800-х годов.
Как работает титульное страхование
Четкое название необходимо в любой сделке с недвижимостью. Титульные компании должны выполнить поиск по каждому названию, чтобы проверить претензии или залоговые права любого рода против них, прежде чем они могут быть выпущены.
Поиск по названию - это проверка публичных записей с целью определения и подтверждения законного права собственности на имущество и выяснения, есть ли какие-либо претензии к собственности. Ошибочные опросы и неразрешенные нарушения строительных норм и правил являются двумя примерами недостатков, которые могут сделать название «грязным».
Титульное страхование защищает как владельцев недвижимости, так и кредиторов от потери или повреждения, возникающих в результате залогового удержания, обременений или дефектов в праве собственности или фактического владения недвижимостью. В отличие от традиционного страхования, которое защищает от будущих событий, титульное страхование защищает от претензий за прошлые случаи.
Полис базового права собственности основного владельца обычно покрывает следующие опасности:
- Право собственности на другую сторону. Неправильные подписи на документах, а также подделка и мошенничество в отношении правоустанавливающих документов. Дефектная запись (ошибочные записи или ведение записей) Ограничительные условия (условия, которые уменьшают ценность или использование), такие как неучтенные сервитуты, Обременения или судебные решения против собственности, такие как непогашенные судебные иски или залоговое удержание
Вместо страхования правового титула некоторые частные сделки могут включать в себя гарантию правового титула, которая является гарантией продавца покупателю, что продавец имеет право передать право собственности, и никто другой не имеет прав на собственность.
Страхование покупок
Депозитарий или закрывающий агент инициирует процесс страхования после завершения договора купли-продажи имущества. Существует пять основных страховых компаний США, из которых агент или адвокат обычно рекомендует один:
- Fidelity National FinancialFirst American Corp. Старая Республика Национальная титульная страховая компанияStewart Title Гарантийная компания. Различные региональные независимые компании
Страхование права собственности владельца обычно стоит около 1% от покупной цены имущества, хотя это может варьироваться от штата к штату. Например, страховка права собственности владельца на недвижимость в Калифорнии стоимостью 500 000 долларов должна стоить от 1 200 до 2 000 долларов.
Типы титульного страхования
Существует два вида титульного страхования: страхование кредиторов и страхование владельцев (включая расширенные полисы). Почти все кредиторы требуют, чтобы заемщик приобрел полис страхования прав собственности кредитора, чтобы защитить кредитора в том случае, если продавец не имел юридической возможности передать право собственности. Политика кредитора только защищает кредитора от потери. Выданная политика означает завершение поиска названия, предлагая некоторую уверенность покупателю.
Поскольку поиск по названию не является непогрешимым (некоторые короткие поиски в резидентских транзакциях возвращаются только к одному действию), и владелец остается под угрозой потери, существует необходимость в дополнительной защите в виде полиса страхования права собственности владельца. Страхование права собственности владельца, часто приобретаемое продавцом для защиты покупателя от дефектов права собственности, является необязательным.
Наиболее распространенным видом страхования прав собственности является полис основного кредитора, который приобретается банками и другими финансовыми учреждениями для покрытия залогового права механиков и других незарегистрированных залоговых прав, незарегистрированных сервитутов / прав доступа и дефектов / других незарегистрированных документов.
Часто, политика кредитора и политика владельца требуются вместе, чтобы гарантировать, что каждый должным образом защищен. При закрытии стороны приобретают страховку за титул за разовую плату. Во избежание злоупотреблений Закон о процедурах урегулирования сделок с недвижимостью (RESPA) запрещает продавцам требовать покупки у конкретного перевозчика по страхованию прав собственности.
Риски отсутствия титульного страхования
Отсутствие титульного страхования подвергает стороны, совершающие операции, значительному риску в случае наличия титула. Рассмотрим покупателя дома, который ищет дом своей мечты, только чтобы найти, после закрытия, неоплаченные налоги на недвижимость от предыдущего владельца. Без страхования правового титула финансовое бремя этой претензии по возвратным налогам лежит исключительно на покупателе. Они будут либо платить оставшиеся налоги на имущество, либо рискуют потерять дом для налоговой организации.
По тому же сценарию с титульным страхованием покрытие защищает покупателя до тех пор, пока он владеет или имеет интерес к собственности.
Точно так же страхование титулов кредитора распространяется на банки и других ипотечных кредиторов от незарегистрированных залоговых прав, незарегистрированных прав доступа и других дефектов. В случае дефолта заемщика, если есть какие-либо проблемы с названием собственности, кредитор будет покрыт до суммы ипотеки.
Инвесторы в недвижимость должны убедиться, что собственность не имеет плохого титула, прежде чем приступать к любой покупке. Например, у домов, находящихся в потере права выкупа, может возникнуть ряд нерешенных вопросов. Покупатели могут рассмотреть возможность приобретения права собственности владельца, чтобы защитить себя от непредвиденных претензий на право собственности.
