Если вы думаете о покупке второго дома для отпуска, арендного дохода или возможного выхода на пенсию, имеет смысл использовать все доступные налоговые льготы для этой недвижимости. Стоимость владения другим домом может быть значительно снижена за счет налоговых вычетов по процентам по ипотечным кредитам, налогам на имущество и другим расходам.
Налоговые изменения, вытекающие из Закона о налоговых льготах и рабочих местах 2017 года (TCJA), который действует до 2025 года, влияют на то, сколько денег вы сможете сэкономить. Начиная с домов, купленных с 16 декабря 2017 года, например, домовладельцы могут вычитать проценты только на сумму до 750 000 долларов США квалифицированных жилищных кредитов, по сравнению с 1 миллионом долларов до принятия TCJA. (Более того, если у вас есть существующая ипотека на ваше основное место жительства, это число, вероятно, будет уменьшено. Для получения дополнительной информации см. Ниже и уточните у своего бухгалтера или другого налогового консультанта, применимо ли это к вам.
Кроме того, проценты по ипотечным кредитам в настоящее время могут быть вычтены только в том случае, если эти деньги были использованы для ремонта имущества, на которое был взят кредит.
Тем не менее, даже с учетом этих изменений существуют полезные налоговые льготы, которые могут помочь сделать владение вторым домом более доступным. Вот краткое изложение.
Налоговые льготы для владельцев вторичного жилья
Вычет процентов по ипотечным кредитам
Различные налоговые правила применяются в зависимости от того, предназначен ли ваш второй дом для личного пользования или планируете ли вы сдавать его в аренду. С арендной платой, доля года, в котором вы арендуете собственность - и живете в ней самостоятельно - также вступает в игру.
Дома для личного пользования
Вычет процентов по ипотечным кредитам уже давно оценили как способ сделать домовладение более доступным. Если вы используете второе имущество исключительно как личное место жительства и никогда не сдаете его в аренду, вы имеете право вычитать проценты по ипотечным кредитам так же, как и в своем основном доме. Чтобы претендовать на вычет, ипотека должна быть обеспеченным долгом на квалифицированном доме, которым вы владеете, и вы должны заполнить форму IRS 1040 и указать ваши вычеты.
Одиночные регистраторы и лица, состоящие в браке, могут совместно претендовать на детализированный вычет в размере 100% от процентов, которые они платят по ипотеке, до предела. Эти ограничения варьируются в зависимости от того, когда возникла ипотека. В налоговые годы с 2018 по 2025 год минимальный лимит составляет до 750 000 долларов США долга, обеспеченного вашим первым и вторым домом, или 375 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете документы отдельно. Однако, если ваша ипотека существовала до 16 декабря 2017 года, вы по-прежнему будете получать такой же, более щедрый налоговый режим, как в соответствии со старыми правилами, при этом проценты по ипотечным кредитам и любым другим займам вычитаются до 1 млн. Долл. США в долг.
Дома, которые сдаются в аренду
Налоговые правила немного сложнее, если вы сдаете недвижимость в аренду в течение некоторого или всего года. Различные правила применяются в зависимости от доли времени, в течение которого дом будет сдаваться в аренду, а не использоваться лично. Ваше использование собственности попадет в одну из трех категорий:
Вы сдаете недвижимость в аренду на 14 дней или меньше. Вы можете сдать второй дом в аренду другим лицам на срок до двух недель (14 ночей) в течение года без необходимости сообщать доход в IRS. Дом по-прежнему считается личной резиденцией, и вы можете вычитать проценты по ипотечным кредитам и налог на недвижимость согласно стандартным правилам вторичного жилья.
Это сохраняется независимо от арендной ставки; скажем, даже доход от дома, который арендуют за 10 000 долларов за ночь, не нужно сообщать в IRS, при условии, что недвижимость сдавалась в аренду не более чем на 14 дней в течение года.
Вы сдаете недвижимость в аренду более чем на 14 дней, но останавливаетесь в ней довольно редко. Особые требования здесь заключаются в том, что вы сами используете дом менее 14 дней в году или 10% от количества дней, в которые дом был арендован. Если это применимо - и дом сдается в аренду более 14 дней в году - ваш дом считается арендуемой собственностью, и вы должны сообщить об этом доходе от аренды в IRS.
Вы можете вычесть расходы на аренду, включая проценты по ипотечным кредитам, налоги на имущество, страховые взносы, сборы, выплачиваемые управляющим недвижимостью, счета за коммунальные услуги и 50% любой амортизации на имущество. Однако вы должны распределить эти расходы между долями времени, в течение которых имущество находилось в личном пользовании, и арендным расходом в течение года.
Стоит отметить, что дни ремонта не считаются личным использованием, поэтому вы можете провести в отеле более 14 дней при условии, что вы проводите техническое обслуживание в течение дополнительного времени. Планируйте документирование своей деятельности по обслуживанию, сохраняя квитанции, чтобы доказать, что вы не просто отдыхали в те дни.
Вы используете собственность более 14 дней и сдаете ее в аренду нечасто.
В частности, этот сценарий применяется, если вы используете имущество самостоятельно в течение не менее двух недель в году или 10% от общего числа дней, в которые дом был арендован. Если это так, второй дом считается личным местом жительства.
Вы можете взять проценты по ипотечным кредитам и имущественные налоговые вычеты, но не можете претендовать на убытки от аренды. Если член вашей семьи использует имущество (включая вашего супруга, братьев и сестер, родителей, бабушек и дедушек, детей и внуков), эти дни считаются личными днями, если вы не соберете справедливую стоимость аренды во время этих семейных поездок.
Для получения помощи в расчете вашего налогового вычета по ипотечному кредиту используйте электронную таблицу, например, такую, как в Bankrate, чтобы определить, сколько денег вы сможете сэкономить.
Home-Equity Вычет процентов
В дополнение к вычету процентов по ипотечному кредиту вы можете списать проценты по кредиту для собственного капитала. Однако правила для таких вычетов изменились, начиная с налогового года 2018.
Раньше вы могли воспользоваться этим вычетом, даже если вы использовали кредит собственного капитала, чтобы погасить задолженность по кредитной карте, взять отпуск или купить второй дом. Согласно IRS, теперь вы можете вычесть проценты, которые вы платите по долгу дома, только если вы используете деньги «для покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика, обеспечивающего ссуду». Чтобы получить право, ссуда должна быть обеспечена ваш основной или второй дом, и он не может превышать стоимость дома.
Эти положения означают, что для того, чтобы требовать вычета процентов при покупке второго дома, вам необходимо взять ипотеку за него; если вы взяли кредит под залог собственного капитала для своего основного дома, чтобы сделать покупку, вы не можете вычесть проценты, которые вы заплатили по такому кредиту.
Начиная с налогового года 2018 года, вы можете удерживать проценты на сумму 750 000 долларов США на ипотечные кредиты, включая ипотечные кредиты. Однако имейте в виду, что эта цифра представляет собой совокупную сумму всех займов, использованных для покупки, строительства или улучшения вашего основного и второго домов. Например, если у вас уже есть задолженность по ипотечному кредиту на сумму 750 000 долл. США или более, вы не можете требовать вычетов для какой-либо доли собственного капитала.
Удержание налога на имущество
Вы можете вычесть налоги на недвижимость для вашего второго дома и, в этом отношении, столько же объектов недвижимости, сколько у вас есть. Однако и здесь налоговый год 2018 года принес изменения, которые повлияли на эти вычеты.
Вы больше не можете вычитать всю сумму налога на недвижимость, которую вы заплатили за недвижимость, которой вы владеете. Теперь общая сумма всех государственных и местных налогов, подлежащих вычету, включая налоги на имущество и подоходный налог, ограничена 10 000 долл. США на налоговую декларацию или 5 000 долл. США, если вы состоите в браке и подаете отдельную заявку. Многие люди, которые покупают второй дом, могут уже превысить этот лимит в своем первом доме, и, следовательно, могут не получить дополнительных налоговых скидок для своего второго дома.
Продам свой второй дом
Налоговые законы позволяют вам освобождать от уплаты налога на прибыль до 500 000 долларов США (если вы состоите в браке и подаете документы совместно; 250 000 долларов США, если вы не замужем) при продаже основного места жительства. Это исключение продажи первичного жилья не применяется, если вы продаете свой второй дом; такая продажа может оставить налог на прирост капитала на всю вашу прибыль.
Некоторые действия могут, однако, позволить вам избежать хотя бы части прибыли от прироста капитала при продаже второго дома. Первый заключается в том, чтобы сделать дополнительную собственность основным местом проживания в течение как минимум двух лет, прежде чем продавать ее. Это может позволить вам воспользоваться налоговыми льготами при условии, что вы соответствуете требованиям первичного проживания для целей налогообложения в вашем штате. (Вам также может понадобиться учитывать налоговые последствия для любого дохода от аренды, который вы можете получить по основному месту жительства, пока вы живете в основном во втором доме.)
Если ваш второй дом в основном сдается в аренду или удерживается в качестве инвестиции, вы можете также рассмотреть возможность обмена его на другую сопоставимую недвижимость. Биржа 1031, также известная как биржа единого типа или биржа с отсрочкой налога, позволяет вам обменять арендуемую или инвестиционную собственность на другую арендуемую или инвестиционную собственность равной или большей стоимости на основе отсрочки налогообложения. Преимущество состоит в том, что вы можете избежать уплаты налога на прирост капитала на бирже.
Чтобы получить право на такой переезд, имущество, которое вы обмениваете, должно считаться арендуемой собственностью, а не личной резиденцией - это означает, что вы должны сдавать недвижимость в аренду как минимум на 15 дней и использовать ее менее 14 дней или 10% дни, когда дом сдавался в аренду каждый год.
Суть
Если это возможно с финансовой точки зрения, владение вторым домом может быть отличным вложением для отпуска или сдачи в аренду, а также может обеспечить подходящий основной дом во время выхода на пенсию. Но поскольку владение любым домом сопряжено со значительным финансовым бременем, от ипотеки и налогов до технического обслуживания и ремонта, в ваших интересах узнать налоговые последствия для вас владения вторым домом. Поскольку налоговые законы сложны и периодически меняются, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным специалистом по налогам на недвижимость, который может объяснить соответствующие налоговые последствия и законы и помочь вам определить наиболее выгодную стратегию владения для вашей ситуации.
