Стоит ли покупать дом на аукционе?

Содержание

• Плюсы и минусы аукционов
• Свойства выкупа
• Налог на имущество по умолчанию
• Посещение аукциона
• Поиск Аукционов Недвижимости
• Данные службы множественного перечисления
• Что нужно знать участникам
• Доступ к недвижимости
• Состояние и осмотры
• Варианты оплаты: план вперед
• Претензии, залоги и оккупанты
• Суть

Хотите приобрести недвижимость? Вам не нужно ограничивать себя традиционными каналами поиска объектов недвижимости и работы с агентами по недвижимости. Вы также можете приобрести недвижимость на аукционе.

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Что тебе нужно знать

• Покупка дома на аукционе более рискованна, чем покупка обычным способом. Очень важно быть хорошо осведомленным о том, как работают аукционы недвижимости. Вы можете найти аукционы домов через местные органы власти, агентов по недвижимости и онлайн-сайты, такие как RealtyTrac и Auction.com. Свойства аукциона часто не позволяют проводить домашний осмотр или какой-либо законный путь. осмотреть интерьер лично. Если вы не можете позволить себе риск покупки недвижимости в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволят вам осмотреть недвижимость перед началом торгов. Просмотрите и поймите все правила аукциона и проведите комплексную экспертизу в отношении любой интересующей вас недвижимости, например, проверка претензий, залогового удержания и пассажиров, прежде чем вы предложите цену.

Плюсы и минусы аукционов

Преимущества покупки на аукционе включают расширение ваших возможностей и, возможно, покупку со скидкой. Вы можете столкнуться с меньшей конкуренцией при покупке недвижимости по сравнению с покупкой традиционным способом, но вы также будете иметь дело с другим пулом потенциальных покупателей - часто опытных инвесторов.

Возможно, самый большой риск покупки на аукционе состоит в том, что вы будете иметь ограниченные знания о свойствах для продажи, что делает реальную оплошность вполне реальной возможностью. И, как и при любой покупке недвижимости, вам нужно будет читать, понимать и подписывать много документов (в идеале с помощью адвоката по недвижимости).

Знания о недвижимости богаты рассказами о домах, купленных на аукционах по ценам значительно ниже рыночной, и такие сделки существуют. Тем не менее, аукционы, как правило, более рискованный способ приобретения недвижимости, чем обычные покупки. Эта реальность делает жизненно важным быть хорошо осведомленным о том, как работают аукционы недвижимости, и быть осторожным в отношении свойств, на которые вы рассчитываете делать ставки.

«Многие ошибочно полагают, что аукционные дома - это выгодная сделка», - говорит Джон Майерс, агент по недвижимости и квалифицированный брокер Myers & Myers Real Estate в Альбукерке, штат Нью-Мексико. «Некоторые аукционные дома - это хорошая сделка, а другие могут быть большой ошибкой. «.

Чтобы помочь вам избежать большой ошибки, в этой статье будут разъяснены основы аукционов жилой недвижимости, чтобы вы могли решить, подойдет ли вам этот вариант - хотите ли вы жить в собственности или использовать ее исключительно в качестве инвестиций.

Свойства выкупа

Когда домовладелец не заплатил ипотеку в течение по крайней мере нескольких месяцев, он может оказаться в дефолте и оказаться в процессе взыскания. Когда это происходит, банк подает уведомление о дефолте в районный регистратор. Если домовладелец не платит остаток задолженности или пересматривает ипотечный кредит с кредитором, кредитор может выставить дом на аукцион и вынудить домовладельца отказаться от него. Эти аукционы взыскания проводятся уполномоченными банками.

Налог на имущество по умолчанию

Еще один способ, которым дом попадает в аукционный блок, - это когда владелец не платит начисленные налоги на имущество. В этих случаях, это неуплаченный налоговый орган, а не банк, который захватывает собственность. Получающийся в результате аукцион по удержанию налога проводится местным шерифом, секретарем или офисом контролера округа или местного органа власти.

Посещение аукциона

Независимо от типа аукциона, эти мероприятия могут проводиться в таких местах, как здания местных органов власти и конференц-залы отеля, и эти личные аукционы завершаются быстро. Аукционы недвижимости также все чаще проводятся в Интернете, а онлайн-аукционы могут длиться несколько дней или недель.

По словам Эрла Уайта, соучредителя House Heroes LLC, инвестиционной компании в сфере недвижимости во Флориде, которая покупает дома, квартиры и жилые свободные земли, покупка домов на аукционах была и будет популярной. «Владельцы с ограниченным бюджетом и специалисты по недвижимости мигрируют в источники, где конкуренция меньше», - говорит он. «Естественно, аукционная недвижимость генерирует меньше предложений, что приводит к более низкой цене продажи.

«Однако аукционы выкупа не предоставляют скидок, которые существовали во время кризиса», - продолжает Уайт, объясняя, что, когда доступно меньше объектов недвижимости, покупатели мотивируются из-за высокой стоимости жилья и выгодных ставок по ипотечным кредитам, а онлайн-аукционы увеличиваются. конкуренция и завышенные цены.

Поиск Аукционов Недвижимости

Один из способов найти аукцион - связаться с местными органами власти напрямую или посетить их веб-сайты для получения информации, а затем связаться по телефону для подтверждения деталей. Другой - через такие сайты, как RealtyTrac и Auction.com. Однако онлайн-информация не всегда точна.

Свойства могут быть перечислены, которые находятся в предварительном обращении взыскания, потому что владелец находится позади на платежах. Эти свойства могут никогда не появиться в продаже, потому что их владельцы догоняют платежи или договариваются со своими кредиторами.

Местные агенты по недвижимости и брокеры также могут быть ценными ресурсами. Но вы можете не найти их готовыми помочь, потому что агенты и брокеры автоматически не зарабатывают комиссионные на живых аукционах. Однако эти риэлторы могут зарабатывать комиссионные через онлайн-аукционы.

Данные службы множественного перечисления

По словам Уайта, отчеты службы прямой множественной рассылки (MLS) гораздо более ценны для потенциальных покупателей, чем онлайновые списки, поскольку в них содержатся полные данные для листинга, включая фотографии и, что наиболее важно, комментарии непубличных брокеров. «Непубличные комментарии важны, потому что они указывают критически важную информацию, влияющую на цену продажи и количество дней на рынке. Например, дефекты собственности, варианты финансирования, размещение и аренда арендаторов».

Лучший способ оценить аукционную недвижимость - это работать с агентами по недвижимости, оценщиками, подрядчиками и другими лицами, которые понимают стоимость строительства и реконструкции и могут точно оценить стоимость недвижимости и стоимость необходимых ей работ.

Хотя правила различаются в зависимости от местоположения, MLS и записи в графстве часто доступны только для лицензиатов по недвижимости, говорит Уайт. По его опыту, они обычно рады помочь бесплатно, если вы обратитесь к ним.

Уайт также отмечает, что персональные аукционы исчезают, поскольку еще меньшие страны конвертируют свои личные аукционы в онлайн-аукционы. Майами и Палм-Бич - это два места, где аукционы по налогам и взысканию заложены в режиме онлайн.

Имейте в виду, что аукционы выкупа часто откладываются или отменяются, даже в последнюю минуту. Кредитор, возможно, не получил все необходимые документы, или заемщик, возможно, разработал решение, чтобы избежать потери права выкупа.

Что нужно знать участникам

Перед началом торгов на аукционе по недвижимости вам необходимо понять, на какой риск вы идете. Неудачная покупка может преследовать вас годами. Вам также необходимо понять правила аукциона и быть готовым следовать им, прежде чем пытаться участвовать.

Вы должны будете зарегистрироваться и представить возмещаемый депозит в размере от 5% до 10% от ожидаемой цены продажи имущества организации, проводящей аукцион. Если аукцион проводится лично, обязательно зарегистрируйтесь по крайней мере за час до запланированного начала и получите официальную карту, которую вы поднимете, когда будете готовы делать ставки.

Выиграть недвижимость на аукционе можно двумя способами.

• В аукционе по подтверждению кредитора, кредитор не должен принимать ваше предложение, даже если вы предлагаете самую высокую цену. В абсолютном аукционе победившая ставка получает собственность.

Начальной ценой аукциона может быть остаток задолженности по ипотеке или меньшая сумма, предназначенная для стимулирования торгов. На аукционе выкупа кредитору не разрешается получать прибыль от аукциона. Часто эти свойства продаются с убытком; если есть прибыль, она должна идти к исключенному домовладельцу после того, как ипотека и любые другие залоги выплачены. Аукционные свойства не всегда являются выгодными сделками - например, аукционист может установить скрытую резервную цену на недвижимость, которая является минимальной ставкой.

«Независимо от того, принимает ли покупатель участие в аукционе лично или через Интернет, он должен помнить, что для каждой собственности существует пороговая цена, при которой разумная покупка может стать глупой покупкой, и не должны допускать событие, место проведения или свои эмоции. чтобы повлиять на их решение », - советует Рон Хьюмс, риэлтор с 2000 года и нынешний вице-президент по операциям в Post Modern Marketing в Лексингтоне, штат Кентукки.

Проблема доступа к собственности

Аукционная недвижимость редко предоставляет потенциальным покупателям тот же уровень доступа, что и традиционно продаваемая недвижимость. Вы, вероятно, не сможете пройтись по недвижимости с вашим агентом в удобное для вас время, хотя некоторые аукционные компании предлагают открытые дома.

«Лично я никогда не рекомендовал бы клиенту приобретать недвижимость удаленно, не проверив сначала глазное яблоко», - говорит Дэвид Роберсон, адвокат и брокер по недвижимости в Сан-Хосе, Калифорния. Он и его жена владеют 22 объектами аренды в трех штатах, и он является владельцем и оператором Силиконовой долины Property Management Group. Либо вы, либо ваша доверенная инвестиционная команда должны тщательно оценить как недвижимость, которую вы рассматриваете, так и людей, с которыми вы имеете дело, прежде чем давать юридические или материальные обязательства.

Точно так же Хьюмс предупреждает, что источники, в которых сообщается о текущей или будущей стоимости имущества, могут быть очень неточными, если только специалисты на местах не знают, как собрать и оценить все необходимые детали. Лучший способ оценить аукционную недвижимость - это работать с профессионалами - агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками - которые понимают затраты на строительство и реконструкцию и могут точно оценить текущую и будущую стоимость недвижимости и стоимость работ, в которых она нуждается.

Состояние недвижимости и проверки

В доме могли возникнуть всевозможные проблемы - помните, это был дом, который раньше принадлежал кому-то, кто не мог позволить себе ипотеку или налоги на имущество, поэтому они, вероятно, не могли позволить себе ни плановое обслуживание, ни ремонт. Кроме того, как только этот владелец понял, что потеряет дом, он мог преднамеренно пренебречь им или даже серьезно повредить его. Кроме того, свойства, которые оставались вакантными, могли быть разграблены или иметь сквоттеры.

Предположим, что если свойство выглядит ужасно снаружи, оно, вероятно, выглядит ужасно и внутри. Аукционная недвижимость продается как есть, и вы должны быть в состоянии позволить себе любой ремонт. Хотя это может показаться заманчивым, но вам не следует посягать, чтобы лучше понять состояние объекта.

Возможно, вы видели, как ласты делают это по телевизору - заходят во дворы, заглядывают внутрь или даже лезут через окна - но это не разрешено законом. И вы определенно не хотите беспокоить никого, занимающего дом, не только из вежливости, но и ради вашей безопасности. Ищите информацию об истории владения недвижимостью в записях местных органов власти, общайтесь с местными агентами по недвижимости и с уважением запрашивайте информацию у соседей.

Аукционная недвижимость часто не позволяет осмотреть дом или какой-либо законный способ лично осмотреть интерьер. Если вы не можете позволить себе риск покупки недвижимости в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволяют вам проверить недвижимость перед началом торгов. Без этой информации может быть трудно понять, во что вы ввязываетесь, сколько будет стоить ремонт имущества или его истинная стоимость, пока вы не станете владельцем.

Даже если вы можете пройти осмотр дома, у любого осмотра есть свои пределы. Проблемы за стенами, потолками и полами могут быть не очевидны, пока вы не вступите во владение. Если коммунальные услуги отключены, вы не сможете обнаружить утечки, проблемы с электричеством, сломанные приборы или неисправное оборудование HVAC.

Варианты оплаты: план вперед

Покупка недвижимости на аукционе обычно требует много денег. Каждая аукционная компания и правительство округа предъявляют свои собственные требования к оплате, но вам, вероятно, понадобятся деньги только для того, чтобы обеспечить свое право делать ставки. Суммы авансового платежа и способы покупки часто зависят от недвижимости и аукционного дома. Более гибкие варианты финансирования могут быть доступны при покупке принадлежащей банку собственности традиционным способом: аукционы - не единственный способ купить взыскания.

Что касается оплаты, участники аукциона должны принести наличные, денежный перевод или кассовый чек на сумму, требуемую владельцем аукциона. Как правило, вам придется заплатить за имущество в полном объеме сразу после победы на аукционе. Иногда вам может потребоваться до следующего дня, чтобы завершить платеж. Невыполнение платежа может привести к аннулированию вашего депозита и запрету участия в будущих аукционах. Будьте готовы предоставить подтверждение наличия средств, чтобы показать, что вы можете совершить покупку. Если вы предлагаете цену как юридическое лицо, такое как LLC, траст или товарищество с ограниченной ответственностью, а не как частное лицо, вам может потребоваться показать документы вашей организации.

Победители проходят условное депонирование и закрытие, как и при любой другой покупке дома. Участниками аукционов по продаже недвижимости часто являются инвесторы в недвижимость, которые могут позволить себе платить наличными. Для аукционов, в которых разрешены покупки, вам необходимо заранее пройти предварительную квалификацию.

Некоторые аукционные дома предпочитают, чтобы вы работали с их аффилированными кредиторами, и на аукционе эти кредиторы будут выставлены на месте. Тем не менее, сделайте свое исследование заранее, чтобы определить процентные ставки, доступные от конкурирующих кредиторов. Эта информация может дать вам некоторые рычаги.

Кроме того, убедитесь, что вы понимаете аукционные сборы, которые вы должны будете оплатить. «Дома, купленные на аукционах, часто требуют от аукционеров, банков, адвокатов и других компаний затрат и сборов, необходимых для доставки имущества на аукцион», - сказал Хьюмс. «Нередко можно найти 10% аукционных сборов, банковские проценты и штрафы, гонорары адвокатов, 12% комиссионных за продажу, сборы за подготовку собственности и тому подобное, которые передаются покупателю».

Проверьте на любые претензии, залоги и оккупанты

Перед тем, как делать ставку, вам нужно нанять компанию по поиску названий, чтобы узнать, кто может удерживать залог за собственность. Если вы выиграете его, вы станете ответственным за любые залоги, что означает больше денег из вашего кармана.

Могут быть другие требования против дома - не только налоговые удержания, но залоговые удержания или вторая закладная. Претенденты должны проверить с аукционной компанией, чтобы удостовериться, что у собственности есть четкое название. Если вы все-таки выиграете аукцион, вы захотите купить страховку титула во время условного депонирования или сразу после закрытия, чтобы защитить себя от любых залоговых удержаний, не обнаруженных при поиске титула.

Кроме того, в некоторых случаях (бывший) владелец или поселенец будет занимать собственность, что означает, что вам придется их выселить - процесс, который в лучшем случае может быть неприятным, а в худшем случае длительным и дорогостоящим. Чтобы упростить процесс, вы можете предложить им несколько тысяч долларов, чтобы они выдвинулись и передали ключи.

Воздерживайтесь от каких-либо действий, пока не удержите титул. Избегайте желания начать ремонт или переехать в собственность сразу же после получения вашего сертификата продажи. Вам все равно придется подождать до 10 дней, чтобы получить свидетельство о праве собственности. Собственность не является действительно вашей, пока вы не обладаете этим сертификатом; владелец все еще может сохранить свое право на жилище, подав в суд возражение против продажи или погасив кредит.

Суть

Выкупленные дома могут быть привлекательными в финансовом отношении, но есть много препятствий, чтобы рассмотреть, прежде чем покупать. Кроме того, тот факт, что дом продается на аукционе, не означает, что вы сможете получить его по хорошей цене (или что дом - это выгодная сделка по любой цене - это может быть денежная яма). Но для опытных, умных и целеустремленных людей стоит изучить имущественные аукционы как способ поднять дом или инвестиционную недвижимость недорого.

При этом рассмотрите неаукционные свойства в качестве альтернативы. «Может быть возможно найти более выгодную сделку, ведя переговоры с продавцом, который владеет акциями в собственности и может вести переговоры от своего имени без всех связанных с аукционом штрафов и платежей», - советует Хьюмс. «У вас также может быть больше конкуренции на аукционах со стороны компаний, которые покупают недвижимость, чтобы перевернуть ее в качестве бизнес-модели. Аукционные дома не всегда являются лучшим предложением для среднего покупателя жилья».

Если вы заинтересованы в том, чтобы попытаться подобрать выгодную недвижимость на аукционе, вам есть чему поучиться. Аукционы - более рискованный способ покупки недвижимости, чем через агента по недвижимости. Важно быть чрезвычайно хорошо осведомленным о процессе и о свойствах, на которые вы заинтересованы в участии в торгах. Работа с местным агентом по недвижимости или брокером для выявления потенциальных объектов недвижимости может помочь, хотя они могут быть не заинтересованы, если вы не можете достичь соглашения о компенсации.

Наконец, убедитесь, что тщательно изучили все правила аукциона и провели тщательную проверку собственности, прежде чем делать ставки. Обратитесь за советом к юристу по недвижимости, в идеале имеющему опыт продажи выкупа, чтобы убедиться, что вы понимаете свои обязанности и обязательства, если вы выиграете торги.